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Rechtsansprüche im Nachbarbaurecht

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A. Problemstellung

Aufgrund der stark zunehmenden Bebauung mit Wohnhäusern in Berlin kommt es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen unter Nachbarn. Die benachbarten Eigentümer sind jedoch nicht rechtlos gestellt und können sich gegen störende Bebauungen zur Wehr setzen: Dabei handelt es sich um Konstellationen „Ob" und  „Wie" gebaut werden darf, sodass keine Störungen eintreten und der Nachbar in seiner Position geschützt ist. Beeinträchtigt sind Grundstücke, die durch das Vorhaben oder die Nutzung in ihren öffentlich-rechtlichen Belangen berührt werden können (Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, Kap. 14, Rnr: 246).

Im Einzelnen sind die Vorschriften des Bauplanungsrechts relevant, die den Nachbarn gemäß §§ 29  ff. BauGB und §§ 6 ff. BauO Bln drittschützen. Werden diese nicht eingehalten, stehen dem Nachbarn Abwehrrechte und Rechtsbehelfe zur Verfügung. Dies gilt auch, wenn die Baubehörde über das Verfahren im vereinfachten Genehmigungsverfahren bzw. im Wege der Genehmigungsfreistellung entschieden hat, §§ 62 ff. BauO Bln.

B. Praxisrelevante Problemstellungen und Maßnahmen

I. Maßnahmen des Nachbarn im Nachbarrechtsschutz

Das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht gewähren dem Nachbarn umfassenden „Drittschutz". Dies gilt u.a. für die Gestaltung des Bauwerks, wozu u.a. Außenanlagen und Abstandsflächen zu den benachbarten Bauwerken zählen. Fügt sich ein Vorhaben nicht anhand der gegebenen Vor­schriften ein, kann der Nachbar als Betroffener dagegen vorgehen.

1. Worin liegen Gründe für die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung?

a) Fehlende Einhaltung der Abstandsflächen

Gründe für die Rechtswidrigkeit einer Baugenehmigung sind u.a. Abstandsflächenverletzungen,§ 6BauO Bln. Dabei kann der Nachbar durch die fehlende Einhaltung der Tiefe der Abstandsfläche auf dem Grundstück (0,4 * Höhe, mindestens jedoch 3 m) selbst verletzt sein. Unerheblich ist, ob er tatsächlich spürbar beeinträchtigt sein muss (OVG Berlin UPR 95, 73). Oft handelt es sich um Streitigkeiten bei der Errichtung einer Grenzgarage. Zu berücksichtigen ist, dass der Bauherr einen Anspruch auf Genehmigung seines Vorhabens hat (vgl. OVG Berlin, U.v.21.3.1986, Kom. Bauordnung für Berlin, § 6 Rnr: 85f.). Besteht jedoch ein Widerspruch zu öffentlichen Bauvorschriften, ist auch die Errichtung der Grenzgarage rechtswidrig. Häufig tritt diese Frage auch bei der Gestaltung von Grenzwänden auf. Hier gelten die obigen Grundsätze. Eine Ausnahme davon beinhaltet das Schmalseitenprivileg, d.h. das zulässige Abweichen vom Mindestabstand, wobei der begünstigte Bauherr dessen Voraussetzungen darzulegen hat. (Reichel/Schulte, Bauordnungsrecht, Kap. 3 Rnr:164).

b) Verletzung des Rücksichtnahmegebotes

Darüber hinaus kann die Nutzung eines Grundstücks (Grundstück gelegen im Bebauungsplan, im unbeplanten  Innen- oder Außenbereich) gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen (u.a. § 15 Abs.1 Baunutzungsverordnung). Die Rechtswidrigkeit folgt daraus, dass ein Vorhaben der gebietstypischen Nutzung im Sinne der Baunutzungsverordnung widerspricht. Das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme gilt uneingeschränkt innerhalb und außerhalb der zusammenhän­genden Bebauung (Außenbereich) § 35 Abs. 4 BauGB, im unbeplanten Innenbereich, § 34 Abs. 2 BauGB und im Plangebiet,§ 30 Abs. 2 BauGB. Zu beachten ist auch § 15 Abs.1 Baunutzungsverordnung und § 5 Bundesimmissionsschutzgesetz.

