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Neues zum Übergang des Mietvertrages beim Immobilienverkauf

Rechtstipp vom 06.06.2018
Rechtstipp vom 06.06.2018

Räumungsklagen von Immobilienerwerbern wurde abgewiesen

Der Bundesgerichtshof hat zwei mieterfreundliche Entscheidungen getroffen und entschieden, dass der Erwerber von Immobilien, wobei jeweils der bisherige Eigentümer mit dem Vermieter nicht personenidentisch war, nicht nur in den Mietvertrag eintreten musste, sondern diesen auch nicht kündigen konnte.

Rechte von Mietern gestärkt

Mit seiner Räumungsklage auf die Nase gefallen ist zunächst ein Neueigentümer eines Wohnblocks, den der Voreigentümer an ein Unternehmen vermietet hatte, das die Wohnungen dort seit den 60er-Jahren zu fairen Konditionen an dessen Angestellte untervermietet hatte (BGH vom 17.01.2018, Az.: VIII ZR 241/16).

Bei Untervermietung ist es so, dass dieses Mietverhältnis grundsätzlich das Schicksal des Hauptmietvertrages teilt – fällt dieser weg, dann kann auch der Untermietvertrag gekündigt werden bzw. bindet den neuen Vermieter nicht. Eine Ausnahme hiervon sieht der § 565 BGB vor, wenn nach dem Hauptvertrag eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen sollte. Vereinbart der Zwischenmieter dann eine Wohnraummiete, finden alle mieterschützenden Regelungen Anwendung.

Werkwohnung unterliegt Mieterschutzregeln

So ging es auch dem Neueigentümer, der zwar den Hauptmietvertrag beenden konnte, aber dann automatisch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintrat. Dass der Mieter mittlerweile gar nicht mehr Arbeitnehmer war, sondern bereits Pensionist, änderte nichts, weil er nach der Sozialregelung auch nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb die Wohnung weiternutzen durfte.

Bei Vermietung an eigene Arbeitnehmer wirtschaftliches Eigeninteresse

Der BGH sah den § 565 BGB hier direkt anwendbar. Selbstverständlich habe der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger des ursprünglichen ein wirtschaftliches Eigeninteresse gehabt, denn die Vermietung an die eigenen Angestellten war ein Element der Mitarbeiterbindung.

Tipp vom Anwalt: Will der Vermieter Sie als Untervermieter vor die Tür setzen, dann kann der § 565 BGB ein Hebel sein, dies zu verhindern. Lassen Sie sich daher im Einzelfall beraten!

In einem weiteren Fall ging nach dem BGH sogar ein befristeter Mietvertrag mit über (BGH-Entscheidung vom 12.07.2017; Az.: XII ZR 26/16). Der Gewerbemieter hatte den vierten und fünften Stock eines größeren Geschäftshauses von einer GmbH auf mehrere Jahre zeitlich befristet gemietet. Diese GmbH vermietete die Geschäftseinheiten im Auftrag und aufgrund einer Vereinbarung mit der das Gebäude im Immobilienbestand haltenden anderen GmbH an gewerbliche Mieter. Die Gewerbemieterin kannte die Eigentümerin – wie so oft – also gar nicht. Als letztere allerdings die Gewerbeimmobilie veräußerte, wollte die neue Eigentümerin die Gewerbemieterin loswerden und kündigte ihr. Und das zunächst einmal erfolgreich, weil das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, da es meinte, dass der Mietvertrag mangels Personenidentität von Vermieter und früherem Eigentümer nicht mitübergegangen sei.

§ 566 I BGB entsprechend anwendbar

Bereits in der Berufung korrigierte das Gericht die Ausgangsentscheidung, die nunmehr auch vor dem BGH standhielt, weil der über den Gewerbemietvertrag vermittelte berechtigte Besitz dem Räumungsanspruch des neuen Eigentümers entgegenstünde. Im vorliegenden Fall war es nämlich nach den Karlsruher Richtern gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin die Räume vermietet. Denn Zweck des Identitätserfordernisses sei nur der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung – wie hier – aber nicht durch den Eigentümer selbst, komme es darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse will und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers hat.

Zusatzvereinbarung zum Immobilienkaufvertrag

Weil der Abschluss der Mietverträge durch die Vermieterin nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet hat, erfolgte, konnte hier ausnahmsweise der Mietvertrag mitübergehen. Dafür sprach auch eine Zusatzvereinbarung zum Immobilienvertrag zwischen Verkäuferin und Erwerberin, nach der der Übergang der Gewerbemietverträge auf die Erwerberin gewünscht sei. Daraus folge auch, so der BGH, dass die frühere Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe.

Widerklage gegen neue Grundstückseigentümerin erfolgreich

Doppelt dumm lief es für die Erwerberin, die widerklagend noch teilweise auf die Rückerstattung wegen überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und die Instandsetzung des Lastenaufzugs verdonnert wurde.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der Präsentation der Rechtsberatungsangebote der Kanzlei Niggl, Lamprecht & Kollegen. Lassen Sie sich daher immer individuell rechtlich beraten. Kurze rechtliche Fragen beantworten wir telefonisch Sie kostenfrei. Mehr Infos unter www.kanzlei-sozialrecht.bayern.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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