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Schadensersatzansprüche des Vermieters bei Insolvenzverschleppung einer GmbH als Mieterin

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In einem Urteil vom 22. Oktober 2013 hat sich der BGH zu der Frage geäußert, ob der Vermieter gegen den Geschäftsführer der GmbH, welche die Räume gemietet hatte, einen Schadensersatzanspruch hat, wenn der Geschäftsführer die Insolvenzantragspflicht verletzt (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2013 - II ZR 394/12 -, juris).

Der Geschäftsführer der GmbH hatte keinen Insolvenzantrag gestellt, obwohl die GmbH schon Ende 2008 insolvenzrechtlich überschuldet war. Im Jahr 2010 zahlte der GmbH monatelang keine Miete, so dass sechsstellige Mietrückstände aufgelaufen waren.

Der Vermieter argumentierte, er sei als „Neugläubiger" zu behandeln, denn er hätte sich vom Mietverhältnis gelöst, wenn die GmbH einen Insolvenzantrag gestellt hätte, so dass es nicht mehr zu dem Mietausfall im Jahr 2010 gekommen wäre. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter länger als zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist, oder „im Falle des Konkurses, des Vergleichs oder der Zahlungseinstellung des Mieters".

Das Landgericht wies die Klage des Vermieters ab, das OLG verurteilte den Geschäftsführer zur Zahlung von Schadensersatz. Auf die Revision des beklagten Geschäftsführers änderte der BGH die Entscheidung und wies die Klage insgesamt ab.

Zwar haben Neugläubiger einer GmbH, also solche, die erst mit der GmbH Geschäfte machen, nachdem diese bereits Insolvenz hätte anmelden müssen, „bei einem schuldhaften Verstoß der Geschäftsführer gegen die Insolvenzantragspflicht einen Anspruch gegen diese auf Ausgleich des Schadens, der ihnen dadurch entsteht, dass sie in Rechtsbeziehungen zu einer überschuldeten oder zahlungsunfähigen Gesellschaft getreten sind (BGH, Urteil vom 6. Juni 1994 - II ZR 292/91, BGHZ 126, 181, 198; Urteil vom 5. Februar 2007 - II ZR 234/05, BGHZ 171, 46 Rn. 13; Urteil vom 27. April 2009 - II ZR 253/07, ZIP 2009, 1220 Rn. 15; Urteil vom 14. Mai 2012 - II ZR 130/10, ZIP 2012, 1455 Rn. 13)."

Denn die Insolvenzantragspflicht dient nicht nur zum Erhalt des Gesellschaftsvermögens, sondern soll auch den Geschäftsverkehr davor schützen, mit Gesellschaften ohne persönliche Haftung einer natürlichen Person noch Verträge abzuschließen und ihnen insbesondere Kredite oder Vorleistungen zu gewähren, obwohl sie bereits insolvenzreif sind (BGH, Urteil vom 6. Juni 1994 - II ZR 292/91, BGHZ 126, 181, 194; Urteil vom 25. Juli 2005 - II ZR 390/03, BGHZ 164, 50, 60; Urteil vom 14. Mai 2012 - II ZR 130/10, ZIP 2012, 1455 Rn. 13).

Dagegen ist ein Ausfallschaden eines Altgläubigers, dessen Ansprüche vor Insolvenzreife begründet wurden, nur insoweit durch eine verzögerte oder unterlassene Insolvenzantragstellung zurückzuführen, als sich der Ausfall dadurch gegenüber der Situation bei rechtzeitiger Antragstellung vergrößert hat, er besteht also nur in der durch die Insolvenzverschleppung bedingten Masse- und Quotenverminderung.

Was für Schadensersatzansprüche der Vermieter gegen den Geschäftsführer der Mieter-GmbH bei Insolvenzverschleppung haben kann, hängt demnach davon ab, inwieweit der ihm entstandenen Schaden auch bei rechtzeitiger Insolvenzantragstellung entstanden wäre. Ist es zur Vermietung erst nach Insolvenzreife gekommen, ist der Vermieter ein Neugläubiger und kann Ersatz seines Ausfalls verlangen. Hat er die Räume bereits vor Insolvenzreife überlassen hat, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis durch die Insolvenz automatisch endet oder er sich deshalb vom Mietverhältnis hätte lösen können. Denn „dann kann die Fortsetzung des vertraglichen Verhältnisses darauf beruhen, dass der Gläubiger seine Leistung im Vertrauen auf die Solvenz der Gesellschaft fortsetzt, obwohl er sich bei Kenntnis der Insolvenzreife vom Vertrag gelöst hätte", wie der BGH ausführt.

Ein solcher Fall liegt aber in der Regel bei Vermietung vor Insolvenzreife nicht vor. Zwar entsteht der Mietzinsanspruch immer wieder neu, so dass es Ansprüche des Vermieters gibt, die nach Insolvenzreife entstanden sind, aber ein Mietverhältnis endet von Gesetzes wegen nicht mit der Insolvenzeröffnung (§ 108 InsO) und kann vom Vermieter auch nicht außerordentlich bei Insolvenzreife gekündigt werden. Auch die Klausel im Mietvertrag berechtigte den Vermieter nicht zur Kündigung. „Eine in einem Mietvertrag vereinbarte insolvenzabhängige Lösungsklausel ist nach allgemeiner Ansicht unwirksam (vgl. OLG Hamm, NZM 2002, 343; OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 125, 127; [...] [...]) Jedenfalls ist die Vereinbarung eines Kündigungsrechts für den Fall der Insolvenzeröffnung unwirksam. Nach § 119 InsO sind Vereinbarungen, durch die im Voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 InsO ausgeschlossen oder beschränkt wird, unwirksam. Die vertragliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts für den Fall der Insolvenzeröffnung beschränkt die Anwendung der §§ 108 ff. InsO. Das Mietverhältnis über Räume besteht nach § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO im Fall der Insolvenzeröffnung fort. Nach § 109 Abs. 1 InsO kann es nur der Verwalter kündigen. Der Vermieter kann es gemäß § 112 InsO nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht einmal wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners kündigen", führte der BGH aus.

Der Vermieter kann daher den Mietzinsausfall nicht als Neugläubiger nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO vom Geschäftsführer ersetzt verlangen.


Rechtstipp vom 02.01.2014

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