Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Einige Beispiele

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Was unterscheidet Gemeinschaftseigentum von Sondereigentum?

Von Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Praxis insbesondere dann, wenn es um die Verteilung der Kosten in der Gemeinschaft geht.

Eine gesetzliche Regelung zu den Kosten findet sich in § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Danach sind vom Sondereigentum ausgehende Kosten entsprechend von dem jeweiligen Sondereigentümer alleine zu entrichten, während solche des Gemeinschaftseigentums auf die Gemeinschaftseigentümer insgesamt umgelegt werden müssen.

Nachfolgend haben wir für Sie einige Beispiele dargestellt, bei denen sowohl Teile dem Gemeinschafts- als auch dem Sondereigentum zuzuordnen sind und bei denen es in der Rechtspraxis häufig zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen kann.

1. Der Balkon

Balkone oder Balkonteile können zum Gemeinschafts- oder auch zum Sondereigentum gehören. Während der Balkoninnenraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, der Bodenbelag und das Mörtelbett zum Sondereigentum gehören, sind die Balkondecke, der Brüstungsbelag und die Balkonaußenwände dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

2. Garten / Terasse / Dachterasse

Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens, als auch eine Terrasse zählen grundsätzlich nicht zum Sondereigentum. Hier besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung zu vereinbaren.

Bei nur von einem Wohnungseigentümer genutzten Dachterrassen gelten dieselben Abgrenzungsregelungen wie bei Balkonen entsprechend.

3. Die Fenster

Bei Fenstern unterscheidet man grundsätzlich zwischen Fensterinnen- und Fensteraußenseiten. Während die Fensteraußenseite als Fassadenbestandteil zum Gemeinschaftseigentum gehört, zählt die Fensterinnenseite zu dem jeweiligen Sondereigentum.

Daher dürfen Sondereigentümer die Fensterinnenseite ihrer Fenster in der Regel farblich verändern oder verkleiden, die Außenseite hingegen nicht.

Ähnliches gilt auch für die Fensterbänke. Sofern sie nach innen gerichtet sind, gehören sie zum Sondereigentum. Im umgekehrten Falle zählen sie jedoch zum Gemeinschaftseigentum.

4. Garage / Garagenstellplatz

Grundsätzlich können auch Garagen bzw. Garagenstellplätze Sondereigentum gehören, wenn es sich um abgeschlossene Räume oder um – durch dauerhafte Markierungen abgegrenzte – Flächen handelt. Darüber hinaus bedarf es jedoch einer entsprechenden Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch (§ 3 Absatz 2 Satz 2 WEG).

5. Heizung

Die gemeinschaftliche Heizungsanlage steht in der Regel im Gemeinschaftseigentum.

Dazu zählen insbesondere der Heizraum selbst sowie Brenner, Kessel, Öltank und die entsprechenden Ventile.

Auch der Schornstein gehört zum Gemeinschaftseigentum.

Die entsprechenden Messgeräte, welche der Kostenverteilung der Heizkosten dienen, sind auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Sondereigentumseinheit befinden.

Verfügt eine einzelne Wohnung hingegen über einen offenen Kamin, so ist dieser in der Regel Bestandteil des jeweiligen Sondereigentums.

6. Konstruktive bzw. tragende Elemente

Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören.

Im Einzelnen ist jedoch zu unterscheiden:

So ist im Hinblick auf den Boden bzw. Estrich festzuhalten, dass zwar grundsätzlich jedwede Böden zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die jeweiligen Bodenbeläge gehören jedoch nicht zwingend dazu.

Bodenbeläge (Fliesen, Laminat, oder Parkett) gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Gleiches gilt auch für die Decken. So stellen die bloßen Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten) kein Gemeinschafts- sondern vielmehr Sondereigentum dar.

Des Weiteren gehören auch die nicht tragenden Wände, welche sich innerhalb der jeweiligen Eigentumseinheiten befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

7. Sanitäre Anlagen

Mehreren Wohnungen dienende Abwasserhebeanlagen und Absperrventile gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Die Badezimmereinrichtungen einschließlich der Wasserhähne gehören hingegen zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Der Wasserkostenverteilung dienende Messgeräte gehören gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

8. Sat-Anlagen

Allen Wohnungseigentümern dienende Sat-Anlagen bzw. entsprechende Sat-Antennen gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Hingegen gehören Antennen, welche lediglich von einem oder wenigen Wohnungseigentümern errichtet wurden und nur für deren Rundfunk- und Fernsehempfang zuständig sind, ausschließlich zu dem jeweiligen Sondereigentum.

9. Versorgungsleitungen und Kanalisation

Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom gehören nur teilweise zum Sondereigentum. So werden diese nur bis zu ihrem Eintritt in die zum Sondereigentum gehörigen Räumlichkeiten oder bis zur entsprechenden Abzweigung zum Sondereigentum gezählt. Alle darüber hinaus bestehenden Versorgungsleitungen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Dies gilt insbesondere auch für die Kanalisation. Diese ist gänzlich dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

10. Wohnungseingangstür

Ähnlich wie bei den Fenstern einer Eigentumseinheit, gehört auch bei der Wohnungseingangstür nur der innere Bereich zum Sondereigentum.

Dieser kann demnach nach Wahl des Wohnungseigentümers verändert werden. Der äußere Bereich der Türe gilt hingegen als Bestandteil des Treppenhauses und gehört mithin zum Eigentum der Gemeinschaft.

Auf das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses muss daher Rücksicht genommen werden. Individuelle Veränderungen seitens der Sondereigentümer dürfen daher nicht ohne Zustimmung vorgenommen werden.

Die Haupt-Eingangstür des gesamten Gebäudes gehört grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.

Worauf muss ich daher als Wohnungseigentümer dringend achten?

Sowohl für die jeweiligen Sondereigentümer, als auch für die Hausverwaltung ist es ratsam, stets nur aufgrund eindeutiger Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu handeln. Alleingänge ohne Zustimmung der Gemeinschaft können teuer werden.

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Profil-Bild
            KGK Rechtsanwälte KGK Rechtsanwälte

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von KGK Rechtsanwälte