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Rücktritt bei notariellem Immobilienkaufvertrag?

Mitte des Jahres 2007 wandten sich Mandanten an unsere Kanzlei. Sie hatten saniertes Wohnungseigentum mittels notariellem Kaufvertrag erworben unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sachmängel. Der Verkäufer hatte für die gesamte Altbausubstanz, insbesondere für das Mauerwerk keinerlei Garantie übernommen mit dem Verweis darauf, dass künftige diesbezügliche Mängel und Schäden keinerlei Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer auslösen sollen. Vorher wurde jedoch gegenüber unserer Mandantschaft insbesondere die angebliche Hochwertigkeit der Bausubstanz auf Nachfrage unterstrichen. Dies obwohl sich im Nachgang herausstellte, dass die Mitarbeiter des Verkäufers Kenntnis darüber hatten, dass bereits erhebliche Wasserschäden am Objekt aufgetreten sind. Nach Übergabe wurden seitens unserer Mandantschaft verschiedene versteckte Mängel, insbesondere erheblicher Schimmelbefall, an und im Mauerwerk festgestellt. Darüber hinaus wiesen die Wohnungstrennwände allesamt ungenügenden Schallschutz auf. Auch in anderen Wohneinheiten traten fortlaufend Feuchtigkeitsprobleme auf.

Unserem Verlangen auf Nachbesserung bzw. Mängelbeseitigung kam der Verkäufer nicht nach. Er verwies stattdessen auf die notariellen Vereinbarungen. Daraufhin erklärten wir den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten die Rückabwicklung.

Etwa ein Jahr vorher hatte nämlich der BGH (Bundesgerichtshof) in einem ähnlichen Fall geurteilt, dass ein entsprechender Haftungsausschluss unwirksam ist, da dem Verkäufer der Schaden schon vor Vertragsschluss bekannt gewesen war. Der Verkäufer hatte den Schaden im dort entschiedenen Fall arglistig verschwiegen. Aufgrund dieses Urteils war es uns möglich, für unsere Mandanten im Wege eines Vergleiches eine schnelle Rückabwicklung des Kaufvertrages ganz ohne gerichtliche Auseinandersetzung herbeizuführen. Kenntnis der jeweils aktuellen Urteile, insbesondere auf dem Gebiet des Bau- und Immobilienrechtes, ist dabei für die erfolgreiche Bearbeitung solcher rechtlichen Probleme unabdingbar.

Im Übrigen berechtigt auch ein kleiner Mangel zum Rücktritt, wenn dieser dem Verkäufer schon vor Vertragsschluss bekannt gewesen ist. Im Fall, welcher vom BGH im Jahre 2006 entschieden worden ist, hätte sich die Nachbesserung eines nach Übergabe des aufgetretenen Feuchtigkeitsschadens auf „lediglich" ca. 2.500,00 € belaufen, der Kaufpreis für die Wohnung lag bei rd. 85.000,00 €. Aus Sicht des BGHs sind arglistige Verkäufer insgesamt nicht schutzwürdig.

Im Übrigen berechtigt ein solches Verhalten nicht nur zum Rücktritt, sondern verpflichtet unter Umständen die Verkäuferseite auch noch zur Leistung von Schadensersatz.

Gleiches gilt erst recht in Hinblick auf die Rückabwicklung sonstiger Kaufverträge, wobei dort die Möglichkeiten des Rücktrittes aufgrund der fehlenden notariellen Beurkundung noch wesentlich umfassender sind.

Sollten Sie ähnliche rechtliche Probleme haben, helfen wir Ihnen gern bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

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