Zwangssanierung von Häusern: Diese Vorschriften müssen Eigentümer beachten

Zwangssanierung – ein Thema, das aktuell viele Immobilieneigentümer und Vermieter verunsichert. Was bedeutet Zwangssanierung? Welche Sanierungspflichten müssen beachtet werden? Was droht bei einem Verstoß gegen eine Sanierungspflicht? Und gibt es auch Ausnahmen von der Verpflichtung zur Sanierung von Gebäuden? In diesem Ratgeber erhalten Sie als Eigentümer, Vermieter, Erbe oder Käufer einer Immobilie einen Überblick über die wichtigsten Fakten zum Thema Zwangssanierung. 

Zwangssanierung von Häusern: Worum geht es?

Vor allem alte Gebäude verbrauchen meist sehr viel Energie. Das soll sich künftig ändern und der Energieverbrauch von Altbauten deutlich reduziert werden. Viele Immobilieneigentümer haben in den vergangenen Jahren durch Dämmmaßnahmen oder Austausch alter Heizungen die Energieeffizienz ihrer Häuser erheblich verbessert und damit zur Erreichung der Klimaziele beigetragen.  

Doch die Sanierungsquote ist noch nicht hoch genug, um die von der Europäischen Union (EU) angestrebte Klimaneutralität bis zum Jahr 2050 zu erfüllen. Deshalb gelten bereits seit einiger Zeit besondere Vorschriften für bestimmte Zwangssanierungsmaßnahmen und es sollen weitere hinzukommen, die Eigentümer von Immobilien mit sehr schlechter Energieeffizienz zur Sanierung ihres Gebäudes und damit zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Häuser zwingen.  

Verstöße gegen die Sanierungspflicht können mit Bußgeldern geahndet werden. Nutzungsverbote oder Enteignungen für sogenannte sanierungsunwillige Eigentümer – wie manch einer befürchtet – sind gesetzlich aber nicht vorgesehen. 

Sanierungspflicht: Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es?

Hauseigentümer müssen sich beim Thema Zwangssanierung und Sanierungspflicht vor allem mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) befassen. Bereits am 1. November 2020 trat das Gebäudeenergiegesetz in Kraft, das unter anderem Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden beinhaltet. Hier geht es in erster Linie um die Heizungstechnik sowie die Standards zur Wärmedämmung eines Gebäudes. Eine weitere Änderung trat am 1. Januar 2023 in Kraft, bei der der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent reduziert wurde.  

Durch das GEG wurden die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Auch wenn das GEG vor allem energetische Vorgaben für Neubauten enthält, müssen Eigentümer von Bestandsgebäuden die geltenden Austausch- und Nachrüstpflichten innerhalb eines festgelegten Zeitraums beachten und erfüllen. Darüber hinaus gibt es „bedingte Anforderungen“ beziehungsweise sogenannte GEG-Mindeststandards, die nur berücksichtigt werden müssen, falls ohnehin Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt werden. 

Sanierungspflichten bei Mehrfamilienhäusern: Das müssen Eigentümer wissen

Die folgenden Sanierungspflichten gelten für Mehrfamilienhäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, auch wenn ansonsten keine Sanierung geplant ist:  

Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel  

Diese Sanierungspflicht betrifft aber nur bestimmte Öl- und Gas-Heizkessel. Insbesondere gilt die Pflicht zur Zwangssanierung des Heizkessels nur, wenn er älter als 30 Jahre ist und eine bestimmte Heizleistung aufweist (4-400 kW Heizleistung). Für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel gibt es hingegen keine Zwangssanierungspflicht. Fragen Sie am besten Ihren Schornsteinfeger, der ohnehin regelmäßig die Feuerstättenschau durchführt. 

Dämmpflicht für Heizungs- und Warmwasserrohre 

Wer neue Rohre für Heizung und Warmwasser in unbeheizten Räumen verlegt, muss dafür sorgen, dass diese Rohre gedämmt werden. 

