NBauO – Novelle 2024; Erstattung der Stellplatzablöse?

Seit dem 01.07.2024 entfällt in Niedersachsen die Pflicht, notwendige Stellplätze für Wohnraum nachweisen zu müssen. Das wirft die Frage auf, ob bereits gezahlte Ablösebeträge zurückgefordert werden können. Im Einzelnen:

§ 47 Nds. Bauordnung – NBauO – trifft Regelungen über notwendige Stellplätze. Gem. § 47 Abs. 1 Satz 1. u. 2 müssen für bauliche Anlagen, die einen Zu- und Abgangsverkehr erwarten lassen, Einstellplätze in solcher Anzahl und Größe zur Verfügung stehen, dass sie die vorhandenen oder zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benutzerinnen und Benutzer und der Besucherinnen und Besucher der Anlagen aufnehmen können. Wird die Nutzung einer Anlage geändert, so braucht, auch wenn ihr notwendige Einstellplätze bisher fehlten, nur der durch die Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf gedeckt zu werden. Diese Vorgabe gilt seit dem 01.07.2024 nicht mehr für den durch Wohnungen verursachten Bedarf oder Mehrbedarf (Satz 3). Die Neuregelung erfolgte, um die Baukosten für Wohngebäude zu senken.

Weil die Anforderungen an den Stellplatznachweis für Wohnraum je nach Einzelfall nicht immer erfüllbar oder praktikabel waren – die notwendigen Einstellplätze müssen auf dem Baugrundstück oder in dessen Nähe auf einem anderen Grundstück gelegen sein, dessen Benutzung zu diesem Zweck durch Baulast gesichert ist (§ 47 Abs. 4 Satz 1 NBauO) – wurde in zahlreichen Fällen von der Möglichkeit einer Stellplatzablöse Gebrauch gemacht. Nach § 47 Abs. 6 NBauO ist die Gemeinde verpflichtet, den Geldbetrag für alternative Maßnahmen zu verwenden, die den Bedarf an Einstellplätzen verringern (z.B. Anlagen und Einrichtungen für den öffentlichen Personennahverkehr, Anlagen zum Abstellen von Fahrrädern, Fahrradwege etc.).

Wurde die Stellplatzablöse gezahlt und entfällt der Stellplatzbedarf nachträglich, z.B. durch die gesetzliche Aufhebung der Verpflichtung mit Novellierung der NBauO, stellt sich die Frage nach einer Erstattung.  In der Kommentierung von Wiechert/Tepperwien in dem Kommentar Große-Suchsdorf, Niedersächsische Bauordnung, wird ein Anspruch auf Rückzahlung in den Fällen angenommen, in denen ein Bauherr schon Ablösebeträge gezahlt hat, der Fehlbedarf an Stellplätzen, der durch die Stellplatzablöse gedeckt werden soll, aber nicht anfällt. Dies etwa, weil der Bauherr auf den Bau verzichtet, oder ihn doch noch mitsamt Einstellplätzen errichtet. Dogmatischer Anknüpfungspunkt ist § 47 Abs. 4 Satz 2 NBauO, wonach die Bauherrin oder der Bauherr erst dann zur Zahlung des Geldbetrages verpflichtet ist, sobald und soweit die bauliche Anlage ohne notwendige Einstellplätze in Benutzung genommen wird. Entsprechend wird ein Erstattungsanspruch abgelehnt, wenn der Bau bereits errichtet und in Gebrauch genommen wurde. Der Fehlbedarf ist in diesem Fall bereits entstanden.

Inwieweit tatsächlich ein Erstattungsanspruch besteht, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.