Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Schönheitsreparaturen: Keine formularvertragliche Abwälzung auf Mieter bei unrenovierter Wohnung

Rechtstipp vom 31.05.2015
(1)
Rechtstipp vom 31.05.2015
(1)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 18. März 2015 – Aktenzeichen VIII ZR 185/14 – entschieden, dass eine Klausel in einem Mietvertragsformular, mit der der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert ist und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird, dass er auch Gebrauchsspuren, die vom Vormieter stammen, entfernen muss.

Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Er ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während des Mietverhältnisses in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten.

Von diesem Grundsatz können die Mietvertragsparteien aber abweichen. Sie können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Wenn eine solche Regelung in einer Klausel enthalten ist, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist (z. B. sog. Standardmietvertrag/Formularvertrag) und vom Vermieter gestellt wird, hängt die Wirksamkeit der Vereinbarung insbesondere davon ab, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).

Wenn der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, obwohl die Wohnung bei Übergabe an ihn nicht renoviert war und erhebliche Abnutzungen aufwies, führt das dazu, dass der Mieter nicht nur die Gebrauchsspuren und Abnutzungen, die während seines Mietverhältnisses entstehen, beseitigen muss, sondern auch die vom Vormieter hinterlassenen. Er muss also die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie zu Beginn erhalten hat. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung, wenn dem Mieter hierfür im Mietvertrag kein angemessener Ausgleich wie z. B. eine entsprechend lange mietfreie Zeit gewährt wird.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig an die Mieter übergeben und lediglich ein Ausgleich in Höhe einer halben Monatsmiete gewährt. Da dieser geringe Ausgleich keine angemessene Kompensation des Arbeitsaufwands für die vom Vormieter verursachten Abnutzungen darstellte, war die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Mieter mussten daher überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Es empfiehlt sich, die Wirksamkeit von Vertragsbestimmungen anwaltlich prüfen zu lassen, bevor es zu einer streitigen Auseinandersetzung kommt.


Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.