Nicht genehmigte bauliche Veränderungen und zweckwidrige Nutzung von Wohnungen – Ihre rechtlichen Möglichkeiten

Unangenehme Überraschungen wie nicht genehmigte bauliche Veränderungen oder die zweckwidrige Nutzung einer Eigentumswohnung führen oft zu Spannungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Viele Eigentümer und Verwalter stehen dann vor der Frage: „Wie können wir hier rechtlich vorgehen?“ Ob es um das Entfernen tragender Wände, das Anbringen von Balkonverglasungen oder die Umgestaltung in eine Ferienwohnung geht – in solchen Fällen gilt es, die rechtlichen Möglichkeiten konsequent auszuschöpfen. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, welche Schritte Sie unternehmen können und wie ich Sie dabei als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Nürnberg, Fürth, Schwabach und Umgebung unterstützen kann.

Bauliche Veränderungen: Wann eine Genehmigung erforderlich ist

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gelten bauliche Maßnahmen an Gemeinschaftseigentum, die nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, als bauliche Veränderungen. Hierzu zählen beispielsweise das Einziehen von Wänden, die Installation neuer Fenster, das Anbringen eines Balkons oder die Errichtung von Terrassen, Gartenzäunen etc.. Solche Veränderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne diese ist die bauliche Maßnahme unzulässig.

Das „Ob“ und „Wie“ der Beschlussfassung

Bauliche Veränderungen können von einem einzelnen Eigentümer angestoßen werden, bedürfen jedoch stets eines Beschlusses der WEG. Dabei entscheidet die Gemeinschaft nicht nur über das „Ob“, sondern auch über das „Wie“. Das bedeutet: Auch wenn grundsätzlich eine Zustimmung erteilt wird, kann diese an Bedingungen oder Auflagen geknüpft sein, etwa an eine einheitliche Gestaltung oder an Maßnahmen zur Sicherstellung der Stabilität.

Folgen nicht genehmigter baulicher Veränderungen

Wurde eine bauliche Veränderung ohne Genehmigung durchgeführt, so hat die WEG das Recht, den Rückbau zu verlangen. Dauern die Maßnahmen noch an, kann die WEG auch einen Baustopp verlangen oder gerichtlich erwirken. Hierbei können einzelne Eigentümer auf Unterlassung klagen oder der Verwalter kann – soweit bevollmächtigt – Rückbaumaßnahmen fordern. Besonders bei Eingriffen in die Statik oder in Gemeinschaftseigentum ist ein schneller rechtlicher Handlungsansatz geboten. Das Ziel ist, möglichen Schaden für die Gemeinschaft frühzeitig zu verhindern.

Zweckwidrige Nutzung: Welche Nutzung ist zulässig?

Die Zweckbestimmung einer Eigentumswohnung – ob zur Wohn- oder Gewerbenutzung – ergibt sich in der Regel aus der Teilungserklärung oder aus früheren Beschlüssen der WEG. Eine zweckwidrige Nutzung liegt vor, wenn eine Wohnung, die ursprünglich zu Wohnzwecken genehmigt wurde, als Ferienwohnung oder Büro genutzt wird. Auch wenn die Umnutzung auf den ersten Blick harmlos erscheint, kann dies erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. So besteht etwa das Risiko erhöhter Lärm- oder Verkehrsbelastung, welche die übrigen Eigentümer beeinträchtigen könnten.

Möglichkeiten bei unzulässiger gewerblicher Nutzung

Hat ein Eigentümer eigenmächtig eine gewerbliche Nutzung etabliert, können die anderen Eigentümer auf Unterlassung klagen. Hierbei ist oft eine Abmahnung an den Eigentümer sinnvoll, um eine gütliche Einigung zu versuchen. Wird die Nutzung nicht eingestellt, steht der Weg offen, Unterlassungsansprüche gerichtlich durchzusetzen. Wichtig ist, dass hier alle Eigentümer gemeinsam handeln, um die Durchsetzungskraft zu maximieren. Ein einzelner Eigentümer kann vor allem dann klagen, wenn er durch die zweckwidrige Nutzung in seinem Sondereigentum betroffen ist. 

Daneben kann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagen und Unterlassungsansprüche durchsetzen.

Wie gehe ich als Eigentümer oder Verwalter vor?

1. Prüfen Sie die Teilungserklärung und Gemeinschaftsbeschlüsse Vor dem Einleiten rechtlicher Schritte sollte genau geprüft werden, was in der Teilungserklärung und den Beschlüssen der WEG zur Nutzung und zu baulichen Veränderungen festgehalten ist.
2. Abmahnung und gütliche Einigung                                               Oft lässt sich eine Lösung im Rahmen eines Gesprächs oder einer schriftlichen Abmahnung finden. Der Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte hat eine abschreckende Wirkung und führt in manchen Fällen bereits zur freiwilligen Rücknahme der Maßnahme.
3. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung                   Ein gemeinsamer Beschluss schafft eine solide Grundlage für weitere rechtliche Schritte. Hierbei kann entweder der Rückbau einer baulichen Veränderung oder die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung beschlossen werden. Gleichzeitig kann auch beschlossen werden, dass zur Durchsetzung dieser Ansprüche ein Rechtsanwalt beauftragt wird. 
4. Rechtliche Durchsetzung: Klage und Vollstreckung          Scheitern gütliche Einigungsversuche, kann der gerichtliche Weg beschritten werden. Als Fachanwalt unterstütze ich Sie dabei, die Ansprüche im Interesse der Gemeinschaft durchzusetzen – ob durch eine Unterlassungsklage oder Rückbauforderungen.

Ihre Rechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft effektiv durchsetzen

Nicht genehmigte bauliche Veränderungen und zweckwidrige Nutzungen von Wohnungen bergen Konfliktpotenzial und bedürfen oft rechtlicher Schritte, um den Frieden in der Gemeinschaft zu sichern. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen kompetent zur Seite. Ob Sie Eigentümer, Verwalter oder Vorsitzender einer WEG sind – ich helfe Ihnen, Ihre Ansprüche durchzusetzen. 

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Schwabach von der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler unter 09122-931166 oder per E-Mail info@rae-schwabach.de