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Thailändisches Immobilienrecht: Abgesicherte Mietverträge in Thailand

Rechtstipp vom 02.03.2015
(27)
Rechtstipp vom 02.03.2015
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Der Beitrag zeigt auf, dass die langfristige Anmietung von thailändischem Grund und Boden durch eine schützende gesellschaftsrechtliche Strukturierung so abgesichert werden kann, dass eine dem unerlaubten Eigentumserwerb durch Ausländer vergleichbare Absicherung auf legalem und rechtlich wirksamem Weg erreicht werden kann.

Thailand ist ein weltweit bevorzugter Immobilienstandort. Auch Deutsche, Schweizer und Österreicher investieren gerne und häufig in eine Eigentumswohnung in Bangkok oder Pattaya, eine Villa auf Phuket oder Koh Samui, oder in ein Ressort in Hua Hin. Idealerweise erfolgt die Investition durch Erwerb des zivilrechtlichen Eigentums, also durch Kauf. Aufgrund von zivilrechtlichen und ausländerrechtlichen Beschränkungen, die an dieser Stelle nicht näher erörtert werde sollen, erfolgt die Investition jedoch häufig durch eine langfristige Anmietung im Rahmen eines Leasingvertrages.

Das thailändische Mietrecht begrenzt Grundstücksmietverträge auf maximal 30 Jahre. Dies gilt gleichermaßen für thailändische und ausländische Mieter. Projektentwickler offerieren daher regelmäßig eine Mietdauer von 30 plus 30 plus 30 Jahren. Dies basiert auf der Erwartung, dass es nach Ablauf der Maximalmietperiode zu zwei weiteren Vertragsabschlüssen kommen werde und so die Gesamtlaufzeit von 90 Jahren erreicht wird. Für die gesamte Mietdauer erfolgt eine Vorauszahlung, so dass der Mieter bezüglich seiner Zahlungspflicht wie ein Erwerber gestellt wird.

Vertragliche Schwächen eines thailändischen Immobilienmietvertrags

Die Projektentwickler und Vermieter verstehen es, diese Investitionsform gut zu vermarkten. Aus dem Mieter wird dann der Leasingnehmer und seine langfristige rein schuldrechtliche Rechtsposition wird sprachlich veredelt zum „Leasehold Interest“. Als weiterer Vorteil wird dargelegt, dass der Investor eine beim amtlichen Grundbuchamt registrierte Rechtsposition erhalte und der Mietvertrag direkt auf der Rückseite der Grundstücksurkunde (Chanote) vermerkt wird – auf Dauer sichtbar und einsehbar für alle am Grundstück Interessierten.

Dies ändert jedoch nichts daran, dass der Investor lediglich eine schuldrechtliche Position als Mieter innehat. Ein Europäer wird nicht vermuten, dass das thailändische Recht ein ausgeklügeltes System von Mieterschutzrechten bereithält. Diese pessimistische Einstellung stellt sich als richtig heraus. Hinzu kommen die faktischen Beschränkungen in einem exotischen fremden Land.

Die Schwächen des Mietvertrages kommen regelmäßig nicht zum Tragen, wenn der Vermieter mit dem Mieter gemeinsame Sache macht. Ein wichtiger Grund zur Kündigung schadet nicht, wenn der Vermieter großzügig auf die Kündigungserklärung verzichtet. Das unerwartete Ende des Mietvertrages durch den Mietertod kann durch einen neuen Vertragsschluss mit dem Erben kompensiert werden. Unsicherheiten bei dem Vertragsneuabschluss nach 30 bzw. 60 Jahren werden dadurch ausgeräumt, dass der Vermieter beim Grundbuchamt später alle verlangten Unterschriften bereitwillig leistet. Selbst eine gerichtlich festgestellte Nichtigkeit des Mietvertrages kann dadurch behoben werden, dass Mieter und Vermieter die Vertragskonditionen anpassen und für die Restlaufzeit einen neuen, wirksamen Vertrag eintragen lassen.

Eine vorweggenommene Erbfolge, die Untervermietung, die Nutzung der Villa als Firmensitz, oder der Verkauf des Mietvertrages an Dritte sind vertraglich nicht vorgesehen, aber wenn der Vermieter jederzeit unterstützend tätig wird, lassen sich auch unvorhergesehene Wünsche realisieren.

Der wohlwollende Vermieter wird die Grundstücke nicht verkaufen, da der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in Thailand nur beschränkt gilt. Und er wird im Rahmen der Grundstücksgesellschaft auch keine riskanten Geschäfte betreiben, die zu einer Schieflage des ganzen Projekts führen könnten. Letztlich wird der gute Vermieter sogar den Mietvertrag verlängern oder einer Eigentumsübertragung zustimmen, wenn dies im Rahmen einer Gesetzesänderung in Thailand möglich wird.

