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Praxistipps zum Immobilienerwerb in Vietnam

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Seit 2015 gilt in Vietnam das “Law on Housing“, das ausländische Einzelpersonen und Körperschaften dazu berechtigt, in Vietnam "Eigentum" an Wohnimmobilien (Wohnungen, Eigentumswohnungen und unter bestimmten Voraussetzungen auch Häuser) zu erwerben. Was sollte man rechtlich und praktisch wissen bzw. prüfen, um Enttäuschungen beim Immobilienerwerb in Vietnam zu vermeiden?

1. Wer kann eine Wohnimmobilie in Vietnam erwerben und welche Bedingungen sind an die Berechtigung geknüpft? 

Zum Kreis der Erwerbsberechtigten zählen unter anderem ausländische Unternehmen, Zweigniederlassungen und Repräsentanzen sowie generell in Vietnam lebende Ausländer. Insbesondere ist jeder Ausländer mit einem gültigen Einreisevisum grundsätzlich berechtigt, eine Wohnimmobilie (Apartment) zu erwerben.  Zwar ist ein gültiges Touristenvisum ausreichend zum Erwerb, allerdings ist der ausländische Käufer einer Immobilie in Vietnam dafür verantwortlich, seinen Visastatus während des Zeitraumes der Eigentumsberechtigung aufrechtzuerhalten (was in einigen Fällen ein Risiko darstellen kann). Eine Einschränkung besteht zudem insoweit, als ausländische Personen nicht mehr als 30 % der Anzahl der Wohnungen in einer Eigentumswohnung besitzen dürfen. Für einzelne Häuser, einschließlich Villen und Doppelhäuser, dürfen sie nicht mehr als 250 Häuser pro Gemeindeabschnitt besitzen. Hier gelten detaillierte Quoten für bestimmte Gebäude und Städte/Regionen in Vietnam, die im Einzelfall sorgfältig geprüft werden sollten. Die zulässigen Nutzungszwecke für ausländisches Eigentum an Wohnimmobilien beschränken sich nicht auf die private Eigennutzung, sondern beinhalten auch das Recht, die Wohnimmobilien durch Vermietung kommerziell als „Investment“ zu nutzen. 

2. Was genau ist der Gegenstand eines Eigentumsrecht in Vietnam – insbesondere: Ist die Zeitdauer des Immobilieneigentums in Vietnam begrenzt? 

Zu beachten ist, dass das „Eigentum“ im Wege eines 50-jährigen Nutzungsrechts erteilt wird (50-year lease) und nicht als Volleigentum. Der Beginn dieses 50-jährigen Nutzungsrechts der Wohnimmobilie wird ab dem Tag der Erteilung des "Eigentumszertifikats" ("ownership certificate") gezählt und ist darin auch eindeutig angegeben. Sofern ein Ausländer mit einem vietnamesischen Staatsbürger oder einem Auslands-Vietnamesen verheiratet ist, ist dieser jedenfalls auch dazu berechtigt, zeitlich unbegrenztes Miteigentum an Immobilien zu erwerben und damit prinzipiell die gleichen Rechte zu haben wie ein vietnamesischer Staatsbürger. Ein zeitlich unbegrenztes Allein- / Volleigentum kann können Ausländer allerdings auch nicht durch durch Heirat mit einem vietnamesischen Staatsbürger erwerben. Allerdings sollte man die zeitliche Eigentumsbegrenzung für Ausländer bei Kauf neuer Immobilienprojekte in Vietnam nicht übermäßig problematisieren. Warum? Erstens, weil das ausländische Eigentum in Vietnam ab dem Zeitpunkt beginnt, an dem der ausländische Käufer sein „Eigentumszertifikat“ von der vietnamesischen Behörde erhält. Das bedeutet zugleich, dass jegliche Lizenz-/Zeitbeschränkungen, die der Entwickler in seinem Eigentumszertifikat (Land Use Right, LUR)  hat, nicht für den ausländischen Käufer gilt. Zweitens kann die Tatsache, dass Ausländer in Vietnam kein Volleigentum an Wohnimmobilien erwerben können, im Preis der Immobilie berücksichtigt bzw diskontiert werden (wie z. B. in Thailand, wo insoweit deutlich zwischen "leasehold" und "freehold" (Volleigentum) differenziert wird. 

3. Worauf muss ich bei der Objektauswahl und bei der Verhandlung des Kaufpreises achten - Insbesondere: Ist der Immobilienerwerb in Vietnam wirtschaftlich sinnvoll für mich? 

