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Thailändisches Immobilienrecht: Checkliste Reparaturbedarf beim Grundstücksleasing

Rechtstipp vom 02.11.2015
Rechtstipp vom 02.11.2015

In Thailand gilt die Investition in ein Stück vom Paradies als (zumindest) in der Praxis einfach. Dem deutschen Erwerber wird vom Grundstückskauf über eine thailändische Gesellschaft häufig zu Unrecht abgeraten und stattdessen ein langfristiger Grundstücks-Leasingvertrag, verbunden mit dem Erwerb der für ihn wunschgemäß erbauten Villa empfohlen. Das thailändische Recht kennt allerdings überhaupt keinen Leasingvertrag und die empfohlene Struktur gibt dem Ausländer auch kein Hauseigentum.

Die Grundstücksinvestition muss in Thailand aber keine Mogelpackung sein. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über typische Fehler der Mietstruktur, die hieraus drohenden Konsequenzen und die Möglichkeit, Sünden der Vergangenheit zu bereinigen, bevor es hart auf hart kommt. Für (fast) alles gibt es eine Reparaturmöglichkeit, wenn der ausländische Investor bereit ist, Fehler der Vergangenheit nicht geistig zu verdrängen sondern aktiv zu beseitigen.

1. Der Erwerb eines „Leasehold“ wäre eine gute Alternative zum „Freehold“, also dem Volleigentum. Das Leasehold hat sich insbesondere in England als gesetzlich attraktiv ausgestaltete Investitionsform etabliert und berücksichtigt die Leasingnehmerinteressen angemessen und eigentumsähnlich. Das thailändische Recht kennt jedoch kein Leasing und in keiner englischsprachigen Übersetzung des thailändischen Civil & Commercial Code (CCC) ist vom Lease die Rede.

Das thailändische Recht spricht stattdessen nur von „Hire of property“ und auch nicht vom „Lessee“ sondern vom „Hirer“, also dem ordinären Mieter (Abschnitt 537 CCC). Die Sonderrechte aus dem englischen „Leasehold Reform Act“, auf den sich Leasingnehmer in England traditionell stützen, gibt es dementsprechend in der thailändischen Gesetzgebung nicht. Die Falschbezeichnung als Lease schadet nicht; der Glanz der jahrzehntelang bewährten englischen Leasehold-Struktur scheint aber zu Unrecht über Thailand.

Die Kenntnis, hohe Investitionen in eine bloße Mietzahlung gesteckt zu haben, mag in vielen Fällen kein Grund zur Sorge und der erstaunlich schwache Mieterschutz über die nächsten drei Jahrzehnte subjektiv akzeptabel sein. Wenn sich der Mieter in seinen Erwartungen an seine Thailandinvestition jedoch durch die rechtliche Wirklichkeit enttäuscht fühlt, sollte besser früher als später über (Ver-)Handlungsmöglichkeiten über den Schein-Lease nachgedacht werden. Hierbei ist zu prüfen, ob im Mietvertrag Kaufoptionen eingeräumt wurden oder nachträglich eine Aufwertung durch Erwerb der Mieterparzelle verhandelbar ist. Dies mag eine sinnvolle Zusatzinvestition zur dauernden Sicherung seines Stücks von Paradies sein. Und solange auf Vermieterseite dieselben Personen am Tisch sitzen und deren wirtschaftliches Interesse geweckt werden kann, kann über alles verhandelt werden.

2. Einen 30-jährigen Mietvertrag vollständig vorauszubezahlen, dessen Ende man mit einer altersabhängigen Wahrscheinlichkeit nicht abwohnen kann, ist sicherlich eine erklärungsbedürftige Vorgehensweise. Übliche Vertragsmuster werden in der thailändischen Gerichtspraxis so interpretiert, dass eine anteilige Mietzinsrückzahlung bei Mietertod ausgeschlossen ist.

In der Vorauszahlung einen Vorteil des Mieters zu sehen, hieße offensichtlich die Dinge auf den Kopf zu stellen. Kaufmännisch verständlich ist die Vorauszahlung lediglich in drei Fällen: (i) Wenn die Vermieterin das Vermögen des Ausländers nach dessen Ableben bestimmungsgemäß erhalten soll, also insbesondere im Rahmen von Familienverhältnissen, (ii) wenn es dem Mieter völlig egal ist, was nach seinem Tod passiert oder (iii) wenn sichergestellt ist, dass der Mietvertrag über die volle Laufzeit aufrecht erhalten werden kann.

Konkrete Handlungsmöglichkeiten gibt es bezüglich des letztgenannten Punktes. Die nachträgliche Einsetzung von zusätzlichen Mit-Mietern ist möglich, darunter auch minderjährigen Kinder oder einer unsterblichen Offshoregesellschaft. Daneben kann über die vertragliche Übertragung auf die Nachfolgegeneration nachgedacht werden, solange der Vermieter noch Wohlwollen zeigt oder zeigen muss. Ein Verschieben der Problematik auf die lange Bank löst das Problem jedenfalls nicht. Eile ist geboten.

