Neues zu Rechtsfolgen der Arglist bei mehreren Verkäufern

§ 444 BGB bestimmt, dass der Verkäufer einer Immobilie oder einer anderen Sache sich nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen Mangel, den er kennt oder für möglich hält, dem Käufer nicht vor Vertragsschluss ungefragt offenbart.

Es bestand bisher in Rechtsprechung und Literatur keine Einigkeit darüber, wie die Vorschrift des § 444 BGB zu verstehen ist, wenn auf der Verkäuferseite mehrere Personen vorhanden sind und nicht alle Verkäufer arglistig gehandelt haben. Diese Frage hat der BGH jetzt mit Urteil vom 8. April 2016 im Wege der Auslegung geklärt.

Mit Rechtstipp vom 26.7.2015 wurde bereits die Rechtsauffassung des OLG Saarbrücken kritisch dargestellt, dass der Auffassung war, die gutgläubige Ehefrau und Miteigentümerin eines verkauften Anwesens hafte im Rahmen der Gewährleistung nicht dafür, dass ihr Ehemann (zweiter Miteigentümer) eine Mauer in Eigenregie unter Missachtung der Vorgaben des Statikers erstellt hatte, weil sie den Mangel nicht kannte. Anders als ihr Mann könne sie sich deshalb auf den notariellen Gewährleistungsausschluss berufen.

Der BGH hat jetzt, mit Urteil vom 08.04.2016, dieses Urteil aufgehoben und dahingehend abgeändert, dass auch die Ehefrau für den Schaden der Käufer haftet (Az. V ZR 150/15).

Der BGH hat ausgeführt, dass sich der Gesetzestext des § 444 Alt. 1 BGB nach dem Wortlaut zwar so verstehen lässt, dass bei einer Käufermehrheit jeweils ein individuelles Fehlverhalten vorausgesetzt ist, die Arglist also bei jedem einzelnen Verkäufer vorliegen muss. Da § 444 BGB aber nicht regelt, wie eine Mehrzahl von Verkäufern zu behandeln ist, lässt sich ihr Wortlaut auch so deuten, dass der „Verkäuferseite“ insgesamt die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt ist.

Dieser letzten Auffassung hat sich der BGH im Hinblick auf den gesetzgeberischen Willen und die nachteiligen Folgen für den Käufer bei Anwendung der Rechtsprechung des OLG Saarbrücken angeschlossen. Müsste der Käufer jedem einzelnen Verkäufer die Kenntnis vom Mangel nachweisen, um vom Kaufvertrag zurücktreten zu können oder zu mindern (Rücktritt und Minderung können gemäß § 441 Abs. 2 BGB nur gegenüber allen Verkäufern erklärt werden), würde die Rechtsstellung des Käufers sich erheblich verschlechtern, was seitens des Gesetzgebers nicht gewollt war. Bei Arglist nur eines Verkäufers könnten die Käufer lediglich Schadensersatz von diesem einen bösgläubigen Verkäufer verlangen. Minderung und Rücktritt wären ausgeschlossen.

Nach der jetzt vorliegenden Entscheidung des BGH gilt zukünftig wieder, dass bereits die nicht offenbarte Mangelkenntnis nur eines Mitglieds der Verkäufergemeinschaft die Berufung aller Mitglieder auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss unwirksam macht. Die Käufer müssen nur einem der Verkäufer Arglist nachweisen, um vom Vertrag zurücktreten, mindern oder Schadensersatz von allen Verkäufern verlangen zu können.