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Sind Modernisierungsmaßnahmen über 12 Monate vom Mieter zu dulden?
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Kurz & Bündig
- Modernisierungsmaßnahmen sind i.S.v. § 555d BGB dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund der in Aussicht gestellten Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.
- Einer „Duldung“ gem. § 555d Abs.1 BGB lässt sich keine Verpflichtung des Mieters entnehmen, das Modernisierungsvorhaben des Vermieters dadurch zu unterstützen, dass der Mieter seinen auf dieses Vorhaben zurückzuführenden Ersatzwohnbedarf selbst deckt.
(LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15)
1. Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, für die der klagende Vermieter umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte. Diese sollten einen voraussichtlichen Umfang haben, der dem Mieter das Nutzen der Wohnung für 12 Monate unmöglich machte. Daraufhin machte der Mieter eine nicht hinnehmbare Härte unter Verweis auf die Dauer und den Umfang der Maßnahmen sowie den geforderten Umzug in eine Ersatzwohnung geltend. Der Vermieter klagte sodann auf Duldung der Maßnahme.
2. Rechtliche Einordnung
Das LG Berlin wies die Klage in der Berufung des Klägers als unbegründet ab. Ein Anspruch auf Duldung gem. der §§ 555a, 555d BGB bestehe nicht. Der Beklagte hatte innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB die Härteeinrede geltend gemacht. Das Recht bzw. die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Modernisierung seiner Wohnung könne das Besitzrecht des Mieters nur insoweit beschränken, als die Duldung einer entsprechenden Maßnahme nicht faktisch einem vollständigen Entzug der Wohnung und in der Folge einem Anspruch des Vermieters auf Herausgabe gleichkomme. Sofern das Maß der Duldung über die Räumung und lediglich vorübergehende Nichtnutzbarkeit einzelner Zimmer hinausgeht, müssen zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen. Der Mieter darf durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt werden. Solche schwerwiegenden Gründe erkannte das LG Berlin in den geplanten Maßnahmen des Vermieters nicht.
3. Quintessenz
Das Gericht konnte in seiner Entscheidung offenlassen, ob eine Duldungspflicht bestanden hätte, wenn der Kläger dem Beklagten für die Zeit der Arbeiten eine adäquate Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt hätte. Ansonsten setzte das Gericht seine Rechtsprechung fort, wonach mit zunehmender Belastung des Mieters durch Modernisierungsmaßnahmen eine Härte anzunehmen ist.
RA Marc E. Evers
Wiss.Mit. Julius Pieper
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