3. Der Mietvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag zwischen Vermieter und Mieter und wenn der Mieter verstirbt, endet der Mietvertrag mit allen in ihm enthaltenen Vertragsklauseln. Dieses Prinzip ist auch aus dem deutschen Schuldrecht bekannt. Das deutsche Mietrecht enthält unter sozialen Aspekten Regelungen, welcher Angehöriger oder Mitbewohner in einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter eintreten kann (vgl. § 564 BGB). Derartige gesetzlichen Regelungen enthält das thailändische Recht nicht.

Thailändische Gerichtsentscheidungen geben dem Erben der Mieter unter gewissen Umständen einen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrages mit identischen Konditionen unter Anrechnung der vorausgezahlten Mietzinsen. Diese Rechtsposition ist kaum belastungsfähig, die Einzelheiten umstritten und dies alles hat jedenfalls nichts mit einer „vererbbaren Mieterposition“ zu tun. Die gibt es in Thailand nicht.

Eine faktische Vererbbarkeit ist allerdings auf der Grundlage eines „abgesicherten Mietvertrages“ möglich und praktikabel. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird hierzu verwiesen auf den Beitrag Thailändisches Immobilienrecht: Abgesicherte Mietverträge in Thailand. Eine derartige Absicherung kann auch für bereits bestehende Mietverhältnisse nachträglich erreicht werden.

4. Das thailändische Mietrecht unterscheidet streng zwischen der Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit von Vereinbarungen. Ein schriftlich vereinbarter Mietvertrag ist für seine gesamte Laufzeit wirksam, aber nur für die ersten drei Jahre ohne Eintragung durchsetzbar. Ab dem vierten Jahr muss er also beim örtlichen Grundbuchamt registriert sein, um weiterhin durchgesetzt werden zu können. Die Gefahr liegt darin, dass der Eigentümer das Grundstück auf einen Dritten überträgt, dieser Erwerber dann aber nur in die ersten drei Jahre Mietvertragslaufzeit eintritt und anschließend den Mieter ohne Entschädigung vor die Tür setzt.

Bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren sollte der Mieter den vorausgezahlten Mietzins nur Zug-um-Zug gegen Eintragung leisten. Laufende Mietverträgen, bei denen sich die Eintragung verzögert hat, sollten als Alarmsignal verstanden werden. Ob ein Rechtsanspruch auf Eintragung besteht, hängt vom Einzelfall ab. Untätigkeit führt auf Mieterseite regelmäßig zur Gefährdung der Gesamtinvestition.

5. Der langfristige Mietvertrag bedarf der Schriftform. Dies bedeutet, die wesentlichen Vertragsdaten müssen in einer einheitlichen Urkunde aufgeführt und von beiden Parteien unterschrieben sein. Wesentlich sind insbesondere die Parteien, das Mietobjekt, die Mietdauer – und der Mietzins. Der Mieter lässt sich nicht selten vom Vermieter dazu überreden, nicht den vollen Mietpreis zu dokumentieren, damit der Vermieter Steuern sparen kann. Als Rechtsfolge ist der schriftliche Mietvertrag falsch und der tatsächlich gewollte Mietvertrag nicht schriftlich abgefasst. Die Folge ist die Unwirksamkeit der Vereinbarung. Dies wirkt sich typischerweise einseitig zu Gunsten des Vermieters aus.

Der Mietvertrag wird durch Registrierung beim örtlichen Grundbuchamt nicht geheilt oder in anderer Form wirksam. Er bleibt auf Dauer nichtig. Inwieweit die Nichtigkeit von den Vertragsbeteiligten vor Gericht nachgewiesen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalles. Oft ist der registrierte Mietzins so realitätsfern, dass bereits der erste Anschein für die Unwirksamkeit spricht. Dies weiß auch das Grundbuchamt, das sich in besonderer Weise zur Eintragung motivieren lässt, aber später nichts gewusst haben will.

Ein vernünftiger Mieter wird diesen unhaltbaren Zustand nicht jahrzehntelang akzeptieren können. Die einzig sachgerechte Lösung liegt im Neuabschluss des Mietvertrages, diesmal mit den richtigen Zahlen, und einer erneuten Eintragung unter gleichzeitiger Austragung des Altvertrages. Dies ist kein unnötiger Formalismus, sondern eine dringend notwendige Investition in wesentliche Vermögenswerte, auch wenn dies durch erneute Eintragungsgebühren erkauft wird.

6. Die maximale Dauer eines Grundstücksmietvertrages liegt bei 30 Jahren. Erfolgt ein Abschluss über einen längeren Zeitraum, wird der Vertrag kraft Gesetzes automatisch auf 30 Jahre gekürzt. Dies gilt für thailändische und ausländische Mieter gleichermaßen. Wenn die Beteiligten in voller Kenntnis dieser gesetzlichen Regelung trotzdem ein Vertragswerk erstellen, das auf 60 oder 90 Jahre ausgerichtet ist, dann könnte dies als Abrede verstanden werden, Thailands Gesetze bewusst zu missachten.

