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Neues Bauvertragsrecht ab 01.01.2018

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Das Bauvertragsrecht wird durch diverse neue Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zum 01.01.2018 modifiziert und um neue Regelungen ergänzt. Dabei werden für folgende Verträge Regelungen geändert bzw. aufgenommen:

  • Werkvertrag
  • Bauvertrag
  • Verbraucherbauvertrag
  • Bauträgervertrag
  • Architekten- und Ingenieurvertrag

Zusätzlich gibt es weiterhin den Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB/B), welche in Bauverträgen als Vertragsinhalt vereinbart werden kann.

Da die VOB/B nur zwischen gewerblichen Vertragspartnern vereinbart werden soll, stellt sich für diese gewerblichen Bauverträge die Frage, welche von den neuen BGB-Regelungen zusätzlich zu den Regelungen in der VOB/B anwendbar sind und welche durch die VOB/B dann ersetzt werden.

Für Verträge mit Verbrauchern sind die Änderungen ab 01.01.2018 einschlägig und zu berücksichtigen.

Nachfolgend soll ein Überblick über die neuen Regelungen im Bauvertragsbereich gegeben werden, und zwar bezogen auf Regelungen in den Abschnitten „Kaufvertrag“, „Bauvertrag“ und „Verbraucherbauvertrag“.

I. Neuregelung im Abschnitt „Kaufvertrag“

1. § 439 Abs. 3 BGB – Ersatzanspruch gegenüber dem Lieferanten

Wenn der Auftragnehmer bisher von seinem Lieferanten gelieferte mangelhafte Ware eingebaut hatte, haftete er dem Auftraggeber auch für die Einbau- und Ausbau- sowie etwaige Folgekosten und hatte oft Schwierigkeiten, diese Kosten wiederum vom Lieferanten erstattet zu erhalten. In der Regel haftete der Lieferant aus dem Kaufvertrag nur für eine mangelfreie Kaufsache und hatte nichts mit dem Ausbau und Einbau und dessen Folgekosten zu tun. Dies wird sich nun ändern:

Das BGB wird ab 2018 einen neuen Abs. 3 im § 439 BGB haben, wonach der Lieferant auch für die Aufwendungen des Ausbaus der mangelhaften und Einbau der mangelfreien Sache aufzukommen hat.

II. Neuregelungen im Abschnitt „Bauvertrag“

1. Bauhandwerkersicherung, § 650f BGB

Der Unternehmer (Auftragnehmer) eines Bauwerks kann, wie bisher auch im § 648a BGB geregelt, mit dem neuen § 650f BGB vom Besteller (Auftraggeber) Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen.

Die Regelung, wonach also eine Sicherheit für die noch ausstehende Vergütung verlangt werden kann, bleibt mit dem neuen § 650f BGB bestehen.

Danach darf der Unternehmer auch die Leistung verweigern, wenn die geforderte Sicherheit innerhalb einer gesetzten Frist nicht vom Auftragnehmer gestellt wird.

Diese Regelung kann jedoch bei bestimmten Personen nicht zur Anwendung kommen.

Dieser Personenkreis ändert sich mit Abs. 6 des neuen § 650f BGB.

Im alten § 648a BGB brauchte eine solche Sicherheit von folgenden Personen nicht geleistet werden:

  1. juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtlichen Sondervermögen, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist und
  2. natürlichen Personen, für welche die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausgeführt werden.

Nach dem neuen § 650f BGB verändert sich dieser ausgenommene Personenkreis wie folgt:

Eine solche Sicherheit kann nicht verlangt werden von:

  1. einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtlicher Sondervermögen, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder,
  2. Verbraucher, die einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder einen Bauträgervertrag nach § 650u abgeschlossen haben.

Durch diese Sicherheit werden nicht nur private Bauherrn von Einfamilienhäusern, sondern alle Verbraucher, die Auftragnehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichten (= Verbraucherbauvertrag gem. § 650i BGB), geschützt.

2. § 650b BGB – Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers

Wenn der Besteller (Auftraggeber)

  • eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 631 Absatz 2) oder
  • eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist,

begehrt, sollen die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung anstreben.

Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, bei einer Änderung des vereinbarten Werkerfolgs aber nur, wenn die geänderte Ausführung für den Unternehmer (Auftragnehmer) zumutbar ist.

War der Besteller für die Planung verantwortlich, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Nachtragsangebots verpflichtet, wenn der Besteller hierfür die erforderliche Planung vorgenommen und zur Verfügung gestellt hat.

§ 650b Abs. 2 BGB regelt:

Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung auf Änderung des vereinbarten Werkerfolgs jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.

3. § 650c BGB – Anpassung der Vergütung bei Anordnungen gem. § 650b BGB

Gem. § 650c BGB kann die Vergütung bei Anordnungen entsprechen angepasst werden.