All dies hängt allerdings davon ab, dass der Vermieter den Mieterinteressen eine hohe Priorität einräumt, selbst wenn sie eigenen Zielen widersprechen. Dreißig, sechzig oder neunzig Jahre sind lang und man muss nicht Pessimist sein, um eine Abkühlung des Mieter-Vermieter-Verhältnisses zu antizipieren. Es geht nicht um Böswilligkeit oder Trickserei, sondern um den einfachen Umstand, dass es im Laufe der Zeit Personalwechsel gibt, sich Auffassungen ändern, persönliche Beziehungen zerbrechen – und der Vermieter zudem seinen Gewinn bereits erwirtschaftet hat und sich nun neuen Projekten zuwendet.

Sie sich hieraus ergebenden Unsicherheiten sind der Ausfluss der fehlenden Eigentümerstellung. Dem Mieter fehlt ein erweiterter Schutz und den bietet die Absicherung als „Secured Lease“, auch „Collective Leasehold“ oder „Protected Leasehold“ genannt.

Kompensation der Vertragsschwächen durch gesellschaftsrechtliche Absicherung der Mieterposition

Die Absicherung sieht vor, dass der Mieter oder eine Mietergemeinschaft direkt auf den Vermieter und die Vermieterentscheidungen Einfluss nehmen kann. Dies wird dadurch ermöglicht, dass der Vermieter typischerweise eine thailändische GmbH (Company Limited) ist. Eine sterbliche Einzelperson als Vermieter eines 30 plus 30 plus 30 Jahres-Vertrages zu akzeptieren, werden selbst risikounempfindliche Draufgänger nicht wagen. Durch eine gesellschaftsrechtliche Beteiligung erhalten die Mieter Einfluss auf die Gesellschafterversammlung, Gesellschafterbeschlüsse und damit auf die Geschäftsführung.

Das thailändische Recht ermöglicht, dass die Mieter zwar nur eine Minderheitsbeteiligung in der Gesellschaft erlangen – die Mehrheitsbeteiligung bleibt notwendigerweise in thailändischer Hand. Dennoch können die Stimmrechte so verteilt werden, dass die Mieter als Gesellschafter das alleinige Sagen haben mit einer Stimmberechtigung von mehr als 75 %. Dies ist im thailändischen Gesellschaftsrecht die langjährig übliche Gestaltungsform bei ausländischen Investitionsprojekten.

Nun sieht das thailändische Ausländerrecht zusätzlich vor, dass es in einer Grundstücksgesellschaft nicht mehr ausländische als thailändische Gesellschafter geben darf. Dies wird dadurch erreicht, dass der unmittelbar Beteiligte eine Offshoregesellschaft ist, an der sich die Mieter direkt beteiligen. Eine derartige indirekte Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft ermöglicht darüber hinaus ein Spektrum von weiteren Gestaltungsmöglichkeiten. Bei richtiger Standortwahl ist der Gesellschafterkreis der Offshoregesellschaft und deren Verfassungsstatut nicht öffentlich einsehbar.

Auf verschiedenen Ebenen und in unterschiedlichen Dokumenten können bei der Strukturierung erwartete aber auch unerwartete Mieterprobleme vorab gelöst werden. Der einzelne Mieter kann sich mit Unterstützung der Mietergemeinschaft, die dieselbe Interessenlage hat, fast vollständig diejenige rechtliche Stellung einräumen, die er auch als Grundstückseigentümer in Thailand hätte. Er ist damit grundsätzlich befreit von den zeitlichen Beschränkungen und inhaltlichen Schwächen des thailändischen Mietrechts.

Sicherstellung der rechtlichen Wirksamkeit des Gesamtmodells in Thailand

Während der gesellschaftsrechtlich abgesicherte Mietvertrag eine solide und bewährte Investitionsstruktur darstellt, so bedarf seine Ausgestaltung dennoch einer sorgfältigen Beachtung der zivilrechtlichen und ausländerrechtlichen Grenzen, die das thailändische Recht der Strukturierung setzt. Eine nachlässige Implementierung, wie es unlängst auf Phuket erfolgte, bringt das ganze Modell unnötig in Verruf.

Zum ersten sind die ausländerrechtlichen Beschränkungen des thailändischen Rechts einzuhalten. Dies beinhaltet auch ein Umgehungsverbot des Grundstückserwerbs durch Ausländer. Die langfristige Anmietung ist allerdings die behördlich ausdrücklich empfohlene Form der ausländischen Investition in thailändischen Grund und Boden. Auch bezüglich der indirekten Beteiligung an der thailändischen Grundstücksgesellschaft sind die Grenzen einer zulässigen Ausländerbeteiligung bekannt und können mit der nötigen Sorgfalt eingehalten werden.

Der zweite rechtliche Gesichtspunkt ist der des Mietvertrags als Scheingeschäft. Wenn die Parteien statt einer Anmietung einen Ankauf vereinbaren, der in der äußeren Gestalt eines langfristigen Mietvertrages abgeschlossen wird, so ist der Mietvertrag als Scheinvertrag nichtig, der dahinter verborgene Kaufvertrag aber ebenfalls unwirksam, da es an einer entsprechenden Registrierung des Grundstückseigentums fehlt. Die thailändische Regelung der Section 155 CCC entspricht insoweit dem deutschen § 117 BGB. Regelmäßig wollen die Beteiligten aber nicht nur den bloßen Anschein einer mietvertraglichen Regelung. Für die Annahme eines Scheingeschäfts bleibt dann kein Raum.

