Sind Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf den Mieter umlegbar?

Zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder auf den Mieter

Immer wieder streiten die Parteien im Wohnraummietrecht über die Umlegbarkeit bzw. Umlagefähigkeit von "sonstigen Betriebskosten", das heißt Kosten, welche gerade nicht explizit, d.h. nicht im Einzelnen im Mietvertrag aufgeführt sind.

Wie hier nunmehr zu verfahren ist, hat das Landgericht München I mit seinem Urteil vom 15.04.2021 (Az.: 31 S 6492/20) für die Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder entschieden.

Der Sachverhalt zum Fall:

Zwischen den Parteien bestand ein schriftlicher Mietvertrag. In diesem Vertrag wurden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart. Der Vertrag enthielt auch die gerne verwendete formularmäßige "Öffnungsklausel", wonach es dem Vermieter gestattet sein soll, Kosten umzulegen und angemessene Vorauszahlungen festzusetzen, wenn öffentliche Abgaben für das Grundstück neu eingeführt werden oder umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) neu enstehend. Der Nachzahlungsbetrag aus der dem Fall zugrundeliegenden Betriebskostenabrechnung enthielt Kosten für Rauchmelder. Die Parteien stritten darüber, ob diese vom Mieter zu zahlen sind.

Im Fall des Landgericht München I hatte der Mieter diese nicht zu tragen.

Die Lösung:

Damit der Mieter die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder zu tragen und am Ende die hieraus ggf. folgende Nachzahlung aus der Abrechnung der Betriebskosten zu zahlen hat, müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Mietvertrag muss eine sog. Öffnungs-Klausel hinsichtlich der Umlagefähigkeit neuer Betriebskosten enthalten.

2. Die (schriftliche) Erklärung des Vermieters an den Mieter, mit was der Grund für die Umlage dieser neuen, d.h. "sonstigen Betriebkosten" ist.

Die obigen Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, damit die Umlagefähigkeit gegeben ist. Liegt nur eine der beiden Voraussetzungen vor, ist die Umlagefähigkeit nicht gegeben. 

Tipp vom Fachanwalt für die Vermieter-Praxis:

Um Streit mit dem Mieter hinsichtlich der "sonstigen Betriebskosten" zu vermeiden, empfiehlt es sich bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrages die sonstigen Betriebskosten, welche die Betriebskostenverordnung gerade nicht explizit aufführt, genau im Mietvertrag anzugeben. Typische Betriebskostenpositionen, welche die Betriebskostenverordnung nicht nennt sind dabei u.a. die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder, Dachrinnenreinigung und Legionellenprüfung.