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Rechtschutzmöglichkeiten für die Besitzer von Baudenkmalen

Rechtstipp vom 30.09.2014
Rechtstipp vom 30.09.2014

Der Besitzer eines Baudenkmales unterliegt beim Bau, Ausbau und der Nutzung seines Anwesens erheblichen Restriktionen der Denkmalschutzbehörde und muss darüber hinaus finanzielle Mehrbelastungen in Kauf nehmen. Bauliche Veränderungen und selbst Erhaltungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Genehmigung bzw. des Einvernehmens mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Veränderungen des optischen Erscheinungsbildes des Baudenkmales, soweit es bspw. Außenanstrich, Dachabdeckung oder Fenster betrifft, werden davon umfasst. Erst recht gilt dies für bauliche Umbau- oder Rückbaumaßnahmen und für den Abriss. Dem Eigentümer eines Baudenkmales wird daher daran gelegen sein, diese Nachteile entweder abzuwehren oder zumindest wirtschaftlich erträglich zu gestalten. Dies ist für einen Laien oft schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, zumal Denkmalrecht Landesrecht ist und somit jedes Bundesland die eigene Gesetzgebungsbefugnis für das Denkmalrecht besitzt.

Unterschutzstellung des Baudenkmales:

Die mögliche rechtliche Einordnung eines Bauwerkes als Baudenkmal sollte für dessen Besitzer Anlass sein, sich die für ihn, für den Fall der Bestätigung als „Baudenkmal“, drohenden nachteiligen Konsequenzen vor Augen zu führen und sich ggf. frühzeitig vorzubereiten. Dies gestaltet sich in den meisten Bundesländern insofern schwierig, als der Besitzer eines Baudenkmales von der Denkmaleigenschaft seines Bauwerkes keine Kenntnis erlangt, da die Bundesländer nur noch vereinzelt (z. B. NRW) Denkmallisten führen, während andere Bundesländer auf derartige Verzeichnisse verzichten (z. B. Sachsen, Brandenburg) oder Baudenkmale nur noch nachrichtlich und somit rechtlich unverbindlich in Denkmallisten eintragen (z. B. Berlin, § 4 DSchG). Zur Vermeidung von Nachteilen sollte sich der Besitzer eines möglichen Baudenkmales vor der Durchführung jedweder baulicher Veränderungen an dem Gebäude im Wege des Auskunftsanspruches an die untere Denkmalschutzbehörde wenden, um die mögliche Denkmaleigenschaft des Gebäudes in Erfahrung zu bringen. Weigert sich die Denkmalschutzbehörde die Auskunft zu erteilten, bleibt ihm die Möglichkeit des Widerspruchs oder der Verpflichtungsklage mit dem Ziel der Auskunftserteilung gegen die Denkmalschutzbehörde. Führt er hingegen mangels Kenntnis der Denkmaleigenschaft an einem Baudenkmal ungenehmigte bauliche Veränderungen durch, so kann er seitens der Denkmalschutzbehörde auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes oder zum Rückbau verpflichtet werden. Auch bei an sich genehmigungsfreien Bauvorhaben empfiehlt es sich für den Besitzer eines Baudenkmales vor Baubeginn eine Bauvoranfrage bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen, um die Denkmaleigenschaft des Gebäudes abzuklären. Insbesondere die mit der Durchführung von Baumaßnahmen an einem möglichen Denkmalschutzobjekt beauftragten Planer und Architekten sind zu derartigen Vorabklärungen verpflichtet, um ihren Auftraggeber vor Schaden zu bewahren.

Sobald die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes feststeht, sollte der Besitzer ggf. geeignete Maßnahmen zu seiner Rechtsverteidigung in die Wege leiten. Bestehen bereits hinsichtlich der Einordnung des Bauwerkes als „Baudenkmal“ Zweifel so bietet es sich an, die Denkmaleigenschaft mittels Widerspruch und Anfechtungsklage anzufechten bzw. abzuwehren.

Im Übrigen sind die Möglichkeiten der Rechtsverteidigung im Rahmen der gegen den Besitzer eines Denkmales erlassenen Anordnungen oder abgewiesener Anträge weitestgehend situationsabhängig zu beurteilen und zu entscheiden. Einige mögliche Fallkonstellationen sollen anschließend geschildert werden.