Pflicht zur Wärmedämmung von obersten Geschossdecken  

Wer einen nicht geheizten Dachboden hat, war schon bis Ende 2015 dazu verpflichtet, die oberste Geschossdecke unterhalb des unbeheizten Dachraums zu dämmen, wenn bisher kein Mindestwärmeschutz bestand. Ist die oberste Geschossdecke eine Holzbalkendecke, ist es ausreichend, in die Hohlräume einen entsprechenden Dämmstoff einzubringen. Natürlich besteht die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke nur dann, wenn das Dach, das darüber liegt, noch nicht gedämmt ist. Es geht darum, den Wärmeverlust bei ungedämmten Dächern deutlich zu verringern. 

Wichtig: Eigentümer, die seit mindestens Februar 2002 selbst in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen, sind von den obenstehenden Sanierungspflichten ausgenommen. Auch für Gebäude, die dem Denkmalschutz unterliegen, gelten die genannten Pflichten zur Zwangssanierung nicht. 

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Da nur Immobilieneigentümer, die seit mindestens Februar 2002 selbst ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bewohnen, von den vorgenannten Pflichten zur Zwangssanierung befreit sind, sollten insbesondere Käufer einer Bestandsimmobilie die Pflichten zur Zwangssanierung bei Eigentümerwechsel kennen. Das heißt, Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind verpflichtet, die vorgenannten Sanierungspflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb zu erfüllen.  

Immobilienkäufer sollten sich also vor dem Kauf mit den Sanierungspflichten beim Altbau befassen und deren Durchführungszwang bei der Kalkulation des Kaufpreises und der Finanzierungskosten berücksichtigen. Es empfiehlt sich, zusammen mit einem Energieberater einen Sanierungsfahrplan zu erstellen. Zudem sollten Käufer von alten Häusern wissen, dass die Durchführung bestimmter Sanierungsmaßnahmen (z. B. freiwilliger Heizungsaustausch) staatlich finanziell gefördert wird. 

Freiwillige Modernisierung von Bestandsgebäuden: Mindeststandards beachten

Häufig wollen Käufer einer Bestandsimmobilie sowieso einiges am Gebäude baulich verändern und modernisieren. Hier ist es wichtig zu wissen, dass nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zahlreiche Mindeststandards gesetzlich vorgeschrieben sind, die bei einer baulichen Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes erreicht werden müssen. Ein Beispiel: Wenn Sie ein Fenster an Ihrer Immobilie austauschen wollen, muss das gesamte neue Fenster einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von mindestens 1,3 einhalten. 

Vor jeder geplanten Modernisierungsmaßnahme und Erneuerung von Bestandsgebäuden sollte also sorgfältig geprüft werden, ob und welche GEG-Mindeststandards vorgeschrieben sind. Werden nicht nur einzelne Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, sondern wird das gesamte Gebäude umfassend modernisiert, kann auch eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt werden. Das heißt, das Gebäude muss dann nach der Sanierung hinsichtlich des Energiebedarfs Werte wie ein Neubau aufweisen. Auskunft dazu, was im Einzelnen an Zwangssanierungsmaßnahmen erforderlich ist und welche Werte eingehalten werden müssen, erteilt beispielsweise die zuständige Baubehörde. Aber auch Energieberater und Architekten sind die richtigen Ansprechpartner für Fragen zur Zwangssanierung. 

Zwangssanierung von Häusern: Das plant die EU

Am 14.03.2023 wurde vom EU-Parlament entschieden, dass neue Mindestenergiestandards für Gebäude kommen sollen, um den Energieverbrauch von Gebäuden in der EU weiter erheblich zu verringern. Erklärtes Ziel ist die Klimaneutralität von Gebäuden in der EU bis zum Jahr 2050. Sehr wahrscheinlich werden weitere Regelungen zur Zwangssanierung von alten Häusern mit hohem Energieverbrauch kommen, um dieses Ziel zu erreichen.  

Der endgültige Inhalt der Vorschriften ist aber politisch noch nicht ausgehandelt. Zudem muss die erwartete neue Richtlinie der EU zur Sanierung von Häusern anschließend noch in nationales Recht in Deutschland umgesetzt werden. Bis weitere Sanierungspflichten für Hauseigentümer gesetzlich kommen, wird es also noch eine Weile dauern. Im Übrigen sollen auch weiterhin denkmalgeschützte Gebäude von einem Sanierungszwang ausgenommen bleiben.