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Rechtsprechungsänderung des BGH zur Nebenkostenabrechnung

Rechtsprechungsänderung des BGH zur Nebenkostenabrechnung: Auch die Angabe „Gesamtkosten“ kann ausreichend sein – BGH 20.1.2016, VIII ZR 93/15

Der BGH hat seine Rechtsprechung bezüglich der Abrechnung der Betriebskosten geändert und die Abrechnung der Mietnebenkosten für Vermieter erleichtert. Zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt es zukünftig, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. (Rechtsprechungsänderung; vgl. Senatsurteile vom 14.2.2007, Az.: VIII ZR 1/06).

Zum Hintergrund:

Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Nebenkosten enthält. Hierbei hat der BGH die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben:

Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (z.B. BGH, Urteile v. 6.5.2015 – VIII ZR 194/14, mwN).

Allerdings hat der BGH die Notwendigkeit, „Gesamtkosten“ jeder Abrechnungsposition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Gesamt-)Kosten angegeben werden müssen. Vielmehr hat er vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind (vgl. z.B. BGH, Urteil v. 9.10.2013 – VIII ZR 22/13, Rn. 14 mwN).

An dieser strengen Anforderung hält der BGH nun nicht mehr fest.

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnanlage, in der die Beklagten von ihr in einem der Gebäude eine Wohnung gemietet haben. Die Klägerin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Die Klägerin ging im Rahmen der Nebenkostenabrechnung deshalb zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Klägerin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.

Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

Die Klägerin begehrte aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 eine Nachzahlung, der die Mieter widersprachen. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung.

Begründung BGH:

Der BGH entschied, dass der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter gem. § 556 Abs. 1, 3 S. 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Nebenkosten begründet ist. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. Urt. v.14.2.2007, Az.: VIII ZR 1/06) nicht mehr fest, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat.

Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht, so der BGH.

Fazit:

In oben genannten Fällen wird die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nun für Vermieter einfacher.

Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, geht es im Grunde genommen darum, die Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden, damit die Abrechnung für die Mieter verständlich wird und andererseits der insoweit vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen hält.

Hat der Mieter hingegen begründete Zweifel an der Rechtsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung, sollte er Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Während der Widerspruchsfrist, die ebenfalls innerhalb des § 556 BGB geregelt ist, hat der Mieter das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu Prüfen und gegebenenfalls den Widerspruch begründen, sofern Fehler in der Nebenkostenabrechnung aufgefallen sind.

Damit eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung durch den Mieter möglich ist, muss der Vermieter dem Mieter auf Wunsch die Möglichkeit zur Einsicht in die entsprechenden Belege und Rechnungen geben.

Die Einsichtnahme in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen, hat aber auch noch den Sinn, dass sie als Obliegenheit des Mieters für das Verhalten in einem späteren Prozess von Bedeutung sein kann. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nämlich nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen hat (vgl. § 138 Abs. 4 ZPO).

Von dieser Möglichkeit muss der Mieter Gebrauch machen, damit sein Bestreiten (vom Gericht) nicht als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich angesehen werden.

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            Rechtsanwalt Viktor Baumgärtner (ATAS & PARTNER Rechtsanwälte) Rechtsanwalt Viktor Baumgärtner

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