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Neues Mietrecht zum 01. Mai 2013: Räumen und Sanieren wird leichter. Mieterhöhungen werden begrenzt

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„Mietnomaden" verhindern: Vermietern können besser gegen Mietbetrüger vorgehen. Gerichte sollen Räumungen vorrangig bearbeiten. Sie können Mieter verpflichten, für die während eines Räumungsverfahrens fällig werdende Miete eine „Sicherungsanordnung" zu hinterlegen.

Wenn bei einer Räumung nicht der Mieter, sondern ein Unbekannter die Tür öffnet und so die Räumung verhindert werden soll, bekommt der Gerichtsvollzieher nun per einstweiliger Verfügung schnell einen weiteren Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter.

Kündigung bei fehlender Kaution: Mieter müssen nach wie vor eine Kaution von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten zahlen. Neu ist, dass sie fristlos gekündigt werden können, wenn sie die Kaution in Raten zahlen und zweimal nicht gezahlt haben. Eine Abmahnung braucht es dazu nicht.

„Berliner Räumung" erlaubt: Hat ein Vermieter vor Gericht eine Räumung erstritten, kann der Gerichtsvollzieher das Urteil nun auch vollstrecken, ohne den Abtransport und die Lagerung der Möbel und Wohngegenstände zu organisieren. Räumung heißt dann schlicht, den Mieter vor die Tür zu setzen. Kappungsgrenze niedriger: Bisher dürfen Vermieter die Miete in drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen. Das neue Recht erlaubt Landesregierungen, diese Grenze in Ballungsräumen auf 15 Prozent abzusenken. Öko-Aufschlag auf Vergleichsmiete: Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn diese unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete" liegt. Neu ist, dass bei der Vergleichsmiete nun energetische Sanierungen einberechnet werden - auch, wenn sie in der betroffenen Wohnung gar nicht durchgeführt wurden. Es zählt die Öko-Ausstattung der anderen.

Sanieren leichter: Um eine Sanierung zu begründen, braucht es nun kein eigenes, teures Gutachten mehr. Es reicht, auf vergleichbare Pauschalwerte hinzuweisen. Keine Mietminderung bei „energetischer Sanierung": Mieter können bei Bauarbeiten am Haus eine Mietminderung beantragen, bis die Arbeiten vorbei sind. Das neue Gesetz schafft dieses Recht allerdings für die ersten drei Monate der Bauarbeiten ab - wenn es sich um eine „energetische Modernisierung" handelt. Darunter fallen Maßnahmen, die dazu beitragen, dass Energie „effizienter genutzt" wird. Das heißt nicht, dass die Mieter damit auch etwas sparen müssen.

Miete hoch nach Modernisierung: Die „energetische Sanierung" kann den Mieter sogar teuer kommen: Wie bisher können Vermieter die Kosten einer Modernisierung mit jährlich bis zu elf Prozent auf die Miete umlegen. Kostet die Modernisierung zum Beispiel 15000 Euro, zahlt der Mieter einer 70-Quadratmeter-Wohnung monatlich 137,50 Euro mehr.

Härtefälle verzögern nicht mehr: Bisher konnten Mieter eine Sanierung blockieren, wenn sie sich die anteiligen Kosten dafür nicht leisten konnten. Der Härtefall musste geprüft werden, bevor saniert werden konnte. Nun wird erst modernisiert und dann geprüft.

Der Vermieter muss die Sanierung mindestens drei Monate vorher ankündigen, der Mieter spätestens einen Monat vor Baubeginn schriftlich auf seinen Härtefall hinweisen. Die Bauarbeiten beginnen dann trotzdem. Erst im Mieterhöhungsverfahren danach wird geprüft, ob der Mieter die Erhöhung wirklich nicht zahlen kann.

„Münchener Modell" verboten: Bisher konnten Investoren Mieter recht leicht aus ihren Wohnungen werfen, wenn sie die Mietshäuser zu Wohneigentum machen wollten. Um die Kündigungsfrist zu umgehen, gab es das „Münchener Modell". Das klappte so: Investoren gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kaufen das Haus und wandeln die Wohnungen zunächst nicht in Eigentum um.

Jedem Gesellschafter wird aber vertraglich eine Wohnung zugewiesen. Dann kündigen die Gesellschafter den Mietern wegen Eigenbedarfs. Die GbR löst sich auf und die Gesellschafter werden als neue Eigentümer der Wohnungen eingetragen. Das ist jetzt verboten.


Rechtstipp vom 22.04.2013

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