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Schimmel – Wie oft ist zu lüften?

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Schimmel – Wie oft ist zu lüften?
Vermieter müssen ihren Mietern die Schuld am Schimmelbefall nachweisen.

Schimmelpilze sind ungesund, unansehnlich und berechtigen als Mangel zur Mietminderung. Allerdings nur, wenn der Mieter keine Schuld daran trägt – beispielsweise durch falsches Lüften. Schwarze Flecken an der Wand sind untrügliche Zeichen von zu viel Feuchtigkeit in der Wohnung. Ursache ist kondensierendes Wasser in den Räumen und von außen eindringende Nässe. Abhilfe verschafft oft das mehrmalige Stoßlüften der Wohnung. Wie oft das durchzuführen ist, ist eine Frage der Zumutbarkeit. Darüber hatte das Landgericht (LG) Frankfurt/Main zu entscheiden.

Bei selbst verschuldetem Mangel kein Recht zur Minderung

Der Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Dieser hatte die Miete gemindert, weil die Wohnung von Schimmel befallen war. Für ein eigens beauftragtes Gutachten hatte er zudem Geld von der Miete einbehalten. Ein vom Vermieter im Rahmen des Rechtsstreits beauftragtes Gegengutachten kam jedoch zum Ergebnis, dass nicht die Wohnung, sondern das Verhalten des Mieters schimmelursächlich war. Dafür sprach auch, dass vor dessen Einzug in der baulich unveränderten Wohnung kein Schimmel vorhanden war. Dem Vermieter gelang dadurch der notwendige Beweis für die Schuld des Mieters. Diese schließt die grundsätzlich mögliche Mietkürzung aus, auch wenn Schimmel stets einen Mangel darstellt.

Keine Umbaupflicht bei vertragsgemäßer Wohnung

Dem Gutachten des Vermieters zufolge könne der Pilzbefall durch vorübergehendes drei- bis viermaliges Stoßlüften beseitigt werden. Ein Kipplüften reicht wegen des fehlenden Luftaustauschs nicht aus. Das LG Frankfurt/Main hat entschieden, dass stoßweises morgens und abends durchgeführtes Lüften auch den berufstätigen Mieter nicht überfordert. Dessen Argument, eine bessere Dämmung der Wärmebrücken in dem 1954 erbauten Haus verhindere ebenfalls eine weitere Schimmelbildung, wies das Gericht zurück. Eine Umbaupflicht scheitert an der vertragsgemäßen Wohnung. Ohne besondere Parteiabreden schuldet der Vermieter nur eine Wohnung, die sich vereinbarungsgemäß nutzen lässt und die der Mieter üblicherweise erwarten kann. Für Letzteres ist die Betrachtung mit nach Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes und Höhe der Miete vergleichbaren Wohnungen ausschlaggebend. Auch die Ortssitte spielt eine Rolle. Ebenso ist für die Einhaltung technischer Normen zu sorgen. Das Haus und insbesondere dessen Wärmebrücken entsprachen jedoch der DIN-Norm für vergleichbare Häuser der 60er-Jahre. Der Mieter musste als Verlierer die Kosten des Verfahrens - darunter diejenigen des Vermietergutachtens - tragen.

(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.2012, Az.: 2-17 S 89/11)

(GUE)

Foto : ©iStockphoto.com/imagestock

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