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Sittenwidrigkeit von Immobilienkaufverträgen nach der Rechtsprechung des BGH 2/2

Rechtstipp vom 10.06.2014
Rechtstipp vom 10.06.2014

In seinem Urteil vom 17.5.1991 - V ZR 104/90 - stellt der BGH zudem im Anwendungsbereich des § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB fest, dass ein Wertgutachten lückenhaft und deswegen grundsätzlich offenbar unrichtig ist, wenn tatsächlich gezahlte Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der unmittelbaren Umgebung des zu bewertenden Grundstücks außer Betracht bleiben. Aus demselben Urteil geht hervor, dass ein Wertgutachten nachvollziehbare Darlegungen dazu enthalten muss, ob eine ausreichende Zahl von hinreichend ähnlichen Transaktionen vorhanden ist, „was sich nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles beurteilen lässt.“

Der Rechtsprechung des BGH ist ferner zu entnehmen, dass jeder Wertermittlung durch einen Sachverständigen Verkaufserlöse vorzuziehen sind, die zeitnah mit dem Kaufgegenstand selbst tatsächlich erzielt wurden.

So hat der BGH zu § 2311 Abs. 2 BGB erkannt, dass die gutachterliche Wertermittlung mit Unsicherheiten behaftet sei und dass daher zeitnah mit dem Erbfall erzielte Verkaufserlöse als zuverlässigere, realitätsnähere Wertbestimmungsfaktoren regelmäßig einer Wertermittlung durch einen Sachverständigen vorzuziehen seien. Dies gelte nach Auffassung des Gerichts unabhängig davon, ob der tatsächlich erzielte Verkaufserlös über dem gutachterlich ermittelten Wert oder ob er darunter liege. Auch der Umstand, dass ein Grundstück erst ca. 3 Jahre nach dem Erbfall veräußert worden sei, spräche nicht gegen die Maßgeblichkeit des tatsächlich erzielten Veräußerungserlöses, vielmehr sei ein Zeitraum bis zu 5 Jahren noch hinnehmbar (BGH, Urteil v. 24.3.1993 IV ZR 291/91;  Beschluss v. 25.11.2010 - IV ZR 124/09 - ).

Die so definierte Zeitspanne wird man auch der Ermittlung der ausreichend ähnlichen Vergleichstransaktionen in unmittelbarer Nähe des Bewertungsobjektes zu Grunde legen müssen.

Dies bedeutet:

Im Einzugsbereich des § 138 BGB kann ein Sachverständigengutachten nur dann auf eine andere Methode als das Vergleichswertverfahren gestützt werden, wenn der Sachverständige nachvollziehbar und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles darlegt, dass und warum es ihm nicht möglich ist, eine über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren um den Bewertungsstichtag herum liegende ausreichend große Zahl von Immobilientransaktionen zu identifizieren, bei denen die Immobilien in einer ausreichend nahen Entfernung zum Bewertungsobjekt liegen und dem Bewertungsobjekt in Bezug auf die wertbildenden Faktoren hinreichend ähnlich sind.

Dies wird in einer Art und Weise zu geschehen haben, die Gericht und Parteien in die Lage versetzt, nachzuvollziehen, auf welche Weise und vor allem nach welchen Suchkriterien der Sachverständige die Grundmenge der (d.h. aller) nach seiner Ansicht in Betracht kommenden Transaktionen gewonnen hat, nach welchen Kriterien er aus diesen die Teilmenge der nach Zeitspanne, räumlicher Entfernung und wertbildenden Faktoren hinreichend ähnlichen Bewertungsobjekte heraus gefiltert hat bzw. warum ihm dies nicht möglich war.

Hierbei ist Transaktionen, die innerhalb des genannten Zeitraums mit dem Bewertungsobjekt selbst durchgeführt wurden, besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Das Gutachten muss nachvollziehbare Darlegungen dazu enthalten, warum der bei einer solchen Transaktion vereinbarte Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entsprochen haben soll. Der Kaufpreis, der bei einem nicht von Sonderinteressen beeinflussten Verkauf des Bewertungsobjektes innerhalb eines Zeitraumes von bis zu fünf Jahren „um den Bewertungsstichtag herum“ vereinbart wurde, trägt sozusagen die Vermutung der Marktgerechtigkeit in sich.

