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Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen bei nicht renoviert übernommener Wohnung BGH, VIII ZR 185/14

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Die Beklagten waren von 2002 bis Ende 2011 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel:

„§ 4 Nr. 6: Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. „Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in drei Zimmern vornimmt."

Die Beklagten hielten die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, da sie die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übernommen hatten. Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt.

Das AG hatte der Klage weitgehend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb ohne Erfolg. Den Klägern stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu, weil diese fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hätten. Das Berufungsgericht folgte der Bewertung des AG, wonach davon auszugehen sei, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß des Mietvertrages wirksam sei. Die Regelung sei nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil die Wohnung bei Anmietung nicht (vollständig) renoviert gewesen sei und die Beklagten unstreitig Renovierungsarbeiten vorgenommen hätten, für die sie keinen diesen Leistungen entsprechenden Ausgleich erhalten hätten. Die Mieter würden nicht unzumutbar dadurch belastet, dass ihnen sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung übertragen würden, denn nach der Regelung in § 12 des Mietvertrages seien die Mieter gegenüber der Vermieterseite nicht verpflichtet worden, die dort genannten Malerarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in einer bestimmten Art und Weise und bestimmten Frist auszuführen. Eine – hier nicht mit starren Fristen versehene – Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung benachteilige den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nicht unangemessen, solange die Renovierungsfristen erst ab Beginn des Mietverhältnisses liefen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgten die Beklagten ihr Klageabweisungsverlangen weiter. Die Revision hatte Erfolg. Die Klauseln zur Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen seien insgesamt unwirksam, entschied der BGH. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts seien bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich gewesen, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. Die Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe ggf. dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vorn Vermieter erhalten habe.

Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung, nach der Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung auf den Mieter übertragen werden können, aufgegeben. Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam, da eine solche Klausel unter Umständen dazu führen kann, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietdauer die Wohnung in einem besseren Zustand als bei Übernahme zurückgeben muss. Allerdings stellte der BGH unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung klar, dass die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung dann wirksam vereinbart werden kann, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vorn Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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