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Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der MIetsache nur nach Fristsetzung?

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Ausgangslage

Der Mieter hat die Wohnung bei Mietende zurückgegeben. Zu diesem Zeitpunkt waren einige Schimmelschäden vorhanden. Hiernach wurde seitens des Vermieters ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Im Rahmen dieses Verfahrens hat sich herausgestellt, dass die Schäden auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters basieren. Der Vermieter nimmt den Mieter sodann auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Eine Frist zur Behebung der Mängel wurde zuvor nicht gesetzt.

Problem

Bisher wurde in der Rechtsprechung überwiegend angenommen, dass bei vom Mieter während der Mietzeit verursachter Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Aufforderung zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung erfolgen muss, der Vermieter vielmehr auch ohne entsprechende Fristsetzung sofort Schadensersatz verlangen kann. Der Anspruch folge aus § 280 Abs. 1 BGB.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17

Diese Rechtsauffassung hat der Bundesgerichtshof nunmehr mit Urteil vom 28.02.2018 bestätigt.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner. Nur in diesem Fall muss dem Mieter zunächst eine Frist zur Erfüllung gesetzt werden. Ein derartiger Fall liegt z. B. dann vor, wenn der Mieter der ihm wirksam übertragenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen ist. Hier muss dem Mieter erst eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt werden. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter dann Schadensersatzansprüche geltend machen.

Anders hingegen liegt der Fall, wenn der Mieter der ihm obliegenden Obhutspflicht, das Mietobjekt schonend zu behandeln, nicht nachgekommen ist. In diesem Fall liegt die Verletzung einer leistungsbezogenen Nebenpflicht vor. Hier kann der Vermieter nach seiner Wahl statt der Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Anspruch vor oder nach Rückgabe des Mietobjektes geltend gemacht wird.


Rechtstipp vom 01.03.2018

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