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Poststreik und die Zustellung von Kündigungen im Mietrecht

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Spätestens mit dem jetzt begonnenen Poststreik wird vielen klar, dass moderne Kommunikationsmittel dem Geschäftsverkehr nicht immer genügen. Insbesondere bei Kündigungen im Mietrecht ist die Möglichkeit diese per Fax oder gar E-Mail zu versenden ausgeschlossen. Folgende Formalien sind bei der Kündigung des Mietverhältnisses zu bedenken:

Kündigungsbefugnis

Zum Ausspruch der Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur der Vermieter oder der Mieter berechtigt. So ist zum Beispiel die Kündigung eines Eigentümers der nicht Vermieter ist, unwirksam.

Kündigungsform

Für die Wohnraumkündigung schreibt § 568 BGB zwingend die Schriftform vor. Damit ist für die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung die eigenhändige Unterschrift notwendig. Die Kündigung per Telegramm, oder Telefax bzw. E-Mail ist unwirksam. Auch die „vorab“ per Telefax übermittelte Kündigung reicht nicht aus, um Kündigungsfristen zu wahren, da es sich um eine formunwirksame und damit nichtige Erklärung handelt.

Kündigungsadressat

Die Kündigung ist grundsätzlich gegenüber dem Mieter bzw. seinem gesetzlichen Vertreter zu erklären. Sind mehrere Mieter vorhanden, muss selbstverständlich die Kündigung auch allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden. Das Gleiche gilt bei der mieterseitigen Kündigung. Die Kündigung muss gegenüber dem Vermieter erfolgen, besteht eine Vermietermehrheit, muss sich die Kündigung an alle Vermieter richten.

Zugang der Kündigung

Die Kündigung muss nicht nur ausgesprochen worden, sondern dem Vertragspartner oder den Vertragspartnern auch zugegangen sein.

Per Brief

Der Zugang per Brief ist rechtzeitig bewirkt, wenn im Zeitpunkt des Einwurfs des Briefes in den Briefkasten noch mit der Leerung am selben Tag zu rechnen ist. Dabei wird davon ausgegangen, dass hier ein Einwurf bis spätestens 16:00 Uhr ausreichend ist. Grundsätzlich ist jedoch von dem Versenden einer Kündigung per „normaler Post“ – ganz unabhängig von einem eventuell bestehenden Poststreik – abzuraten. Im Falle eines Rechtsstreits ist nämlich der Kündigende zum Nachweis des Zugangs verpflichtet. Auch der Versand per Einschreiben reicht zum Nachweis nicht ohne Weiteres aus. Probleme entstehen zum Beispiel dann, wenn der Empfänger der Kündigung nicht angetroffen und ihm deshalb eine Benachrichtigung im Briefkasten hinterlassen wird. In solchen Fällen geht die Kündigung erst zu, wenn sie vom Empfänger bei der Post abgeholt wird. Wird die Postsendung nicht abgeholt, wird das Kündigungsschreiben an den Kündigenden zurückgesandt, mit der Folge, dass die angegebenen Kündigungstermine längst überholt sind.

Bote

Die Zustellung einer Kündigung durch Boten ist dagegen eine sichere Zustellungsmethode. Jede Person die nicht Partei des Kündigungsprozesses ist, d.h. weder Vermieter noch Mieter ist, kann als Bote eingesetzt werden. Zur weiteren Absicherung ist es angeraten, eine Kopie der Kündigung zu fertigen, die von dem Boten unter Angabe des Datums und der Uhrzeit mit dem Hinweis unterschrieben wird, dass er das Original in den Briefkasten des Adressaten eingeworfen hat.

Gerichtsvollzieher

Auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist eine sichere Methode. Die Zustellung der Kündigung gilt mit dem Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten des Kündigungsempfängers als erfolgt. Den zuständigen Gerichtsvollzieher erfragt man über das örtlich zuständige Amtsgericht, an dessen Gerichtsvollzieherverteilerstelle der Auftrag zu richten ist, die Kündigung dem Adressaten persönlich zuzustellen. Zu beachten ist, dass Gerichtsvollzieheraufträge in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet werden und insoweit keine Möglichkeit besteht, auf den Zeitpunkt des Zugangs Einfluss zu nehmen. Vorsicht ist daher bei fristgebundenen Kündigungen geboten.

Sollten Sie also gerade zu Zeiten eingeschränkter Zustellungsmöglichkeiten eine frist- und formgerechte die Kündigung eines Mietverhältnisses aussprechen wollen, empfiehlt sich die Zustellung per Boten.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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