Bei der Verhandlung des Kaufpreises ist neben dem Standort und der Bauqualität ist insbesondere die oben beschriebene Tatsache des zeitlich beschränkten Eigentums von 50 Jahren zu berücksichtigen: Bekommt man „value for money“, z. B. im Vergleich zu anderen ASEAN-Standorten?Wenn die Immobilie in Vietnam fremdfinanziert werden muss: Was sind die verfügbaren Bedingungen für die Finanzierung in- und außerhalb von Vietnam? Ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Vietnam kommerziell machbar? Unter Umständen kann eine Anmietung des Objekts wirtschaftlich und tatsächlich sinnvoller als der Erwerb sein, zumindest für einen "Prüfzeitraum" von 6–12 Monaten. In diesem Zeitraum kann man insbesondere herausfinden, wie es um Qualität und Management des Objekts im Alltag tatsächlich bestellt ist. Zudem kann die Anmietung eines Objekts auch deshalb sinnvoller sein, weil Verkaufs- und am Markt erzielbare Mietpreise proportional deutlich voneinander abweichen: So ist etwa die Anmietung bei einem Überangebot von Immobilien häufig sinnvoller, da es in aller Regel einfacher ist, einen Mietpreis herunterzuhandeln als einen Verkaufspreis. Sofern sich aber zum Erwerb entschlossen hat, sollte schließlich die konkrete Vertragsgestaltung des Kaufvertrages mit Hilfe eines Rechtsanwalts geschehen, um ggf. rechtswidrige Klauseln des Veräußerers frühzeitig zu erkennen. Denn in Vietnam sind in Immobilienverträgen häufig für der Erwerber nachteilige Bestimmungen zu finden – selbst in den Verträgen mancher Projektentwickler! Dies ist zum Beispiel der Fall im Hinblick auf Kündigungsrechte, Ratenzahlungen, Zinszahlungen und Vertragsstrafen etc. 

4. Wie sieht es mit der Reputation des Immobilienentwicklers aus (Entwickler Due Diligence)? 

Im Falle des Erwerbs neuer/zukünftiger Immobilienprojekte in Vietnam von einem Projekt-Entwickler: Erkundigen Sie sich nach Reputation und Erfahrung des Entwicklers, vor allem, wenn Sie beabsichtigen, von einem inländischen Entwickler zu kaufen. Fordern Sie vom Entwickler den Nachweis des Landtitels (Land Use Right, LUR) ein, und lassen Sie sich nachweisen, dass alle Genehmigungen und Lizenzen für das Immobilienprojekt in Vietnam erteilt wurden. Fragen Sie den Entwickler, wer er ist, was er zuvor gemacht hat, und wie er sich finanziert. Hat der Entwickler 100 % des Landes erworben, oder ist es gemietet oder geplant? Bestehen Streitigkeiten mit den Alteigentümern (Häufig in Vietnam!). Hat der Entwickler die finanzielle Fähigkeit, das Projekt abzuschließen? Wer kauft? Welche Subunternehmer wurden für das Immobilienprojekt verpflichtet, und wie sieht es mit deren Qualität und Zuverlässigkeit aus? Was geschieht nach Fertigstellung im Hinblick auf Gebäudemanagement und Instandhaltung? Was sind die Kosten dafür, wurden diese realistisch eingeschätzt? Am wichtigsten: Nehmen Sie keine vagen oder ausweichenden Antworten auf diese Fragen hin – kein seriöser Entwickler wird Ihnen dies übel nehmen. 

5. Soll ich von einem Entwickler kaufen oder kann ich auch aus zweiter Hand kaufen? 

Haus-, Apartment und Wohnungskäufe in Vietnam sind selbstverständlich im Zweiterwerb/Folgeerwerb möglich und bei bereits existierenden Projekten, Wohnungen und Häusern in Vietnam der Regelfall. Besonderheiten sind aber zu beachten, wenn ein noch nicht abgeschlossenes zukünftiges Projekt erworben wird und die Wohnung/das Apartment noch nicht vollständig bezahlt ist. In diesem Fall schließen Zweitverkäufer und ausländischer Käufer einen Abtretungsvertrag in Bezug auf den ursprünglichen Wohnungskaufvertrag des Zweit-Verkäufers (mit Zustimmung des Immobilienentwicklers). 

6. Repatriierung des Verkaufserlöses im Falle eines Verkaufs einer Immobilie/Wohnung in Vietnam?

Verträge und Zahlungen zum Erwerb eines Hauses oder Apartments in Vietnam müssen stets in der Landeswährung Vietnam Dong (VND) gemacht werden. Dementsprechend müssen alle Fremdwährungsbeträge zunächst in VND umgewandelt werden, bevor die Zahlung erfolgen kann. Während die ursprüngliche Konvertierung von Fremdwährung in VND kein Problem ist, kann der Veräußerungserlös nur dann in Fremdwährung rückkonvertiert und außer Landes gebracht werden, wenn die Erstzahlung über ein Bankkonto bei einer lizenzierten vietnamesischen Bank erfolgt ist, und der Bank – neben anderen Dokumenten – u. a. sämtliche offiziellen „roten“ USt-Rechnungen im Original vorliegen („red invoice“/offizielle Value Added Tax (VAT) invoice). Problematisch bleibt die Repatriierung privater Gewinne, da hier u. U. Erfüllung vietnamesischer Steuerverpflichtungen nachgewiesen werden muss. Besondere Anforderungen bestehen schließlich im Hinblick auf reine Auslands-Transaktionen zwischen ausländischem Verkäufer und ausländischem Käufer eines Apartments/Wohnung in Vietnam: Hier gibt es insbesondere bestimmte Vertragserklärungen, Notarerfordernisse sowie Legalisierungsanforderungen zu beachten. 

7. Kennen Sie Ihre Ausstiegsstrategie (exit strategy) und haben Sie an die steuerlichen Konsequenzen gedacht?

Fragen Sie sich: Wie robust ist der Wiederverkaufsmarkt? Wer kauft? Woher kommen die potentiellen Käufer? Ist der Markt von Investoren oder Privatpersonen bestimmt? Im Idealfall sollten Sie in der Lage sein, Ihre Immobilie im Sekundärmarkt relativ schnell wieder veräußern zu können. Schließlich sollten Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienerwerbs bzw. der Immobilienveräußerung in Vietnam im Klaren sein.


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