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Schönheitsreparaturenklausel mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Rechtstipp vom 09.10.2008
(30)
Rechtstipp vom 09.10.2008
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Rechtsanwalt Gerd Lederer, Fachanwalt für Versicherungsrecht, teilt mit, dass der Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 08. Oktober 2008 urteilte, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht unwirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.  Ein gewerblicher Mieter hatte vom Vermieter ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen Folgendes vereinbart:

Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Der Vermieter hat die Feststellung verlangt, dass der gewerbliche Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Der Bundesgerichtshof ist dieser Auffassung nunmehr endgültig entgegengetreten.  

Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. In ständiger Rechtsprechung hat es der Bundesgerichtshof allerdings bislang gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Vermieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularmietvertrages möglich, wie es der bislang üblichen Praxis entsprach. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr auch die gewerblichen Mieter entsprechend geschützt, da sie durch diese Regelungen unangemessen benachteiligt werden. Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen auch dann verpflichtet wird, wenn überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Der BGH hat hier den Rechtsgedanken aus dem Wohnungsmietrecht angewandt, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist. Wie Rechtsanwalt Gerd Lederer, Fachanwalt für Versicherungsrecht, mitteilt, ist es deshalb dringend zu empfehlen, dass sowohl bei Abschluss als auch bei Beendigung von Mietverträgen fachkundiger Rat eingeholt wird, damit sowohl für Vermieter als auch für gewerbliche Mieter Rechtssicherheit besteht.    

LEDERER & PARTNER

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