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Prospekthaftung auch für Prospektangaben zu Mietverträgen bei der Beteiligung an Immobilienfonds

Rechtstipp vom 23.08.2013
(17)
Rechtstipp vom 23.08.2013
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Prospekthaftung auch für Mietgarantie bei Immobilienfonds (BGH Urteil vom 23.04.2012, II  30 / 10).

Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hat der Prospekt den Anleger auch unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts nicht zutreffend über die Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandbedingten Nebenkosten aufgeklärt, soweit die Mietflächen nicht unter den Generalmietvertrag fielen. Der Prospekt erweckte vielmehr den Eindruck, dass leerstandbedingte Nebenkosten bei den der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last fallen, sondern wie bei den dem Generalmietvertrag unterfallenden Flächen von dem Mieter bzw. dem Garantiegeber zu tragen seien. Die Begriffe Generalmietvertrag und Mietgarantie wurden in den Prospekten unterschiedslos nebeneinander verwendet. Dies musste bei dem Anleger den Eindruck hervorrufen, die durch die Verträge gewährleistete Mietsicherheit sei bei beiden Vertragsparteien deckungsgleich.

Dieser Prospektfehler wurde vom Bundesgerichtshof für erheblich erachtet. Dass die Fonds bei den Mietgarantieverträgen mit den leerstandbedingten Nebenkosten belastet werden konnten, ist ein die Werthaltigkeit der Anlage entscheidend beeinflussender Faktor. Entgegen der Ansicht der Revision musste die Klägerin dafür nicht darlegen, wie hoch das wirtschaftliche Risiko der leerstandbedingten Nebenkosten im Einzelnen zu bemessen ist. Dass Miete und Nebenkosten regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Mieter ausmachen, entspricht nämlich der Lebenserfahrung.

Die Prospekthaftung erstreckt sich also auch auf Angaben zu den Mietverträgen.

Christian Fiehl LL.M., Rechtsanwalt


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