Der Unternehmer soll allerdings keine Anpassung der Vergütung im Falle einer Änderungsanordnung, die notwendig für den vereinbarten Werkerfolg ist, haben, wenn er auch mit der Planung beauftragt war.

Hier ist Vorsicht für die Unternehmer geboten, weil die neue Regelung nicht zwischen unvorhersehbaren und vorhersehbaren Umständen unterscheidet. Entsprechend wären die Verträge um eine Klarstellung zu ergänzen.

Wenn sich die Parteien nicht auf ein Angebot bei Änderungsanordnungen geeinigt haben und keine gerichtliche Entscheidung existiert, dann kann der Unternehmer für ausgeführte Änderungsleistungen zumindest 80 % Vergütung als Abschlagszahlung aus seinem Angebot beanspruchen. Diese Vergütung wird allerdings erst nach Abnahme des Werks fällig.

4. § 650d BGB – einstweilige Verfügung

Für gerichtliche Entscheidungen über Anordnungen oder Vergütungsanpassungen aufgrund von Anordnungen ist das Mittel der einstweiligen Verfügung zulässig, § 650 d BGB. Hierfür werden bei den Landgerichten entsprechende Baukammern eingerichtet.

5. § 650g BGB – Zustandsfeststellung und Schlussrechnung

In § 650g BGB wurde die Verpflichtung zur gemeinsamen Zustandsfeststellung aufgenommen, sofern der Besteller die Abnahme verweigert.

Ebenfalls enthält § 650g BGB im Abs. 4 die Verpflichtung zur Legung einer prüffähigen Schlussrechnung.

6. § 650h BGB – Form der Kündigung

Gem. § 650h BGB müssen Kündigungen schriftlich ausgesprochen werden.

Die vorgenannten Regelungen betreffen das Kapitel „Bauvertrag“ und können teilweise auch vertraglich modifiziert werden.

Anders verhält sich dies bei den neuen Regelungen für Verbraucher, welche auch vertraglich nicht abgeändert werden dürfen.

Nachfolgend werden die für Verträge mit Verbrauchern zwingenden Regeln dargestellt:

III. Neuregelungen im Abschnitt „Verbraucherbauvertrag“

1. § 650i BGB – Verbraucherbauvertrag

„(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

(2) Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.

(3) Für Verbraucherbauverträge gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.“

2. Art. 249 EGBGB – Informationspflichten

„§ 1 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,

2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

§ 3 Widerrufsbelehrung

(1) Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 650l Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsbelehrung muss deutlich gestaltet sein und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte in einer an das benutzte Kommunikationsmittelangepassten Weise deutlich machen. Sie muss Folgendes enthalten:

1. Einen Hinweis auf das Recht zum Widerruf,

2. einen Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,

3. den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,

4. einen Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und

5. einen Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d des Bürgerlichen Gesetzbuchs schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

(2) Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das in Anlage 10 vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.“

Generell steht dem Verbraucher gem. § 650l BGB ein Widerrufsrecht zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet.

3. § 650m BGB – Abschlagszahlungen

Gem. § 650m BGB können Abschlagszahlungen insgesamt nur in Höhe von 90 % der Gesamtvergütung verlangt werden.

Dem Verbraucher sind bei der ersten Abschlagszahlung 5 % Sicherheit zu gewähren.

Abschlagszahlungen sind gem. § 632a im Wert der erbrachten und vertragsgemäßen Leistung zu fordern.

Die Bundesregierung ist hier ermächtigt, eine Verordnung mit Regeln über Abschlagszahlungen für Verträge, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand haben, zu regeln.

Ist im Vertrag eine Vereinbarung über Abschlagszahlungen getroffen worden oder verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen gem. § 632a BGB, ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt, § 650m Abs. 4 BGG.

Zulässig wäre demnach eine Vereinbarung über eine Sicherheit für die noch ausstehende Vergütung in Höhe von weniger als die nächste Abschlagszahlung oder von weniger als 20 % der Gesamtvergütung.

4. § 650n BGB – Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird.

Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

Gleiches gilt für Unterlagen, die bei der Fertigstellung Behörden vorzulegen sind bzw. die notwendig sind, um entsprechende Nachweise gegenüber den Behörden führen zu können.

Die Verpflichtungen bestehen auch, sofern der Besteller diese Unterlagen für Dritte, z. B. Darlehensgeber benötigt, und der Unternehmer die Erwartung beim Besteller geweckt hat, diese Bedingung einzuhalten.

Ein weiterer Beitrag zum Architekten- und Ingenieurvertrag wird noch erscheinen.


Rechtstipp vom 25.09.2017
aus dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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            Rechtsanwältin Anne Werthschützky (WERTHSCHÜTZKY Rechtsanwaltskanzlei) Rechtsanwältin Anne Werthschützky

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