Ein weiterer rechtlicher Unwirksamkeitsgrund kann sein, dass der abgeschlossene Mietvertrag von den Parteien nicht ernstlich gewollt ist. Dies nehmen thailändische Gerichte wohl an, wenn der Vertrag Klauseln enthält, die offensichtlich mietvertraglich undurchführbar bzw. nicht durchsetzbar sind. Es ist insoweit schädlich – aber auch vermeidbar –, wenn der abgesicherte Mietvertrag inhaltlich erheblich von den üblichen Formen eines nicht abgesicherten Mietvertrags abweicht. Ob hier wirklich der Gedanke des Scherzgeschäfts nach § 118 BGB greift, sei dahin gestellt. Die Zusatzvorteile müssen dem Investor jedenfalls nicht mietvertraglich sondern gesellschaftsrechtlich zugeordnet werden, um eine anfängliche Unwirksamkeit eines „aufgeblasenen“ Mietvertrags zu vermeiden.

Handlungsbedarf für den Projektentwickler

Thailand steht nicht im Ruf, dass das Marketing von Immobilienprojekten zunehmend leichter und übersichtlicher wird. Ausländische Investoren, die die Nutzung von thailändischen Grundstücksgesellschaften aus teilweise irrationalen Gründen ablehnen, werden zunehmend die Werthaltigkeit von simplen Mietverträgen kritisch hinterfragen. Hier bietet die abgesicherte Variante eine effektive Unterstützung, um dem Mieter mehr Komfort und Rückhalt zu verschaffen.

Vor diesem Hintergrund sollte bei neuen Immobilienentwicklungen die Gestaltungsmöglichkeit als abgesicherter Mietvertrag stets in Erwägung gezogen werden. Gemäß dem Motto „Secure your place in paradise“ bietet die Struktur einen echten Mehrwert, der berechtigte Bedenken des Mieters entkräften kann, ohne gleichzeitig übermäßig komplex zu sein.

Die Struktur eignet sich allerdings auch gut für eine nachträgliche Implementierung. Herkömmliche Mieterstrukturen können nachträglich aufgewertet werden, indem eine Offshoregesellschaft die Minderheitsbeteiligung an der Grundstücksgesellschaft erwirbt und den Mietern die Möglichkeit gegeben wird, sich durch einen quotalen Beteiligungserwerb an der Offshoregesellschaft die Absicherung nachträglich zu verschaffen. Da der Projektentwickler hierbei etwas aus der Hand gibt, ist es wirtschaftlich gerechtfertigt, wenn die Absicherung entgeltlich verschafft wird. Das Preisetikett kann beispielsweise 20 - 30% der Anfangsinvestition betragen.

Denkanstöße für den deutschen, Schweizer oder österreichischen Mieter

Der ausländische Investor sollte in Thailand bei seiner Auswahlentscheidung nicht nur zwischen Inseln und Strandlagen, sondern auch bezüglich der Absicherung seiner langfristigen Rechtsposition unterscheiden. Niemand investiert in seine zweite Heimat in der Sonne, um sich danach wie ein lästiger Mieter behandeln zu lassen. Die sachgerechte Absicherung seiner mietvertraglichen Position sollte daher eine hohe Priorität haben.

Die Vermarktung als „secured lease“, „collective leasehold“ oder „protected leasehold“ allein ist allerdings kein Qualitätsmerkmal. Es bedarf einer genauen Prüfung, ob der Zusatzaufwand der Offshorebeteiligung gerechtfertigt wird durch effiziente und durchsetzbare Mitwirkungsrechte in der Kette vom Mieter zur Offshoregesellschaft über die Thai-Gesellschaft bis zum individuellen Mietvertrag. Auch hier zeigt sich in Thailand häufig ein Etikettenschwindel, den erst eine sorgfältige Due Diligence Prüfung entlarven wird.

Der Mieter eines Villengrundstücks auf Phuket, einer Ressortparzelle in Hua Hin oder eines Apartments in Pattaya ohne gesellschaftsrechtliche Absicherung sollte sich der unvermeidbaren Unvollkommenheit seiner Rechtsposition bewusst sein und nicht seinem Vertragspartner die Schuld geben, dass die Gesetze in Thailand nicht ausländer- und mieterfreundlicher ausgestaltet sind. Dies betrifft vor allem seine rechtliche und faktische Abhängigkeit vom Wohlwollen des thailändischen Vermieters. Es kann gut gehen, muss es aber nicht.

Es ist sicherlich nicht falsch, auch seitens des Grundstücksmieters über eine nachträgliche Aufwertung seiner Mieterposition nachzudenken und mit dem Vermieter nachzuverhandeln. Dies gilt insbesondere, wenn das Grundstück langfristig in der Familie bleiben soll und dies ist vielleicht der wichtigste Bestandteil einer thailändischen Erb- und Nachfolgeplanung. Der Ausländer sollte realistisch genug sein, auch erhebliche neue Finanzmittel einzusetzen. Es lohnt sich, um früher oder später einen zwangsweisen Auszug aus Thailand zu vermeiden.


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