Vereinzelt haben Thailands Gerichte geurteilt, dass ein Mietvertrag über 30 plus 30 plus 30 Jahre bereits von Anfang an unwirksam sei, unabhängig von seiner Eintragung. Vor diesem Hintergrund ist es empfehlenswert, derartige Vertragsformulierungen unverzüglich gegen unkritische Klauseln auszutauschen. Zulässig bleiben die üblichen Optionsklauseln sowie die Möglichkeit zum abgesicherten Mietvertrag in der oben unter Punkt 3 dargestellten Form.

7. Der dingliche Niessbrauch ist im thailändischen Recht als „Usufruct“ geregelt und gilt zu Recht als „der bessere Mietvertrag“. Er ist allerdings kein Zaubermittel, um sämtliche mietvertragliche Beschränkungen zu umgehen und endet genauso wie der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters bzw. Nießbrauchnehmers.

Das Usufruct sollte immer als ernsthafte Alternative in Betracht gezogen werden, wenn es um mietrechtliche Regelungen geht. Soweit es bereits vereinbart wurde, sollte eine sorgfältige Prüfung der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit erfolgen, da eine falsche Strukturierung die Rechtsposition des Ausländers schwer schädigen kann, wie sich in der Praxis immer mehr herausstellt (hierzu auch Punkt 9 unten).

8. Investitionsstrukturen zwischen Eheleuten sind zulässig und wirksam, aber durch die familienrechtlichen Regelungen betroffen. So können sämtliche Vereinbarungen durch einseitige Erklärung bis zu 12 Monaten nach der Scheidung stets aufgehoben werden (Abschnitt 1469 CCC). Diese Regelung gilt auch für ein in Thailand lebendes deutsches Ehepaar und umfasst auch dingliche Verfügungen wie das Usufruct oder die Eigentumsübertragung. Zu weiteren familienrechtlichen Fragestellungen informiert der Beitrag Thailändisches Familienrecht: Das Vermögen verheirateter Ausländer in Thailand. Aus der Rechtskenntnis ergibt sich häufig ein offensichtlicher Handlungsbedarf.

9. Dass thailändische Staatsbürger an Ausländer teure Geschenke verteilen, ist ein eher ungewöhnlicher und daher zu Recht verdächtiger Vorgang. Wenn dem Ausländer ein 30-jähriges Mietrecht oder – der häufigere Fall – ein lebenslanges Nießbrauchsrecht (Usufruct) umsonst oder offensichtlich weit unter Wert eingeräumt wird, dann kann dies eigentlich nur darauf beruhen, dass das entsprechende Grundstück bereits vorher für den Ausländer gehalten wurde. Unentgeltlichkeit ist somit ein starkes Indiz dafür, dass die thailändische Seite als Strohmann für den Ausländer auftritt. Dies ist ein strafbarer Verstoß gegen Thailands strikte Ausländergesetzgebung.

Ein unentgeltliches Usufruct oder ein Mietvertrag ohne Gegenleistung sind daher beim Grundbuchamt tickende Zeitbomben. Sie sollten unverzüglich gegen eine entsprechende Vereinbarung mit angemessenem Entgelt ersetzt werden. Die hierbei entstehenden Eintragungsgebühren und gegebenenfalls Steuerlasten sind eine mehr als sinnvolle Investition, um Maßnahmen bis zur staatlichen Einziehung des Grundstücks abzuwenden.

10. Das versprochene eigene Hauseigentum auf angemietetem Grundstück wird regelmäßig damit begründet, dass das thailändische Ausländerrecht den Hauserwerb nicht verbiete. Dies ist allerdings zu kurz gedacht. Wie in Deutschland, so ist auch in Thailand das Haus wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Es gibt also kein getrenntes Eigentum zwischen Haus und Grundstück. Der Grundstückseigentümer ist automatisch Eigentümer der auf dem Grundstück erbauten Villa. Eigentumswohnungen gemäß dem Condominium Act bilden hierzu eine Ausnahme.

Die Trennung von Hauseigentum und Grundstückseigentum erfolgt durch Eintragung eines Erbbaurechts beim Grundbuchamt. Dies ist im thailändischen Recht als Superficies geregelt. An der fehlenden Eintragung der Superficies scheitert in aller Regel das Versprechen, der Ausländer erhalte auf fremdem Grundstück ein eigenes Haus. Irrelevant sind in diesem Zusammenhang die Eintragung im thailändischen Hausbuch, in der Baugenehmigung oder in sonstigen behördlichen oder privaten Dokumenten.

Ob eine nachträgliche Eintragung des thailändischen Erbbaurechts möglich ist, kann nur im Einzelfall bestimmt werden. Es ist regelmäßig eine lohnende Zusatzinvestition, hierfür die Gebühren zu zahlen. Das Superficies ist zudem vererbbar.

Die obige Checkliste zeigt, dass es für die in der Vergangenheit begangenen Strukturfehler nach gegenwärtigem Recht stets eine Reparaturmöglichkeit gibt. Thailands Gesetzgebung ermöglicht eine sichere ausländische Investition in Grund und Boden, wenn die scheinbar leichten Abkürzungen vermieden oder nachträglich korrigiert werden. Wenn das thailändische Paradies nur angemietet ist, sollte der Ausländer seine Vertreibung zumindest bestmöglich hinauszögern. 


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