Antrag auf Erteilung einer Abrissgenehmigung und Freistellung von baulichen Erhaltungsmaßnahmen:

Dem Besitzer eines Baudenkmales obliegt die Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Daher ist ihm die Veränderung und Beseitigung des Baudenkmales untersagt. Wird der Besitzer seitens der Denkmalschutzbehörde zu konkreten baulichen Erhaltungsmaßnahmen aufgefordert, kann er die Pflicht zur Erhaltung des Baudenkmales mit dem Hinweis auf die „wirtschaftliche Unzumutbarkeit“ anhand einer Wirtschaftlichkeitsgegenüberstellung zurückweisen. Die Erhaltungsaufwendungen am Baudenkmal müssen sich nämlich durch den Ertrag des Gebäudes mindestens decken. Sei es auch nur indem dies im Wege einer Umnutzung erreicht werden kann. Gibt es für das Baudenkmal überhaupt keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr und ist das Gebäude gewissermaßen „nur noch Denkmal“, so entfällt die Erhaltungspflicht vollständig. Gelingt es dem Denkmalbesitzer die Unzumutbarkeit der Erhaltungsaufwendungen unter Zuhilfenahme einer Wirtschaftlichkeitsgegenüberstellung nachzuweisen und ist er somit zum Erhalt des Denkmales nicht mehr verpflichtet, so kann die zuständige Denkmalschutzbehörde die unzumutbaren wirtschaftlichen Belastungen durch Gewährung von Zuschüssen oder im Wege einer Entschädigung ausgleichen. Die Denkmalschutzbehörde kann außerdem ein Enteignungsverfahren einleiten, oder aber dem Beseitigungsantrag des Besitzers zustimmen. Auch der Besitzer des Baudenkmales kann von sich aus einen Antrag auf Übernahme des Baudenkmales durch die Gemeinde oder das Land stellen. Ebenso ist der Antrag auf Entschädigung für ihn möglich. Daneben bestehen die üblichen Rechtschutzmöglichkeiten wie Widerspruch und Anfechtungsklage, soweit sein Antrag auf Abriss oder Freistellung von Erhaltungsmaßnahmen abgelehnt wurde.

Der Denkmalbesitzer wehrt sich gegen eine Erhaltungsanordnung der Denkmalschutzbehörde:

Im Rahmen seiner denkmalschutzrechtlichen Verpflichtung zur Erhaltung und Instandhaltung eines Baudenkmales ist der Besitzer eines Baudenkmales verpflichtet, den bisherigen Zustand des Baudenkmales zu erhalten. Zu Verbesserungen, Verschönerungen oder Wiederherstellungsmaßnahmen ist er hingegen nicht verpflichtet. Kommt er seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann er durch die Denkmalschutzbehörde dazu verpflichtet werden, oder aber die Denkmalschutzbehörde lässt die notwendigen baulichen Sicherungsmaßnahmen auf seine Kosten durchführen. Auch dagegen kann er sich mit dem Einwand der „wirtschaftlichen Unzumutbarkeit“ zur Wehr setzen und hat dazu die vorgenannten Reaktionsmöglichkeiten zur Verfügung.

Der Besitzer eines Baudenkmales strebt eine bauliche Veränderung an:

Strebt der Denkmalbesitzer lediglich eine bauliche Veränderung an, so kann auch diese Maßnahme genehmigungspflichtig sein. Der Genehmigungspflicht unterfällt bspw. die Änderung des Fassadenanstriches, der Einbau von Außenrollläden, die Anbringung von Werbetafeln, der Austausch von Holzfenster gegen Kunststofffenster usw. Der Besitzer hat stets zu prüfen, worauf sich die Denkmaleigenschaft des Gebäudes richtet. Ist bspw. nur die Fassade geschützt, bedürfen bauliche Veränderungen im Inneren des Gebäudes keiner Genehmigung. Missachtet die Denkmalschutzbehörde den denkmalrechtlich definierten Schutzbereich und gestalten sich denkmalschutzrechtliche Anordnungen folglich als rechtswidrig, so stehen dem Besitzer auch hier die üblichen Rechtsmittel in Form von Widerspruch und verwaltungsgerichtlicher Klage zur Verfügung. Vieles lässt sich hier aber auch mit der Denkmalschutzbehörde auf dem Verhandlungswege klären.

Anwaltskanzlei Ferdinand Schwarz


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