Jeder Nachbar kann sich mit Erfolg auf die Verletzung des Rücksichtnahmegebotes berufen, wenn jene Störungen mit der Art des Baugebiets nicht vereinbar sind (Finckelnburg/Ortloff, § 23, Rnr:18). Ergänzend folgt aus dem Gebietserhaltungsanspruch, dass keine Bauwerke errichtet werden dürfen, die sich nicht in die vorhandene Bausubstanz nach Art und Umfang des Baugebietes einfügen (s.a. BVerwG, Beschluss v. 13.05.2002, BauR 2002, 1384).

c) Maß der Nutzung

Begrenzt ein Bebauungsplan die Anzahl der Wohnungen je Baugrundstück, besteht Drittschutz für den Fall, dass ein Bebauungsplan die Anzahl über die geplanten Wohnungen hinaus begrenzt (BVerwG, Urteil v. 26.09.1991 - 4 C 5.87, NVwZ 1992, 977). Ein betroffener Nachbar kann sich rechtlich dagegen wehren, dass die Überschreitung der zulässigen Flächenausnutzung, die Anzahl der Wohnungen, der zulässigen Gebäudehöhe, eine abweichende Gestaltung der Dachaufbauten, sowie eine abweichende Überschreitung der zulässigen Gebäudetiefe durch das benachbarte Bauvorhaben erreicht wird.

d) Gebietsverträglichkeit

Vorhaben, die nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen bzw. für die Nachbarschaft mit unzumutbaren Belästigungen oder Störungen verbunden sind, können abgewehrt werden (BVerwG, Beschluss v. 28.02.2008, NVwZ 2008, 786). Die Rechtswidrigkeit folgt  aus dem Verbot sich ausschließender Vorhaben, die ein Nebeneinander z.B. von Industriebetrieben und Wohngebäude ausschließen. Der Nachbar kann sich gegenüber der Baugenehmigungsbehörde regelmäßig auf die Erhaltung der Gebietstypisierung berufen.

e) Lärm/Immissionen/Außengestaltung

Beeinträchtigungen können durch die Außengestaltung durch Garagen, Auffahrten, Carports sowie Sei­tenfronten mit besonderen Fenstern oder Glasbausteinen auftreten. Lärm und Immissionen von an- und abfah­renden PKW können für den Nachbarn unzumutbar sein. Starre Grenzwerte sieht das Gesetz nicht vor. Die Rechtsprechung hat wiederholt entschieden, dass unzumutbarer Lärm zur Rechtswidrigkeit führt. Im Einzelfall muss eine Differenzierung danach erfolgen, ob Glasbausteine, Terrasse, Fenster, Grenzbebauung vorhanden sind. Dementsprechend gilt, dass die §§  6 ff BauO Bln konkret/partiell als nachbarschützende Vorschriften ausgestaltet worden sind. (zu Parkplätzen OVG Berlin UPR 93, 400). Handelt es sich im Einzelfall um eine übermäßige Nutzung, stehen dem Nachbarn umfassende Rechte zu.

2. Rechtliche Möglichkeiten des Nachbarn

Hat die Baugenehmigungsbehörde dem Nachbar eine Baugenehmigung erteilt und das Gebäude wurde noch nicht errichtet bzw. befindet sich unmittelbar vor der Bauausführung, stehen dem Nachbarn diverse Rechtsbehelfe wie Widerspruch, Untätigkeitsklage, Eilrechtsschutz zur Verfügung.

a. Widerspruch gegen die Baugenehmigung des Nachbarn/ Anfechtungsklage

Gegen eine dem Bauherren erteilte Baugenehmigung kann der Nachbar binnen eines Monats „ab Kenntnis" Widerspruch zur Senatsverwaltung einlegen, § 86 BauO Bln. Der Nachbarwiderspruch gemäß §§ 68ff. VwGO i.V.m. § 86 BauOBln verpflichtet die Bezirksverwaltungen zur Überprüfung der Genehmigung. Im Regelfall wird der Nachbar im Genehmigungsverfahren durch die Baugenehmigungsbehörde angehört. Ist die Baugenehmigung dem Nachbarn hingegen nicht bekannt gegeben worden, so kann dieser gemäß § 58 Abs.2 VwGO binnen einer „Jahresfrist" Widerspruch gegen die zu Gunsten seines Nachbarn erteilte Baugenehmigung einlegen. Zu beachten bleibt, dass die Baugenehmigung auch bei eingelegtem Widerspruch des Nachbarn vollziehbar bleibt,§ 212 a Abs. 1 BauGB.

