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Streitpunkt Mietkaution

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In der Regel kennt der Vermieter seinen Mieter bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht, sodass er auch nicht weiß, wie dessen Zahlungsmoral aussieht. Immer wieder wird der Anwalt für Mietrecht mit Fällen konfrontiert, in denen sogenannte „Mietnomaden“ Wohnraum besetzen, ohne fällige Miet- und Nebenkostenzahlungen zu leisten. Zur Absicherung kann der Vermieter in den Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, die den Mieter verpflichtet, eine zusätzliche Zahlung als Mietsicherheit zu leisten. Manche Vermieter tun sich später schwer damit, die bei Einzug des Mieters vereinnahmte Kaution nach Beendigung des Mietvertrages und Auszug wieder auszuzahlen. 

Mieter dagegen betrachten die Mietkaution als eine Art Vorauszahlung, die bei Beendigung des Mietvertrages zu einem Guthaben führt. Dieses gefühlte Guthaben veranlasst sie dazu, die letzten Mieten nicht mehr zu zahlen. Die Mietkaution ist ihrer tatsächlichen Rechtsnatur nach jedoch weder eine Sonderzuwendung für den Vermieter noch ein Guthaben des Mieters, das dieser vor Auslaufen des Vertrages abwohnen kann.

Rechtsnatur der Kaution im Mietverhältnis

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Fall, dass es zu besonderen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter kommt. Solche außerordentlichen Forderungen können bestehen, wenn die Wohnräume Mängel aufweisen, die nicht vom normalen „Abwohnen“ gedeckt sind. Der Vermieter wird solche Schäden oftmals erst nach dem Auszug des Mieters erkennen, wenn Möbel und Einrichtungsgegenstände entfernt sind und er sich bei der Begehung Zeit lassen kann. Außerdem sichert die Zusatzzahlung eventuelle, bei Beendigung des Mietverhältnisses noch ausstehende Nachforderungen von Miete und Nebenkosten ab. Das Mietrecht sieht in § 551 BGB grundsätzliche Regelungen für den Umgang mit der Mietsicherheit vor. Eine generelle gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten ist damit nicht verbunden. Voraussetzung dafür, dass die Regelungen des § 551 BGB greifen ist, dass Vermieter und Mieter die Zahlung einer Kaution im Mietvertrag vereinbart haben.

Fälligkeit und Zahlungsweise

Wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden ist, ist die Zahlung der Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Mieter kann sie in bis zu drei Raten zahlen, die mit den ersten Monatsmieten entrichtet werden müssen. Die Mietsicherheit muss dabei aber nicht durch Überweisung auf ein Konto des Vermieters oder durch Barzahlung geleistet werden. Die Regelung des § 551 Absatz 3 BGB verpflichtet den Vermieter zur Anlage der vereinnahmten Mietsicherheit. Es hat sich inzwischen bewährt, dass der Mieter selbst den als Kaution geschuldeten Betrag auf ein Sparbuch einzahlt und dieses Sparbuch dann dem Vermieter zur Sicherung übergibt. Zwischen Vermieter und Mieter muss vereinbart werden, in welcher Form die Kaution zur Verfügung gestellt wird. Inzwischen werden neben Sparbüchern und Bürgschaften auch besondere Kautionsversicherungen angeboten, die den Vermieter schadlos stellen.

Wechselseitige Rechte und Pflichten

Der Vermieter kann verlangen, dass die Mietkaution während des gesamten Mietverhältnisses in voller Höhe zur Verfügung steht. Kommt es während des Mietverhältnisses zur Inanspruchnahme der Kaution, ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto wieder aufzufüllen. Dem Vermieter obliegt die Pflicht die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt aufzubewahren. Der Betrag muss mit dem gesetzlichen Mindestzinssatz verzinst werden. Die im Mietrecht anerkannte Form eines an den Vermieter verpfändeten Sparbuchs, auf dem sich nur der Kautionsbetrag befindet, vereinfacht die ordnungsgemäße Verwahrung und Verwaltung der Kaution für den Vermieter. Der vom Gesetzgeber bezweckte Normalfall sieht vor, dass der Vermieter dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Sparbuch herausgibt.

