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Sanierung und Modernisierung von Mietwohnungen – Duldungspflicht des Mieters

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Wann der Mieter Modernisierungen oder Sanierung dulden muss und welche Kosten der Vermieter umlegen kann.

Die Instandhaltung der Mietsache obliegt dem Vermieter. Davon zu trennen sind die sog. Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter übertragen werden können. Unter Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen fallen alle Arbeiten, die dazu führen, den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjektes wiederherzustellen oder zu erhalten. Für diese Arbeiten ist eine Mieterhöhung nicht möglich bzw. rechtens. Für die Instandhaltung der Mietsache kann die Ankündigung formlos und ohne Frist erfolgen, sogar mündlich, die Rechtzeitigkeit richtet sich nach Umfang bzw. Dringlichkeit der Arbeiten.

Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich alle baulichen Veränderungen, durch die der Wohn- oder Gebrauchswert der Mietsache verbessert wird. Wenn der Vermieter jedoch eine Modernisierung vornimmt, muss er diese korrekt ankündigen. Dies muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitgeteilt werden. Anzugeben sind Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten und ggf. der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Die Ankündigung gilt auch, wenn das Mietobjekt nicht betreten werden muss, sondern der Mieter nur mit Kosten belastet werden soll (z. B. Wärmedämmung). Dann haben die Mieter nach Ende des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist, einen Monat Zeit, etwaige Einwände zu äußern. Diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter auf sie hingewiesen hat. Da Fehler im Einspruch gegen eine Modernisierungsmaßnahme nach Fristablauf nicht mehr korrigiert werden können, ist zu empfehlen, dass man sich anwaltlich beraten lässt, bevor man auf das Ankündigungsschreiben antwortet. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung, muss der Mieter die Maßnahmen nicht dulden.

Luxusmodernisierungen oder unzumutbare Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten würden (Wegfall von Räumen, Verkleinerung von Wohnraum, Umgestaltung der Wohnung oder völlige Unbenutzbarkeit der Wohnung durch umfangreiche Arbeiten – z. B. wochenlange Arbeiten an Küche oder WC.), muss der Mieter nicht dulden und kann diese zurückweisen.

Außer bei der energetischen Sanierung (Maßnahmen zur Energieeinsparung, auch wenn dabei Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden), bei der der Mieter die Miete 3 Monate nicht mindern darf, kann der Mieter die Miete mindern, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren, wie der Beweislage, abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten. Dies hat auch der BGH (AZ: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.

Der Vermieter kann bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die aufgewendeten Kosten müssen dabei angemessen auf einzelne Wohnungen aufgeteilt werden. Bei Staffel- oder Indexmieten ist keine Mieterhöhung möglich.

Die Kosten hat der Vermieter darzulegen. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, zu prüfen, ob der Standard des Hauses wirklich verbessert wird.

Die Mieterhöhung bleibt bestehen, auch wenn die Mieter die Modernisierungsmaßnahmen abbezahlt haben. Ob eine finanzielle Härte nach der Mieterhöhung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Suchen Sie daher immer einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise, denn bei unberechtigter Minderung droht die Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.


Rechtstipp vom 26.09.2017
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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