Wenn die Genehmigung nachträglich geändert bzw. ergänzt wird (Nachtrags- oder Tekturgenehmigung, muss der Nachbar von dem Genehmigungsinhalt Kenntnis erlangen muss. Sollte sich im Widerspruchsverfahren dennoch eine Änderung der Rechtslage zu Lasten des Bauherrn ergeben, bleibt dies für das Klageverfahren unberücksichtigt (Mampel in Formularhandbuch Baurecht, B. III.8). Sobald der Widerspruch negativ beschieden worden ist, kann der betroffene Grundstückseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht erheben.

b. Untätigkeit der Behörde/Untätigkeitsklage/Verpflichtungssituation

Der Nachbar hat einen Anspruch auf eine zügige Entscheidung des Widerspruchs. Falls sich die Entscheidung maßgeblich verzögert, ist nach einer dreimonatigen Untätigkeitsfrist dem Betroffenen der Rechtsbehelf der Untätigkeitsklage zu raten. (Kopp/Schenke, § 75, Rnr: 8f.) Die zuständige Senatsverwaltung für Bauangelegenheiten wird im Klagewege daraufhin zu einer Entscheidung verpflichtet.

c. Gerichtlicher Eilrechtsschutz/Sofortmaßnahmen/Faktischer Vollzug

Steht das genehmigte Vorhaben kurz vor der Ausführung bzw. beginnt der Nachbar bereits mit der Bauausführung, kann  der sich gestört fühlende Grundstücksnachbar bei der Baugenehmigungsbehörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (Baueinstellung § 78 BauO Bln) gemäß § 80a Abs.1 Ziff.2, 80 Abs.4 VwGO stellen. Jenen kann der Betroffene auch vor dem Rechtsbehelfsverfahren bzgl. der Baugenehmigung bei der Senatsverwaltung stellen (Kopp/Schenke, § 80a, Rnr:13). Daraufhin wird der weitere Vollzug ausgesetzt, sodass eine „Klärung" der Rechtslage erfolgt. Unabhängig davon kann der Nachbar einen entsprechenden Antrag unmittelbar beim Verwaltungsgericht stellen. Die spezifische Funktion des vorläufigen Rechtsschutzes besteht darin, zugunsten des Antragstellers eine sichernde Zwischenentscheidung zu treffen (Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO vor § 80 Rnr: 33ff.), die das Bauvorhaben „stoppt".

Zum Teil macht jedoch der Bauherr trotz einer Eilentscheidung über die Anordnung der aufschiebenden Wirkung von der Baugenehmigung Gebrauch. Dieses Verhalten nennt man „faktischen Vollzug". Hier besteht die Gefahr, dass der Bauherr ungeachtet der Rechte des Nachbarn versucht, das Bauwerk zu vollenden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn mit der bereits errichteten Baustelle bspw. Bodenplatte hinaus mit der Ausführung wesentlicher Gebäudeteile (Grundmauern) begonnen wird. (s.a. OVG NRW B.v.23.04.1991 - 7 B 726/91). Die Prüfung der Baueinstellung folgt - gerade wegen der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG - einem restriktiven Maßstab.

3. Zwischenergebnis

Der Nachbar genießt umfassenden „Drittschutz". Im Allgemeinen werden die Vorschriften restriktiv zugunsten des Nachbarn ausgelegt. Ihm stehen umfangreiche Möglichkeiten zu, sich im Vorfeld der Errichtung eines Gebäudes gegen die Genehmigung zu wehren. Zum einen kann der Betroffene einen Widerspruch einlegen. Zum anderen kann der Vollzug mittels eines Antrags auf Aussetzung der Vollziehung bei der Senatsverwaltung bzw. beim Verwaltungsgericht unterbunden werden. Zu beachten bleibt, dass das Gericht diese Anträge wegen der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG einer Verhältnismäßigkeitsprüfung unterzieht. Die aufschiebende Wirkung des Antrags gemäß § 80a VwGO endet erst mit der Abweisung der Anfechtungsklage.

II. Abwehrmaßnahmen des Grundstücksnachbarn, sofern ein Gebäude bereits errichtet ist

1. Antrag auf Stilllegung der Bauarbeiten

Ist ein Gebäude bereits errichtet und es stellt sich nach Prüfung dessen Rechtswidrigkeit, kann die Bauausführung wegen der Eigentumsgarantie (Art. 14 Grundgesetz) nicht mehr ohne weiteres verhindert werden. Sobald ein Gebäude baurechtswidrig errichtet ist, kann der Nachbar eine behördliche Verfügung erwirken, mittels derer eine Stilllegung der Baustelle erfolgt. Eine Vollendung und damit eine Fortführung des baurechtswidrigen Zustandes werden ausgeschlossen. Dies ist der Fall, wenn die Vorschriften des Brandschutzes (ausreichende Trennmauern) nicht eingehalten werden. Sollte der Baufortschritt noch nicht allzu groß sein, bietet sich auch in diesem Fall der Antrag auf Feststellung der aufschiebenden Wirkung (§§ 80a Abs.3 S.2, 80 Abs. 5 S.1 VwGO analog) an (Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, §80a, Rnr:56). Zugunsten des Nachbarn wird dann festgestellt, dass der Widerspruch des Nachbarn aufschiebende Wirkung hat. Die Behörde wird den Antrag unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit prüfen.

