Schönheitsreparaturen: BGH-Urteil vom 22.08.2018

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Der Bundesgerichtshof (BGH; Aktenzeichen: VIII ZR 277/16, Pressemitteilung Nr. 138/18) setzt sich erneut mit den Schönheitsreparaturklauseln im Mietrecht auseinander.

Allgemeines:

Unter Schönheitsreparaturen versteht man grundsätzlich die Beseitigung der Spuren des normalen, somit des vertragsgemäßen Gebrauches einer Mietsache. Hiervon ist umfasst bspw. das Tapezieren, Anstreichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Innentüren und Fenster (MüKoBGB/Häublein, § 535 BGB Rn. 114). Näheres finden Sie auch in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in § 28 Absatz 4 (http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html)

Grundsätzlich obliegt die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter, vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pflicht kann jedoch vertraglich auf dem Mieter abgewälzt werden, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.

Fast ausschließlich alle Mietverträge sind Formularverträge, sodass hierin normierte Schönheitsreparaturklauseln an den Grundsätzen einer AGB-Kontrolle zu messen sind, vgl. § 305 ff. BGB. Ergibt eine Prüfung, dass der Mieter nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen benachteiligt wird, ist die gesamte Klausel gemäß § 306 BGB nichtig und wird grds. ersatzlos aus dem Vertrag „gedanklich“ herausgestrichen.

Die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch AGB ist nur zulässig, wenn das Mietobjekt frisch renoviert (ohne Gebrauchsspuren) oder zumindest gleichwertig ist. Sollte dies nicht der Fall sein, muss dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt worden sein (BGH, NZM 2015, 374).

Starre Fristenpläne, nach denen Renovierungen unabhängig vom Zustand der Mietsache durchzuführen sind, sind unwirksam (vgl. BGH, NJW 2006, 2113). Auch ist die Kombination von Pflichten zur regelmäßigen Renovierung und zur fristenunabhängigen Endrenovierung unzulässig (BGH, NJW 2003, 3192). Hierbei gibt es mehrere Anforderungen, die zwingend bedacht werden müssen, beispielsweise darf der Mieter nicht verpflichtet werden, ausschließlich in (rein-)weiß zu streichen. Sollten Sie hierbei konkrete Fragen zur Klauselgestaltung haben, beantworte ich Ihnen diese gerne persönlich.

In dem neu entschiedenen Fall wurde die streitgegenständliche Wohnung unrenoviert übergeben, laut Mietvertrag war der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Diese führte er nach Ansicht der Vermieterin am Ende der Mietzeit nur mangelhaft aus, weshalb diese sodann einen Malermeister kommen ließ und Schadensersatz in Höhe der entstandenen Kosten geltend machte. Der Mieter ist der Ansicht, er sei für die Schönheitsreparaturen nicht zuständig, weil er die Wohnung unrenoviert übernommen habe.

Dem hält die Vermieterin jedoch entgegen – und darin liegt die Besonderheit des neu entschiedenen Falles – er habe eine Vereinbarung mit der Vormieterin getroffen, nach der er einige ihrer Gegenstände und dafür auch die erforderlichen Schönheitsreparaturen übernahm.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH hat im Gegensatz zum Landgericht Lüneburg, welches annahm, durch die Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter sei die Übergabe der Wohnung im renovierten Zustand zu fingieren, zugunsten des Mieters entschieden. Die zweiseitige Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter entfalte gerade keine Wirkung im Verhältnis des Mieters zum Vermieter und wirke mit anderen Worten nur inter partes. Mithin zwischen den Parteien Vermieter und Mieter, nicht jedoch auch zum Vormieter.

Eine Schönheitsrenovierungsklausel dürfe im Ergebnis nicht dazu führen, dass der Mieter die Wohnung ggf. in besserem Zustand zurückgeben muss als er sie erhalten hat, soweit er hierfür nicht angemessen entschädigt wird. Eine Entschädigung zugunsten des Mieters war vorliegend jedoch nicht vereinbart worden, sodass die gesamte Klausel als nichtig anzusehen ist und der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden konnte.

Diese Entscheidung ist sehr mieterfreundlich und aus diesem Grund appelliere ich an alle Vermieter zu einem sehr genauen Vorgehen und dass diese sich vor ggf. Abschluss eines neuen Mietverhältnisses rechtlichen Rat einholen.

Sie haben konkrete Fragen oder möchten Ihren Vertrag überprüfen? Zögern Sie nicht und schreiben mir oder rufen Sie mich an.

Rechtsanwältin Jasmin Lisa Himmelsbach


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