Serie Immobilienkauf Teil 7: Was wenn nach dem Immobilienerwerb Mängel auftreten?

Zu welchem Verhalten ist zu raten?

Sollte sich nach dem Grundstückserwerb oder dem Erwerb von Wohnungseigentum herausstellen, dass das Grundstück oder die Wohnung Mängel behaftet ist, hat der Käufer folgende Möglichkeiten:

Zuerst sollte der Käufer im notariellen Kaufvertrag nachprüfen, ob dort ein Haftungsausschluss für Mängel vorgesehen ist. Regelmäßig enthalten die notariellen Grundstückskaufverträge Klauseln über den Haftungsausschluss für Mängel. Diese Haftungsausschlussklausel kann, wenn sie zu umfassend ist, unwirksam sein. Liegt ein umfassender Haftungsausschluss vor, muss der Notar den Immobilienkäufer über die Rechtsfolgen einer derartigen Klausel belehren. Das Problem in der Praxis liegt darin, dass eine unzureichende Belehrung durch den Notar regelmäßig nicht bewiesen werden kann. Wenn eine Haftung nicht ausgeschlossen ist oder die Haftungsausschlussklausel unwirksam ist, stehen dem Immobilienerwerber die üblichen Mängelgewährleistungsrechte zu (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz).

Wenn der Haftungsausschluss wirksam ist, kommt es darauf an, wie weit er geht. Ein Haftungsausschluss ist grundsätzlich unwirksam, wenn er eine Haftung wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels ausschließen soll. Wenn der Verkäufer es garantiert, dass das Grundstücks, das Gebäude oder die Wohnung eine bestimmte Beschaffenheit hat, kann eine Haftung hierfür ebenfalls grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden.

Falls der Haftungsausschluss zu weitreichend und daher unwirksam ist, könnte gegebenenfalls der Notar zum Schadensersatz gegenüber dem Immobilienkäufer verpflichtet sein. Falls der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen haben sollte, dann haftet der Verkäufer trotz eines Haftungsausschlusses im Kaufvertrag. In der Praxis stellt sich dann oft das Problem, dass die Arglist des Verkäufers durch den Käufer im Prozess bewiesen werden muss.

In manchen Fällen deuten die Umstände auf eine Arglist des Verkäufers hin. In einem Fall konnte der Käufer abgetrocknete Feuchtigkeitsschäden im Haus bei der Begehung nicht erkennen. Der Verkäufer wies auf die abgetrockneten Feuchtigkeitsschäden nicht hin. Der Verkäufer stritt später ab, von der abgetrockneten Feuchtigkeit, die den Wert des Hauses minderten, gewusst zu haben. Aufgrund von Feuchtigkeitsspuren im Gebäude, die durch Auslegware verborgen geblieben waren, konnte nachgewiesen werden, dass es dem Verkäufer nicht verborgen geblieben sein konnte, dass das Haus in den vergangenen Jahren ein Feuchtigkeitsproblem hatte. Die Arglist des Verkäufers konnte nachgewiesen werden.

Bei nachgewiesener Arglist hat der Käufer die Wahl, vom Vertrag zurückzutreten und den Vertrag rückabzuwickeln, Nachbesserung oder Schadensersatz zu verlangen. Der Käufer hat dann auch das Recht, den Kaufvertrag ganz anzufechten und den bereits gezahlten Kaufpreis gegen Rückgabe der Immobilie herauszufordern.

Daneben kommt auch eine Haftung wegen Fehlens einer zugesicherten Beschaffenheit in Frage. Möglich ist auch eine Haftung des Verkäufers aufgrund schuldhafter Vertragsverletzung wegen verletzter Aufklärungspflichten oder Informationspflichten. Zu prüfen wäre, inwieweit der Veräußerer Umstände kannte, die, falls der Verkäufer sie dem Käufer mitgeteilt hätte, zu einer negativen Kaufentscheidung des Käufers geführt hätten.

Zu prüfen wäre auch, inwieweit besondere Umstände des Einzelfalls eine Aufklärungs- oder Informationspflicht des Verkäufers begründet hätten. Der Verkäufer muss sich die Aussagen des Maklers unter Umständen zurechnen lassen, so dass der Verkäufer etwa wegen Fehlens einer vom Makler zugesicherten Beschaffenheit möglicherweise haften könnte. Hier entstehen in der Praxis allerdings häufig Beweisprobleme.

Der Käufer eines mangelbehafteten Grundstücks sollte den Mangel so schnell wie möglich nachweisbar dokumentieren. Unter Umständen sollte der Käufer aber zuerst rechtlichen Rat einholen und dann erst die Mängel mit einem Gutachter dokumentieren bzw. feststellen lassen. Ohne Not sollten die Kosten, die für den Käufer wegen des Mangels ohnehin hoch sein dürften, nicht weiter erhöht werden. Oft ist es nämlich so, dass ein Mängelgewährleistungsanspruch nach Lage des Falles nicht in Frage kommt. Dann sollte der Käufer dafür sorgen, möglichst keine unnötigen Kosten zu produzieren. Gleichzeitig sollte der Mangel dem Verkäufer angezeigt werden. Bei einer umfangreichen Mängelgewährleistung ist es regelmäßig ratsam, sich anwaltlichen Rat zu holen oder einem Rechtsanwalt den Schriftverkehr mit dem Verkäufer zu überlassen.