2. Nutzungsuntersagung

Der betroffene Nachbar kann die Behörde zu einer Nutzungsuntersagung verpflichten. Das ist der Fall, wenn sich die Nutzung eines Vorhabens nicht in die vorhandene Bebauung einfügt. Der Nachbar kann den Bauherrn in Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gemäß § 80a Abs.3 VwGO verpflichten, die konkrete Nutzung des Bauwerks zu unterlassen. So darf eine Arztpraxis oder eine Steuerberaterkanzlei nicht in einem Gebiet liegen, das überwiegend von Wohnhäusern und der Versorgung dienenden Läden (Bsp. Fleischer, Apotheke, Supermarkt) geprägt ist. Die Vorschriften über die Nutzung (BauNVO) werden hier restriktiv ausgelegt. Dem betroffenen „Nachbarn" stehen Rechte zu, sofern die Nutzung bereits aufgenommen wurde. Anzuraten ist, den Antrag gemäß § 80a Abs.3 VwGO zu stellen. Ist ein Gebäude bereits errichtet bzw. hat sich die Nutzung geändert, kann durch eine Nutzungsuntersagung keine Rückgängigmachung der in der Vergangenheit erfolgten Nutzungsaufnahme erfolgen (Mampel, Prozesshandbuch öffentliches Baurecht, B. III.13 Rnr: 11).

3. Verpflichtungsverfügung bzw. Abrissverfügung/Rückbauverfügung

Es besteht die Möglichkeit, dass die Baugenehmigungsbehörde dazu verpflichtet wird, den Bauherren die Beseitigung von Teilen des rechtswidrigen Bauwerks aufzugeben.  Errichtet der Bauherr im Bereich der Abstandsflächen eine Gartenhütte oder reicht die Hauswand soweit in die Abstandsfläche hinein, kann der Nachbar die Behörde zum baupolizeilichen Einschreiten (Bsp. Rückbau, Abriss, Beseitigung) verpflichten. Er kann die Beseitigung der Teile verlangen, die den Rechtsverstoß bewirken (OVG NRW, Urteil v. 13.02.1986). Es besteht die Möglichkeit der einstweiligen Anordnung gemäß § 123 Abs.1, 113 Abs.5 S. 2 VwGO. Ist der Baurechtsverstoß für den Nachbarn derart „einschneidend", verdichtet sich das Entschließungsermessen der Behörde. In casu wird das Gericht zugunsten des betroffenen Nachbarn entscheiden, sodass beispielsweise ein Teil der Hauswand zurückgebaut werden muss bzw. Gartenhütten oder Terrassenteile aus Abstandflächen beseitigt werden müssen. Eine Beseitigung des gesamten Bauwerks hingegen scheidet aus.

4. Zwischenergebnis

Wenn ein Bauwerk bereits errichtet ist, ist der Nachbar nicht „rechtslos" gestellt. Zum einen wird das Gericht Eingriffsrechte als „Annex" zum Antrag gemäß § 80a Abs.3 VwGO prüfen. Hier besteht die Möglichkeit, dass weit fortgeschrittene Bauarbeiten stillgelegt werden bzw. die Nutzung untersagt wird. Ferner kann eine „Abrissverfügung" von Einzelteilen des rechtswidrigen Bauwerks i.F.d. Rückbaus erfolgen.

C. Zusammenfassung

Beeinträchtigte Grundstückseigentümer werden durch das öffentliche  Nachbarbaurecht umfassend geschützt. Dies gilt zum einen für die nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungsrechts sowie der  Berliner Bauordnung. Klassisch sind Verletzungen der Abstandsflächen und des Gebotes der Rücksichtnahme, die im Widerspruchsverfahren nachprüfbar sind. Der Nachbar ist des Weiteren ausreichend über die Institute des einstweiligen Rechtsschutzes geschützt. Falls wesentliche Teile der Bausubstanz errichtet sind, kann sich der Nachbar erfolgreich im Wege des Eilrechtsschutzes gegen die konkrete Art der Nutzung zur Wehr setzen bzw. sogar den Rückbau von jenen Teilen erwirken. Eine Gesamtbeseitigung scheidet hingegen aus.


Rechtstipp vom 28.03.2012

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