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Pflichten des Gebäudeeigentümers

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Das Landgericht Aurich in Ostfriesland hat eine Entscheidung gefällt, die Eigentümern von Gebäuden nicht gefallen wird.

Danach ist der Eigentümer eines Gebäudes verpflichtet, dieses regelmäßig so auf seinen baulichen Zustand hin zu überprüfen, dass auch bei außerordentlichen Ereignissen keine Schädigungen der Nachbargrundstücke entstehen können. Die Intensität und die Häufigkeit der Überprüfungspflichten richten sich nach Auffassung des Landgerichts Aurich nach der Lage und Nutzung des Gebäudes sowie nach der Schadensanfälligkeit seiner Konstruktion.

Im konkreten Fall waren während eines Orkantiefs vom Dach eines Hauses Dachziegel heruntergeschleudert worden. Diese fielen auf ein benachbartes Gebäude und beschädigten es. Der Nachbar verlangte vom Eigentümer Schadenersatz nach § 836 Abs. 1 BGB. Der Eigentümer wendete ein, dass der Schadensfall auf höhere Gewalt beruhe und daher von ihm nicht verursacht worden sei. Er könne keine Verantwortung für Orkanstürme übernehmen. Außerdem habe er, der Eigentümer, das Dach regelmäßig einer Sichtprüfung unterzogen. Schließlich sei auch bei einer kürzlich vorgenommenen Dachreparatur von einer Firma kein Hinweis gekommen, dass die Dachkonstruktion schadensanfällig oder nicht mehr technisch in Ordnung sei.

Dennoch hat das Landgericht Aurich festgestellt, dass der Eigentümer des schädigenden Gebäudes für den Schaden am Nachbargebäude verantwortlich sei. Einen Entlastungsbeweis, den er grundsätzlich entgegenhalten könne, habe er nicht in geeigneter Weise geführt. Es fehlt dazu die Darlegung der Voraussetzungen, dass der Eigentümer alle zumutbaren Maßnahmen getroffen hätte, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, um der Gefahr der Ablösung von Dachziegeln zu begegnen. Die vom Eigentümer vorgetragenen Maßnahmen einer Überprüfung des Dachs auf Sturmfestigkeit seien nicht ausreichend. Der vom Landgericht beauftragte Gutachter stellte fest, dass es bei einer solchen Überprüfung erforderlich sei, den First abzulaufen, die Firststeine auf Klammerung zu prüfen und die Ortgänge zu untersuchen. Die in den letzten Jahren wiederholt auftretenden Orkanereignisse würden höhere Verantwortlichkeiten und Vorsorgemaßnahmen von Gebäudeeigentümern erfordern.

Auch die Tatsache, dass bei dem Orkan an ca. 300 Häusern Ziegel abgedeckt worden seien, entlasten den Gebäudeeigentümer nicht. Dies zeige lediglich, dass die anderen Eigentümer ihren Überprüfungspflichten ebenfalls nicht nachgekommen seien.

Der Entscheidung kann das Fazit entnommen werden, dass es nicht mehr ausreicht, zur Exkulpierung gemäß § 836 I BGB für Schäden, die von einem Gebäude ausgehen, auf besonders starke Sturm- oder Orkanböen hinzuweisen. Vielmehr muss das Sturmereignis schon außergewöhnlich und außerordentlich sein, was bei Orkanen heutzutage nicht mehr angenommen zu werden scheint, jedenfalls nicht mehr in bestimmten Regionen der Bundesrepublik Deutschland.

Das Urteil, welches noch nicht rechtskräftig ist, bedeutet daher auf jeden Fall eine erhebliche Pflichtenerweiterung für Gebäudeeigentümer.

Hubertus Benecke

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Agrarrecht


Rechtstipp vom 11.06.2018
aus der Themenwelt Nachbarn und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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