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Praxismietvertrag für Kooperation/Nachfolge optimieren

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Bei der Umsetzung von Kooperationen oder dem Praxisverkauf können ernsthafte Probleme entstehen - etwa bei der rechtlichen Nutzbarkeit der Praxisräume. Der Mietvertrag gilt meist nicht für hinzukommende Kooperationspartner oder Nachfolger. So können Sie häufige Fallstricke umgehen!

Praxismietverträge sollen den Standort des Arztes sichern. Das macht sie zu einem wesentlichen Element des ideellen Wertes, sowohl für künftige Kooperationen als auch den Verkauf der Praxis. Der Mietvertrag darf sich dabei nicht als Kooperations- oder Verkaufshindernis erweisen. 

Der Arzt ist daher auf einen guten Praxismietvertrag angewiesen. Ein guter Mietvertrag schützt den Arzt vor frühzeitiger Kündigung des Vermieters und vor Mieterhöhungen; gleichzeitig gibt ihm ein guter Mietvertrag maximale Flexibilität, um seine Praxis über Jahre weiterzuentwickeln und erfolgreich auf einen Nachfolger zu übertragen. Ist der Mietvertrag gut gestaltet, akzeptiert das der Vermieter.

Leider machen sich die meisten Ärzte bei der Anmietung der Praxis dazu keine Gedanken. Vielleicht können Sie Ihren Mietvertrag noch ändern, prüfen Sie ihn jetzt!

Trend: Kooperationen unter Ärzten nehmen zu

Ärzte und Zahnärzte dürfen sich schon seit langem zu Kooperationen zusammenschließen, etwa als Berufsausübungsgemeinschaft (Gemeinschaftspraxis) oder als Praxis- oder Gerätegemeinschaften. Dies betrifft nicht nur die Aufnahme neuer Partner, sondern auch die zeitweise Aufnahme eines späteren Nachfolgers, beispielsweise im Rahmen eines Jobsharings, ebenso die Untervermietung an einen Kollegen einer anderen Fachrichtung. Entsprechendes gilt bei überörtlichen Konstellationen, einschließlich der Gründung von Zweigstellen.

Nehmen wir beispielsweise an, ein Gynäkologe will einem Anästhesisten an bestimmten Tagen gestatten, TCM in seiner Praxis anzubieten. Dazu schließen beide einen Untermietvertrag.

Was gilt in diesen Fällen mietrechtlich?

Die Untervermietung an Dritte ist grundsätzlich nicht gestattet. Nach § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den "Gebrauch der Mietsache" einem Dritten zu überlassen. § 541 BGB berechtigt den Vermieter sogar auf Unterlassung zu klagen, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Er kann dem Mieter sogar nach § 543 BGB außerordentlich fristlos kündigen. 

Was bedeutet das für unseren Beispielfall? Der Gynäkologe hat einen Vertrag mit dem Anästhesisten. Ihm ist aber die Vermietung ohne Erlaubnis seines Vermieters verboten. Der Gynäkologe macht sich daher nicht nur schadenersatzpflichtig; setzt er die Untervermietung gegen den Willen des Vermieters fort, droht ihm sogar die fristlose Kündigung.

Ärzte sollten sich nicht darauf verlassen, dass der Vermieter einer Untervermietung zustimmt. Manche Vermieter machen diese von einer Mieterhöhung abhängig. Andere fühlen sich aufgrund entgegenstehender Konkurrenzschutzklauseln hierzu außerstande - beispielsweise wenn in einem Ärztehaus bereits TCM angeboten wird. 

Was gilt bei der Aufnahme eines Gesellschafters?

Viele Ärzte glauben, dass die Aufnahme eines Kollegen als Praxispartner keine Untervermietung ist. Das ist ein Irrtum: Auch die Aufnahme eines neuen Kollegen ist Gebrauchsüberlassung. Gründet also der mietende Arzt mit einem Kollegen eine Gesellschaft, benötigt er die Genehmigung seines Vermieters. Zu einem Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters gleichfalls erforderlich (so schon der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25. April 2001, Az. XII ZR 43/ 99). Das gilt für Gemeinschaftspraxen wie für Praxisgemeinschaften. 

Wohl dem, der sich die Aufnahme eines Partners im Mietvertrag hat sichern lassen.

Kann der Arzt von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen?

