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Schimmel in der Wohnung, was ist zu tun?

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1. Schimmel in der Wohnung entdecken

a. typische Stellen für Schimmelbildung

Schimmel wächst dort, wo er einen Nährboden bei einer gewissen Temperatur und einer gewissen Feuchtigkeit findet. Dies sind in der Regel Wärmebrücken (auch Kältebrücken genannt), die schlecht belüftet sind und mit Feuchtigkeit aus der Umgebung beschlagen werden. Die Tapete dient z. B. als Nährboden. Die relativ hohe Raumfeuchte hilft beim Wachstum der Schimmelsporen. Diese schlagen sich dort nieder, wo es im Verhältnis zur Raumtemperatur kälter ist. Denn warme Luft kann Feuchtigkeit besser speichern, als kalte. Eine kalte Wand nimmt also die warme Raumluft auf. Dies ist der gleiche Effekt, wie bei einem kühlen Glas aus dem Kühlschrank im Sommer. Die warme Luft kondensiert am kalten Glas. Kommen Schimmelsporen und Nährstoffe hinzu, wächst Schimmel.

Ein Beispiel ist die Zimmerecke an einer doppelten Außenwand. Dort ist aufgrund der großen Angriffsfläche für die Kälte von draußen und eine eher schlechte Beheizungsmöglichkeit von innen ein „guter“ Standort für Schimmelbildung.

Ebenso kann Schimmel in selten benutzten, nicht geheizten Räumen, z. B. Abstellkammern oder Speisekammern entstehen, meist hinter den Möbeln. Dort kommt wenig warme Luft vorbei. Feuchtigkeit verteilt sich dagegen immer regelmäßig in einem Raum.

b. Schimmeltyp und Ausmaß

Schimmel kann recht schnell, innerhalb weniger Tage entstehen. Länger nicht entdeckt, kann er Ausmaße annehmen, die nur noch fachmännisch beseitigt werden können. Daher sind solche Räume und Flächen regelmäßig zu kontrollieren.

2. Schimmel aus Mietersicht

Eine der ersten Fragen, die sich ein Mieter stellt, wenn er den Schimmel entdeckt, ist: „Bin ich dafür verantwortlich?“ Die erste Antwort des Vermieters ist: „Sie müssen mehr Lüften.“ 

So einfach ist es nicht. Ca. 80 % aller Schimmelfälle beruhen auf baulichen Mängel, d. h. Mängeln, die der Vermieter zu vertreten hat. Denn wie oben beschrieben, entsteht Schimmel dort, wo der Temperaturunterschied zwischen Wand und Umgebung zu niedrig ist. Diese Stellen müssen entweder besser isoliert oder mehr beheizt werden. Lüften bringt hier wenig, weil es dadurch ja nur noch kälter wird.

Jeder Mangel an der Mietsache ist unverzüglich dem Vermieter zu melden. Nur so wahren Sie Ihre Rechte, denn nur dann dürften Sie die Miete mindern und Schadenersatz verlangen, wenn Ihre Sachen durch den Schimmel beschädigt werden.

Wenn der Vermieter Sie allein für die Schimmelbildung verantwortlich macht, können Sie sich fachmännisch durch uns beraten lassen. Zugleich kann Ihnen ein technischer Fachmann für Schimmel weiterhelfen. Nur so lässt sich klären, wer für den Schimmel und dessen Beseitigung verantwortlich ist.

Wichtig ist: Der Schimmel muss unverzüglich beseitigt werden. Er schädigt Ihre Gesundheit und breitet sich jeden Tag weiter aus. Als zweiter Schritt muss die Ursache entdeckt und ebenfalls beseitigt werden.

3. Schimmel aus Vermietersicht

Schimmelprävention beginnt bereits vor der Vermietung. Lassen Sie die Wohnung oder das Haus auf Kältebrücken untersuchen und diese beheben. Es wird Ihnen eine Menge Ärger und Aufwand ersparen. Wenn Sie vermieten, halten Sie im Mietvertrag fest, dass der Mieter an die gefährdeten Außenwände keine Möbel stellen darf und wie er zu lüften hat. Aber Vorsicht: von einem berufstätigen Mieter kann nur ein zweimalige Lüften morgens und abends verlangt werden, ebenso das Heizen. Wenn das nicht reicht, um den Schimmel zu verhindern, liegt die Verantwortung wieder beim Vermieter. Dann stellt sich die Frage nach einer automatischen Lüftung.

Bei Neubauten muss ein Lüftungskonzept erstellt werden. Dies ist dem Mieter an die Hand zu geben.

Wenn der Mieter Schimmel meldet, ist Vorsicht geboten. Schimmel hat zu 80 % seine Ursache in baulichen Mängeln. Wenn Sie die Regeln oben beachtet haben, sieht dies anders aus. Wenn eine kalte Wand entgegen der Vereinbarung mit Möbeln verbaut ist, ist der Mieter für den Schimmel verantwortlich. Ebenso, wenn der Mieter gar nicht oder viel zu wenig lüftet oder zu wenig heizt.

4. Schimmel vor Gericht

Hier raten wir, wenn man sich nicht einigt, in der Regel zu einem selbständigen Beweisverfahren. So kann für alle Seiten rechtskräftig festgestellt werden, wer für den Schimmel verantwortlich ist. Einer Einigung steht danach nicht mehr viel im Wege. Hier ist es gut, wenn die Parteien eine Rechtsschutzversicherung haben.

Zur Beweislast bei Schimmel

Wer muss was beweisen? Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Wohnung keine baulichen Mängel aufweist. Erst wenn das festgestellt wurde, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend lüftet und heizt.

Wenn Sie Schimmel in der Wohnung haben, helfen wir Ihnen. Gerne beraten wir Sie auch im Hintergrund. So kennen Sie Ihre Rechte und wissen, was Sie fordern dürfen, ohne die Beziehung zum Vermieter/Mieter durch das Einschalten eines Anwalts zu belasten.

Schreiben Sie uns Ihr Problem. Gerne beraten wir Sie auch online oder am Telefon.

Ihre Immobilienkanzlei Zeplin

C. Benedikt H. Zeplin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Baurecht


Rechtstipp vom 12.04.2017

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