Streitpunkte aus der Praxis

In der Kanzlei des Anwalts für Mietrecht werden immer wieder bestimmte Streitfragen im Zusammenhang mit der im Mietvertrag vereinbarten Kaution gestellt.

Die Beteiligten suchen Antworten auf folgende Fragen:

  • Wann ist die Herausgabe der Kaution fällig?
  • Wie lange darf der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der zurückgegebenen Wohnung prüfen?
  • Welche Mängel dürfen auf Kosten des Mieters beseitigt werden?
  • Müssen alle Abrechnungen abgewartet werden?

Der Anwalt für Mietrecht hilft dabei alle Hindernisse zu beseitigen, die einer zügigen Abwicklung der Kautionsrückgabe entgegenstehen.

Fälligkeit der Rückzahlung

Die Herausgabe der Kaution ist grundsätzlich direkt nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Das Mietverhältnis ist rechtlich erst dann beendet, wenn die Mieträume in ordnungsgemäßem Zustand übergeben und vom Vermieter abgenommen worden sind. Das Mietrecht sieht zugunsten des Vermieters, der während der Nutzungszeit keine Gelegenheit zu eingehender Überprüfung der Räume hatte, eine Nachfrist zur Mängelschau vor.

Gesetzlich ist die Länge der Nachfrist nicht festgelegt. Zeitweise wurde von den Gerichten eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten für angemessen erklärt. Ausschlaggebend sind die Verhältnisse im Einzelfall. Wer eine großflächige Wohnung auf verdeckte Mängel zu untersuchen hat, braucht dazu mehr Zeit als für die Kontrolle eines 1-Zimmer-Studentenappartements.

Offene Forderungen

Neben der Möglichkeit verdeckte Wohnungsmängel finden zu können, kann das Ausstehen von Abrechnungen ebenso vom Vermieter als Grund dafür benannt werden, die Mietkaution zurückzuhalten. Ist bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung für den Mieter wahrscheinlich, darf der Vermieter die Mietsicherheit noch so lange beanspruchen, bis endgültig abgerechnet und gezahlt worden ist. Forderungen sind nach gängiger Rechtsprechung nur dann zu berücksichtigen, wenn sie noch nicht verjährt sind. Darüber hinaus sind nur solche Forderungen relevant, die in direkter Beziehung zum Mietverhältnis und Mietvertrag stehen. Mietzahlungsrückstände oder Nachforderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen können daher aus der Mietkaution beglichen werden. Anwaltskosten gehören jedoch nicht zu den Kosten, die durch eine Mietkaution abgesichert werden.

Streit nach Eigentümerwechsel

Mit Streit um die Mietkaution muss sich der Anwalt für Mietrecht gelegentlich auch dann beschäftigen, wenn eine vermietete Immobilie den Eigentümer wechselt. Die Regel „Kauf bricht Miete nicht“ kennt der Anwalt im Mietrecht als eine der wichtigsten Grundlagen. Es kann deshalb passieren, dass der ursprüngliche Vermieter, der die Mietkaution entgegengenommen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist. Der neue Vermieter tritt grundsätzlich in die Haftung des vorigen Vermieters ein. Der ursprüngliche Vermieter muss die Kaution jedoch direkt an den Mieter zurückgeben, wenn der neue Eigentümer zur Auszahlung nicht in der Lage ist (§ 566 a BGB). Stellt sich allerdings heraus, dass der ursprüngliche Vermieter die Kaution nicht pflichtgemäß von seinem eigenen Vermögen abgesondert hat, kann der Erwerber die Auszahlung verlangen, um die Mietsicherheit bestimmungsgemäß zu verwenden und nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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