Die Zustimmung steht grundsätzlich im freien Ermessen des Vermieters, wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt. Vielleicht kennen Sie aus Studentenzeiten und dem Wohnraummietrecht noch etwas anderes; Praxisräume genießen diesen gesetzlichen Schutz jedoch nicht. Zwar gibt es Ausnahmen, diesen Unwägbarkeiten sollte sich der mietende Arzt jedoch nicht aussetzen. 

Empfehlung:

Achten Sie als mietender Arzt auf eine rechtlich sichere und klare Untermieterlaubnis, die alle zukünftigen Eventualitäten im Praxismietvertrag regelt. Dabei lassen sich durchaus Kompromissformulierungen finden, um die - zu respektierende - Interessenlage des Vermieters zu berücksichtigen und seine Bereitschaft zur Zustimmung zu fördern. Wichtig: Der Praxismietvertrag sollte dabei stets einen möglichst weiten Mietzweck bzw. eine weite Nutzungserlaubnis vorsehen, um beispielsweise andere Fachrichtungen aufnehmen zu können. 

Verkauf der Praxis und Übertragung auf einen Nachfolger

Auch der Verkauf der Praxis kann unliebsame Überraschungen für den Verkäufer nach sich ziehen. Denn der Vermieter schließt den Mietvertrag mit einer bestimmten Person, dem Mieter. Eine Übertragung auf Dritte sieht das Praxismietrecht nicht vor. 

Beispiel: Ein Gynäkologe hat einen noch 5 Jahre laufenden Mietvertrag. Er will die Praxis in einem Jahr auf einen Nachfolger übertragen. Leider stellt sich der Vermieter quer: Er stimmt der Übertragung nur bei einer Erhöhung der Miete zu. Der Gynäkologe steht damit vor einem Problem: Stimmt der Nachfolger der Mieterhöhung nicht zu, muss sich der Gynäkologe auf Preisverhandlungen oder ein Scheitern der Nachfolge einlassen. Hat er die Praxis bereits verkauft, drohen dem Gynäkologen sogar Schadenersatzansprüche des Nachfolgers.

Empfehlung:

Bestenfalls haben Sie eine Nachfolgeklausel im Mietvertrag vereinbart. Dann ist die Übertragung auf einen Nachfolger in aller Regel unproblematisch.

Was kann ich heute tun?

Ärzte können bestehende Mietverträge nicht einseitig ändern. Es bieten sich aber immer wieder Gelegenheiten: Beispielsweise bei der Anmietung neuer Räume oder bei der Verlängerung des Mietvertrags. Bei solchen Gelegenheiten können Sie versuchen, den Mietvertrag einvernehmlich mit dem Vermieter abzuändern oder anzupassen. Wenn sich keine Gelegenheit bietet, sprechen Sie den Vermieter dennoch frühzeitig auf diese Optionen an. So bleibt Ihnen mehr Gestaltungsspielraum bei späteren Verhandlungen mit Kooperationspartnern oder Nachfolgern. 

Diese Klauseln sollte Ihr Mietvertrag unbedingt enthalten

  • Nachfolgeklausel
  • Möglichkeit zur Untervermietung
  • Konkurrenzschutzklausel bei mehreren Ärzten im Haus
  • Optionsrecht zur einseitigen Verlängerung der Mietdauer (Mieter)

Dabei sollten die Klauseln stets auf Ihre Praxis und Ihre Fachrichtung ausgerichtet sein und Spielraum für zukünftige Erweiterungen der Praxis belassen.

Fazit

Praxismietverträge sind von großer Bedeutung für den Arzt. Ihr Inhalt ist sorgfältig zu gestalten. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag frühzeitig vor Aufnahme eines Partners oder dem Verkauf Ihrer Praxis. Schließen Sie den Mietvertrag und etwaige Nachträge nicht ohne vorherige Überprüfung durch einen Rechtsanwalt, der auf Ärzte und ärztliche Kooperationen spezialisiert ist. Er kann Sie bei den Verhandlungen mit dem Vermieter beraten und begleiten. 

Ihr Ansprechpartner

Dr. Andreas Staufer
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Medizinrecht

Unsere Kontaktmöglichkeiten und weitere Informationen finden Sie auf www.staufer.de und www.medizinrechtsteuern.de. Oder rufen Sie uns an: Telefon 089 652001.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Medizinrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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