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Schlüsselfertigbau

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Schlüsselfertigbau bezeichnet die vollständige Erstellung eines Objekts durch einen Unternehmer zu einer pauschalen Vergütung. Die schlüsselfertige Herstellung zeichnet sich somit durch drei Elemente aus, nämlich

1. die komplette Herstellung in der Regel einschließlich Planungsleistungen

2. durch nur einen einzigen Vertragspartner, in der Regel einen Generalunternehmer

3. zu einem im Voraus feststehenden Preis

(vgl. Kapellmann, Schlüsselfertiges Bauen (3. Aufl. 2013), Rn. 25). Es handelt sich mithin um eine Unterform des Pauschalpreisvertrags.

Zum Bausoll gehören in der Regel alle Leistungen, die für die Erreichung der Schlüsselfertigkeit nach den anerkannten Regeln der Technik für ein zweckgerechtes und mangelfreies Bauwerk erforderlich und vorhersehbar sind (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 1533).

Die Frage, was unter dem Begriff „Schlüsselfertigkeit” im Einzelfall zu verstehen und damit Leistungsziel beziehungsweise Leistungsinhalt sein soll, ist aber nach den gesamten vertraglichen Vereinbarungen und ggf. der Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis, Pläne) zu beurteilen und im Zweifel durch Auslegung der Vertragsunterlagen einschließlich etwa einbezogener Allgemeiner Geschäftsbedingungen und gegebenenfalls weiterer Absprachen nach den §§ 133, 157 BGB festzustellen.

Das zu errichtende Objekt muss nach fachlicher Meinung bei Abnahme vollständig und funktionsfähig sein, Urteil des BGH vom 22.03.1984 – VII ZR 50/82 und ständige Rechtsprechung (funktionaler Mangelbegriff). Die Schlüsselfertigkeitsklausel ist eine der drei Unterformen der Vollständigkeitsklauseln. Sie bestimmt, dass zum Leistungsumfang des Auftragnehmers „alles was notwendig ist” gehört (Roquette, NZBau 2001, 57, 58).

Zum Leistungsumfang gehören die regelmäßigen Kosten der Bauausführung, beispielsweise

  • Aushub und Verfüllung der Baugrube (Urteil des BGH vom 29.09.1983 – VII ZR 225/82),
  • Aufbringung einer Nutzschicht aus Estrich oder Kunstharz auf der Betonbodenplatte einer Lagerhalle (Urteil des OLG Düsseldorf, 16.08.1995 – 22 U 256/93),
  • eine den anstehenden Wasserverhältnissen entsprechende Kellerabdichtung (Urteile des OLG Celle vom OLG Celle, 14.01.1998 – 6 U 209/96 – sowie vom OLG Celle, 26.03.2001 – 14 U 141/98),
  • die Einholung der nach Sachlage notwendigen Informationen, um eine ordnungsgemäße Entwässerung zu gewährleisten (Urteil des BGH vom 10.05.2001 – VII ZR 248/00),
  • die Verlegung einer Ringdrainage (LG Nürnberg-Fürth, 25.08.1988 – 6 O 2825/88) mit Ausführungen zur Unzulässigkeit einer Abwälzung auf den Bauherrn im Wege von AGB)
  • sowie der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (Urteil des OLG Koblenz vom 26.02.2002 – 3 U 498/01).

Es besteht beim Schlüsselfertigbau zwar eine Vermutung für einen pauschalen Leistungsumfang. So besteht bei offenkundigen Lücken der Leistungsbeschreibung keine über den Pauschalpreis hinausgehende Vergütungspflicht für zusätzlich erbrachte Leistungen, soweit diese erkennbar erforderlich zur Erstellung des Bauwerks sind, Urteil des OLG Koblenz vom 31.03.2010 – 1 U 415/08.

Diese Vermutung kann aber widerlegt werden. Haben die Parteien den Umfang der geschuldeten Leistungen vertraglich detailliert festgelegt und damit gerade nicht pauschaliert, werden später geforderte oder notwendige Zusatzarbeiten nicht vom „Festpreis“ erfasst und können vom Besteller nur gegen zusätzliche Vergütung verlangt werden, Urteil des OLG Koblenz vom 30.05.2008 – 10 U 652/07.

Um Streit über den Leistungsumfang von vorneherein zu vermeiden, empfehlen sich präzise und möglichst eindeutige Vertragsunterlagen. Verbleibende Auslegungsmöglichkeiten führen oft zu Konflikten am Bau. Auslegung ist Kaffeesatzleserei. Lassen Sie Ihren Vertrag möglichst vor Unterzeichnung prüfen.


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