Reform des WEG-Rechts I: Was ändert sich für Hausverwalter und Eigentümer?

In dieser Beitragsreihe stellen wir Ihnen die Reform des WEG-Rechts und deren Bedeutung für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümer-Gemeinschaften und WEG-Verwalter überblicksartig dar.

Reform des WEG – Neue Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Am 01. Dezember 2020 ist die Reform des seit 1951 bestehenden WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) in Kraft getreten. Zuvor wurde am 22. Oktober 2020 das Reformgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I 2020, S. 2187). Die letzte Reform des von 1951 stammenden WEG ist am 01.07.2007 in Kraft getreten und musste dringend reformiert werden. Grund ist, dass es in Eigentümergemeinschaften zu viel Unstimmigkeiten und hohen Kosten kommt. Dem soll die Reform entgegenwirken. Daher bringt WEG-neu sowohl für Wohnungseigentümer als auch für die WEG-Verwalter Veränderungen.

Beginnen wollen wir mit den Reformänderungen des WEG über die Eigentümergemein-schafften. Durch die WEG-Reform hat die Gemeinschaft eine neue Stellung erhalten. Sie wurde zur Trägerin der Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG) und kann zukünftig Rechte und Pflichten erwerben (§ 9a WEG). Die Vertretung erfolgt durch den Verwalter und die Willensbildung durch die Eigentümerversammlung.

Zweck dieser Änderung ist es, leichter entscheiden zu können, ob die Wohnungseigentümer-gemeinschaft oder die Eigentümer selbst Träger der jeweiligen Rechte und auch Pflichten sind. Damit richten sich zukünftig auch Ansprüche eines einzelnen Eigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft selbst.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auch hat die WEG-Reform Unsicherheiten über die „werdende Wohnungseigentümer-gemeinschaft“ beseitigt.

Es besteht schon frühzeitig das Bedürfnis als Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dritten Verträge abschließen zu können. Im Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe wird als Beispiel die Versorgung mit Strom und Wasser genannt. Nach der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wird vereinfacht ein Erwerber mit der Besitzübergabe Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft entsteht also mit Besitzübergabe an den ersten Erwerber.  Dadurch versuchte man das „Verwaltungsproblem“ zeitlich einzugrenzen. Unsicherheiten und Folgefragen gab es hier aber beispielsweise hinsichtlich der Geltung für Zweiterwerber oder Nachzügler.

Nach dem neuen § 9a Abs. 1 S. 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt gelten die Vorschriften des WEG. Dies gilt aber auch, wenn der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile in der Weise teilt, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (§ 9a Abs. 1 S. 2, 2. Hs, § 8 WEG). Eingeführt wurde damit die „Ein-Personen-Gemeinschaft“.

Als Wohnungseigentümer gilt man schon sobald man einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde (§ 8 Abs. 3 WEG). Hier wurde die Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ manifestiert. Ab diesem Zeitpunkt können sie über die Verwaltung mitentscheiden.

Reform des WEG – Neuerungen für den Verwalter

Die Reform des WEG betrifft ebenso die WEG-Verwalter. Wir haben die wichigsten Änderungen für Sie nachfolgend zusammengefasst.

Reform für den WEG-Verwalter - Vertretungsmacht

Nach bisherigem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft umfassend nur durch alle Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG-alt). Der Verwalter hatte nur sehr eingeschränkt Vertretungsmacht und bedurfte in der Regel eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1-7 WEG-alt).

§ 9b Abs. 1 WEG räumt im Rahmen der Reform dem WEG-Verwalter zukünftig im Außenverhältnis eine gerichtliche und außergerichtliche Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Ursprünglich war zwar im Gesetzesentwurf vorgesehen, dass diese unbeschränkt bestehe. Diese zu weitgehende Befugnis wird aber dadurch eingeschränkt, dass bei dem Abschluss eines Grundstücks- oder Darlehensvertrags ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ein solcher Beschluss kann laut Gesetzesbegründung konkret auf ein einziges Geschäft bezogen sein, aber auch auf jegliche Geschäfte dieser Art.

Erweiterte Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis

Die Reform hat auch die Befugnisse des Verwalters erweitert. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG kann der Verwalter ohne Fassung eines Beschlusses Maßnahmen untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Laut Gesetzesbegründung wird im Gegensatz zur alten Fassung aufgrund der Vielgestaltigkeit der Anlagen und ihren unterschiedlichen Anforderungen auf die Abzählung eines abschließendes Katalogs verzichtet.

Anknüpfungspunkt für die Erheblichkeit und die Bedeutung einer solchen Maßnahme ist die Größe der Anlage. Je größer die Anlage, desto mehr Befugnisse hat der Verwalter. Laut Gesetzesbegründung sollen beispielsweise kleinere Reparaturen darunterfallen.

Eingegrenzt wird dies durch § 27 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Sie können z.B. eine Liste an Maßnahmen aufstellen.

Neue Aufgaben für den Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat soll nun den Hausverwalter nicht nur unterstützen, sondern zusätzlich auch als Kontrollorgan überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG). Zudem können seit der Reform mehr als 3 Eigentümer Mitglied im Beirat sein. Die Zahl kann durch Beschluss selbst festgelegt werden.

Allerdings können nur Wohnungseigentümer Verwaltungsbeirat werden. Zuvor war bei der Wahl eines Nichteigentümers der Bestellungsbeschluss nur anfechtbar, jedoch ist ein solcher seit der Reform des WEG nichtig.

Zudem haben Mitglieder des Verwaltungsbeirats, die ehrenamtlich tätig sind, nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten, § 29 Abs. 3 WEG. Dies soll als Anreiz dienen, denn oftmals fehlt ihnen als ehrenamtlich Tätige die Zeit und Kenntnis, um genau zu kontrollieren.

Weiterhin müssen die Hausverwalter nach einem Kalenderjahr einen Vermögensbericht aufstelle.

Keine Kostenentscheidung zulasten des WEG-Verwalters

Durch die Reform wurde § 49 Abs. 2 WEG gestrichen. Nach diesem konnte das Gericht dem Verwalter bei grobem Verschulden die Prozesskosten auferlegen. Begründet wird dies im Gesetzesentwurf damit, dass die Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche genügend geschützt sind.

Anwaltliche Hilfe

Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen unterstützt Wohnungseigentumsgemeinschaften, WEG-Verwalter, Hausverwaltungen sowie Teil- und Sondereigentümer unter anderem zu folgenden Anliegen: 

• Gemeinschaftseigentum
• Teilungserklärung
• Verteilerschlüssel
• Sonderumlage
• Wirtschaftsplan
• Eigentümerversammlung
• Beschlussanfechtung
• Zustimmungserfordernis
• bauliche Änderungen