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Schönheitsreparaturklauseln

Rechtstipp vom 14.04.2009
(23)
Rechtstipp vom 14.04.2009
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Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern und einer Loggia: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.

In dem entschiedenen Fall enthielt der Formularmietvertrag folgende Klausel: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia". § 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Der Vermieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 € netto. Die Richter kamen jedoch zu dem Entschluss, dass dem Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht.

Die Formularklauseln des Mietvertrags sind unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit: In einem zweiten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen.

Hier enthielt der Formularmietvertrag folgende Klauseln: "Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."

Nach Ende des Mietverhältnisses ließ der Vermieter verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und verrechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen mit dem Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der Kaution.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass nach seiner Rechtsprechung eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liegt in dem entschiedenen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.

Björn Blume, Rechtsanwalt


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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