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Studentenapartment – sichere Kapitalanlage oder Garant für die Schuldenfalle?

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Diese Frage stellt sich für Kapitalanleger mangels sicherer und sinnvoller Kapitalanlagemöglichkeiten gerade in Niedrigzinsphasen.

Aktuell werden in den großen Universitätsstädten, wie beispielsweise Berlin, Hamburg oder München, Projekte umgesetzt, nach denen zunächst Studentenapartments gebaut und voll möbliert werden, um anschließend auch an Kapitalanleger als Eigentumswohnung verkauft zu werden. Die Vermietung der Studentenwohnungen erfolgt dann – zumindest teilweise – über eine Betreibergesellschaft, die sich nicht nur um die Vermietung, sondern auch um die sonstige Verwaltung der Einheiten kümmert.

Die Grundidee, Studentenwohnungen oder -apartments an Kapitalanleger zu verkaufen, ist nicht neu. Schon in früheren Jahren wurde damit geworben, mit einem solchen Investment 5,5 Prozent oder mehr als Rendite zu erwirtschaften.

Nach der Grundidee sollen die Einnahmen aus dem Studentenapartment die Ausgaben für den Erwerb und den Erhalt decken. Teilweise sollen die Erwerber eine „garantierte Festpacht“ vom Betreiber erhalten. Teilweise sollen etwaige Mieteinnahmen vom Mietgaranten für einen Zeitraum zwischen 3 und 5 Jahren in einer bestimmten Höhe garantiert werden.

Grundsätzlich kann ein solches Modell eine seriöse und wirtschaftlich sinnvolle Kapitalanlage sein. Ob dies der Fall ist, kann man jedoch nur abschätzen, wenn man als Kapitalanleger über sämtliche, relevanten Punkte vor dem Erwerb informiert ist. Wichtig ist im Wesentlichen, welche Einnahmen man tatsächlich erzielt und welche Ausgaben diesen Einnahmen tatsächlich gegenüberstehen. Nur so kann man als Kapitalanleger die Chancen und Risiken abschätzen.

Die Einnahmen können – zumindest vorübergehend – komplett entfallen, wenn bspw. aufgrund geringer Nachfrage die Studentenapartments nicht oder nicht hinreichend vermietet werden und letztlich der Mietgarant oder die Betreibergesellschaft die zunächst „garantierten“ Einnahmen nicht erzielt und damit auch nicht an den Erwerber auszahlen kann. Dann muss der Eigentümer einen neuen Mieter finden, der bereit ist, den erforderlichen Mietzins zu zahlen. Es ist fraglich, ob sich Studenten eine monatliche Nettomiete von ca. 23,00 Euro pro Quadratmeter für eine rund 20 qm große Wohnung leisten können und wollen. Ist dies nicht der Fall, werden ggf. keine Einnahmen erzielt, die laufenden Kosten müssen aber weitergezahlt werden. Handelt es sich um einen Neubau, können auch Verzögerungen bei der Fertigstellung oder Mängelbeseitigungen zu einer verzögerten Vermietung und damit zu Einnahmeausfällen führen.

Den zweiten, vor dem Erwerb zu berücksichtigenden Punkt stellen die wiederkehrenden Kosten dar. Im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie als Kapitalanlage – egal ob es sich um eine fremd vermietete Eigentumswohnung oder um eine fremd vermietete Studentenwohnung handelt – erschöpfen sich die Aufwendungen nicht in den Anschaffungskosten (bspw.: Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten). Es fallen auch – neben der Rate für den Kredit – weitere laufende Kosten an. Hierzu gehören zum Beispiel etwaige Instandhaltungsrücklagen, Sonderumlagen, nicht umlagefähige Nebenkosten oder Versicherungskosten. Auch diese Kosten müssen von den monatlichen Einnahmen gedeckt sein.

Darüber hinaus kann auch die gewählte Form der Finanzierung erheblichen Einfluss auf das Investment haben. Wer beispielsweise eine endfällige Finanzierung wählt, bei der während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und so die monatliche Rate relativ niedrig ist, muss in der Lage sein, am Ende der Laufzeit den aufgenommenen Kredit zurückzuzahlen. Hat man den Betrag nicht „zur Hand“, kann zwar die Immobilie verkauft werden. Eine Volltilgung ist jedoch nur möglich, wenn der erzielte Kaufpreis den zurückzuzahlenden Betrag deckt. Entwickelt sich der Immobilienmarkt in dem betroffenen Segment nicht positiv oder ist der Erwerbspreis derartig hoch, dass selbst bei einer Preissteigerung der Erwerbspreis nicht erzielt werden kann, kann es schnell zu einer erheblichen Deckungslücke kommen und der Erwerb so zu einer Schuldenfalle werden.

Daher folgende Tipps

  • Lassen Sie sich nicht von Hochglanzprospekten und vertrauenswürdig klingenden Erklärungen täuschen. Hinterfragen Sie die Erklärungen. Wer fragt, gewinnt!
  • Überprüfen Sie die Angaben zu den Einnahmen und Ausgaben sowie die Vertragsentwürfe – ggf. durch einen Profi, den Sie sich sinnvollerweise selbst suchen und der nicht von einem der Beteiligten empfohlen wird.
  • Halten Sie etwaig (zeitlich) aufgebautem Druck stand und überprüfen Sie das jeweilige Angebot anhand Ihrer Bedürfnisse und Möglichkeiten genau.
  • Bedenken Sie, dass es sich um kein kurzfristiges Investment handelt. Die Entwicklung bestimmter, die Rentabilität beeinflussende Faktoren können nicht oder nur schwer vorhergesagt werden. Sie sollten daher etwaige Einbußen auf der Einnahmenseite oder etwaige Mehrkosten auf der Ausgabenseite oder sogar beides finanziell verkraften können.

Sie haben eine Eigentumswohnung oder ein Studentenapartment als Kapitalanlage erworben oder wollen eine solche erwerben und sind misstrauisch, ob die Erklärungen richtig sind? Lassen Sie die Kapitalanlage von einem Bankrechtler prüfen.


Rechtstipp vom 16.03.2017
Aktualisiert am 21.03.2017

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