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Schönheitsreparaturen – Wohnung war bei Einzug unrenoviert

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Gerade in Großstädten ist Wohnraum knapp. In beliebten Stadtteilen sind Mieter daher auch bereit, Wohnungen anzumieten, die nicht renoviert sind. Löcher befinden sich in der Wand, es ist nicht gestrichen, der Boden muss ausgebessert werden. Der Vermieter spart sich die Kosten der Renovierung und verpflichtet den Mieter zur Durchführung dieser Reparaturen. Es handelt sich dabei um die sogenannte Schönheitsreparaturen-Klausel.

Was ist die Schönheitsreparaturen-Klausel?

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Der Mieter ist verpflichtet, den Mietzins zu erbringen. Findige Vermieter kamen auf die Idee, die ihnen obliegende Renovierungspflicht auf die Mieter abzuwälzen. Der Bundesgerichtshof billigt dies – unter bestimmten Voraussetzungen – bereits seit Langem. Übernimmt der Mieter eine renovierte Wohnung, wird er in der Regel durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Mit den Renovierungsarbeiten beseitigt der Mieter die in seiner eigenen Vertragszeit entstandenen Abnutzungen und übergibt die Wohnung in dem Zustand, in dem er sie erhalten hat. 

Wie verhält es sich bei einer unrenovierten Wohnung?

Ist die Wohnung jedoch unrenoviert, hätte dies zur Folge, dass der Mieter auch die Abnutzungen der Vormieter beseitigen müsste. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil (VIII ZR 185/14) nunmehr entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer unrenovierten Wohnung unwirksam ist, sofern dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Grund hierfür ist, dass eine derartige Klausel den Mieter verpflichtet, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was dazu führt, dass er die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst erhalten hat.

Was ist ein angemessener Ausgleich?

Der Vermieter kann dem Mieter die Renovierung dennoch auferlegen, wenn er diesem hierfür einen angemessenen Ausgleich gewährt. Dies führt dazu, dass der Mieter so gestellt wird, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Als Ausgleich kommt zum Beispiel ein Zuschuss des Vermieters zu den Renovierungskosten oder eine teilweise Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses in Betracht. Im Ergebnis handelt es sich hierbei jedoch um eine Frage des Einzelfalls.

Beabsichtigen Sie als Vermieter, eine unrenovierte Wohnung zu vermieten, sind Sie momentan Mieter einer unrenovierten Wohnung und Ihr Vermieter fordert Sie zur Renovierung auf oder haben Sie andere Fragen zum Mietrecht, stehe ich Ihnen gern in unserem Hamburger Büro zur Verfügung. Terminanfragen können telefonisch oder über das Kontaktformular erfolgen.

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            Rechtsanwalt Human Aghel (Schumacher & Partner) Rechtsanwalt Human Aghel

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