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Probleme bei parallelen Vertragsverhandlungen: Logistik- und Mietvertrag

Rechtstipp vom 26.02.2018
(52)
Rechtstipp vom 26.02.2018
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Benötigt ein Logistikdienstleister für einen Auftrag eine neue Logistikimmobilie und verhandelt er beide Verträge (Logistik- und Mietvertrag) gleichzeitig, so sollte er sich absichern, dass er am Ende nicht mit nur einem Vertrag dasteht, mit dem er nichts anfangen kann. 

Der Fall: 

Ein Logistik-Dienstleister ist kurz davor, mit einem neuen Auftraggeber einen Logistikvertrag abzuschließen. Um diesen erfüllen zu können, benötigt er noch Räumlichkeiten. Der Logistik-Dienstleister hat das Glück, eine geeignete Logistikimmobilie gefunden zu haben, und schließt den Mietvertrag zur Sicherheit direkt ab. Wider Erwarten kommt der Logistikvertrag nicht zustande. Nun steht der Logistik-Dienstleister ohne Auftrag dar. Er kommt allerdings nicht kurzfristig aus dem Mietvertrag heraus und muss die Miete zahlen. 

Rechtlicher Hintergrund:

Bis zur beiderseitigen Annahme eines Vertrags, in der Regel also bis zur beiderseitigen Unterzeichnung, kann jede Partei die Vertragsverhandlungen grundsätzlich jederzeit abbrechen – und zwar ohne Angabe von Gründen und ohne rechtliche Konsequenz. Benötigt ein Logistik-Dienstleister gleichzeitig zwei Verträge (Miet- und Logistikvertrag) und sind beide jeweils ohne den anderen nutzlos, so sollte dies bei der Vertragsgestaltung unbedingt berücksichtigt werden.

Der Immobilien-Mietvertrag kann – wie in unserem Beispielsfall – verbindlich unterzeichnet werden. Es sollte aber individualvertraglich ausdrücklich vorgesehen werden, dass der Logistik-Dienstleister ein (zeitlich befristetes) Rücktrittsrecht hat, falls der Logistikvertrag nicht zustande kommt. Alternativ kann die Unterzeichnung des Logistikvertrages als aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Mietvertrages vereinbart werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die Einräumung eines einseitigen Optionsrechts auf Abschluss des Mietvertrages für den Logistik-Dienstleister. Dies kann auch im Rahmen eines verbindlichen Letter of Intent vereinbart werden. In diesem Fall sollte aber unbedingt darauf geachtet werden, dass sämtliche Eckdaten (z. B. Laufzeit, Höhe der Miete) verbindlich festgelegt werden. Denn andernfalls erhält der Vermieter eine unnötig starke Verhandlungsposition, wenn er weiß, dass der Logistik-Dienstleister wegen des Logistikvertrages auf die Immobilie angewiesen ist.

Der Praxistipp:

Der Logistik-Dienstleister trägt im vorliegenden Fall ein doppeltes Vertragsschlussrisiko: den erfolgreichen Abschluss des Logistikvertrages und des Mietvertrages. Er sollte sich den Abschluss des Logistikimmobilien-Mietvertrags sichern, bis der Logistikvertrag auch tatsächlich unterzeichnet ist. 

Die aufgezeigten Möglichkeiten der Absicherung sind auch für den Vermieter einer Logistik-Immobilie interessant. Denn er bekommt hierdurch die Chance, sich einen Mieter zu sichern, der sich nicht willkürlich von den Vereinbarungen lösen kann, sondern nur bei Eintritt einzelner, objektiver Umstände.

Marei-Katharina Raming

Für Logistikimmobilien-Mietverträge zuständige Rechtsanwältin bei der Gimmler Rechtsanwalts GmbH, Koblenz 


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