Die Rechtsprechung des BGH lässt sich wohl so zusammenfassen: Die sorgfältige, nachvollziehbar begründete Ermittlung einer ausreichend großen Menge von nach den Kriterien des BGH „vergleichbaren Transaktionen“ (gemeint: Verkäufe von wertmäßig ähnlichen Immobilien) ist sowohl Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens wie auch dafür, das Vergleichswertverfahren als nicht maßgebende Wertermittlungsmethode auszuscheiden. Dies ist zwingend der erste Arbeitsschritt in jedem Wertgutachten, zumindest im Einzugsbereich des § 138 BGB.

Wurde auf diese Weise eine ausreichend große Menge wertähnlicher Transaktionen definiert, hat der Sachverständige – ebenso nachvollziehbar begründet und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles – folgende Schritte vorzunehmen: 

Aus der gebildeten Teilmenge sind - natürlich ebenfalls nachvollziehbar begründet - die „streitgegenständlichen“ Transaktionen sowie danach „statistische Ausreißer“ zu eliminieren. Dass die Transaktionen auszusondern sind, die auf Wucher untersucht werden sollen, versteht sich von selbst. Der Wucher kann ja nicht Maßstab für die Beantwortung der Frage sein, ob er vorliegt. Die nach der Bereinigung um wucherische  Preise und statistische Ausreißer bereinigte Teilmenge muss noch ausreichend groß sein.

Da eine Immobilie praktisch nie den gleichen Wert hat wie eine andere, müssen die verbleibenden Transaktionen daraufhin untersucht werden, inwieweit die wertbildenden Umstände des jeweiligen Kaufgegenstandes mit dem des Bewertungsobjektes ähnlich sind. Es sind nachvollziehbar individuelle Gewichtungen bzw. Abstufungen vorzunehmen.

Auf dieser Basis wird dann der arithmetische Mittelwert ermittelt, der dann auf das Bewertungsobjekt übertragen wird.

Aus der sich über Jahrzehnte erstreckenden Rechtsprechung des BGH lässt sich die Forderung ableiten, dass bei der Wertfeststellung tatsächlichen Verkäufen des Bewertungsobjektes selbst oder ähnlicher Immobilien in unmittelbarer Umgebung der Vorrang einzuräumen ist vor einer synthetischen Ableitung aus mathematischen Berechnungen, in die Rechengrößen einfließen, die mehr der weniger viel mit dem Bewertungsobjekt zu tun haben.

Hierin kommt wohl eine berechtigte Skepsis des BGH gegenüber einer Wertermittlungspraxis zum Vorschein, welche durch mathematische Formeln und Zahlenkolonnen eine Präzision suggeriert, die nicht zutreffen kann, solange ein Preis in einer Wirtschaftsordnung wie der unseren das Ergebnis von Angebot und Nachfrage ist. Der Kaufpreis jedes Wirtschaftsgutes ist das Resultat vielfältiger rationaler und emotionaler Kaufs- und Verkaufsmotive, die sich an allem Möglichen ausrichten - nur ganz sicher nicht an Liegenschaftszinsen, Variationskoeffizienten, Standardabweichungen, Geschossflächenzahlen, Restnutzungsdauern etc.

Der Sachverständige hat dem Gericht bei der Beantwortung der Frage zu helfen, was der Markt sagt - nicht jedoch, ihm vorzurechnen, was der Markt nach seiner Ansicht und nach der Ansicht von Finanzmathematikern sagen sollte. Und er muss dies auch allgemeinverständlich und nachvollziehbar tun.

Praktische Beispiele sind auf der Homepage des Verfassers www.Schrottimmobilien-Betrug.de geschildert.  

 


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