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Thailändisches Immobilienrecht: Der Erwerb der Grundbesitz haltenden Kapitalgesellschaft

Rechtstipp vom 30.05.2016
Rechtstipp vom 30.05.2016

Eine grundsätzlich sachgerechte Form, Immobilien in Thailand zu erwerben, ist der Kauf von Anteilen an einer grundstückshaltenden thailändischen Kapitalgesellschaft (Co., Ltd.). Der (indirekte) Grundstückserwerb vollzieht sich dann „außerhalb des Grundbuchs“, da lediglich immaterielle Vermögensgegenstände, nämlich Gesellschaftsanteile, den Eigentümer wechseln und die Grundbucheintragung unverändert bleibt.

Die Vorteile liegen u.a. darin, dass keine Steuern und Kosten für die Umregistrierung des Grundstücks anfallen. Die Besteuerung der im Grund und Boden liegenden stillen Reserven wird aufgeschoben und im Ergebnis vom Verkäufer auf den Erwerber verlagert. Zudem entfällt die Notwendigkeit zu lästigen Diskussionen mit den Mitarbeitern des örtlichen Grundbuchamts.

Diese Form der Investition sollte unter verschiedenen Aspekten dennoch mit größter Vorsicht erfolgen. In einem Land, in dem die Gesetze nur sporadisch angewendet werden und die Geschäftsmoral absolut nicht den Grundsätzen eines hanseatischen Kaufmanns folgt, ist es nicht selten, dass eine derartige Immobilieninvestition mit einem Totalverlust endet.

Vertragliche Gewährleistungsansprüche sind regelmäßig wertlos. Der Verkäufer mag Thailand verlassen haben, mittellos sein oder auf die Unwägbarkeiten eines mehrjährigen gerichtlichen Rechtsstreits mit ungewissem Ausgang und ungewisser Vollstreckbarkeit vertrauen und die Sache aussitzen wollen. Das ganze Konstrukt kann einer tickenden Zeitbombe gleichen und der Verkäufer bezwecken, die Problematik auf den ahnungslosen Erwerber abzuwälzen, bevor die Bombe hochgeht.

In der Praxis scheint die einzige Möglichkeit, Mängel im Rahmen einer sorgfältigen Prüfung nicht aufzudecken, darin zu liegen, auf eine professionelle Due Diligence ganz zu verzichten und die Augen zu schließen. Die Kanzlei unterstützt beim Erwerb von Geschäftsanteilen an einer thailändischen Grundstücksgesellschaft den Käufer üblicherweise bezüglich der folgenden zwölf Punkte:

  1. Die Gesellschaftsgründung kann fehlerhaft oder unvollständig erfolgt sein, beispielsweise die Anteilsurkunden nicht ausgefertigt worden sein. Die inhaltliche Richtigkeit einer Eintragung beim Gesellschaftsregister wird weder von einem Notar noch von den Beteiligten oder den thailändischen Behörden garantiert.

  2. Die gesellschaftsrechtliche Struktur kann gegen die thailändischen Ausländergesetze verstoßen, beispielsweise durch einen ungeschickten und unnötigen Verstoß gegen das Verbot der Einsetzung von Nominees. Eine schlichte Strukturierung der Gesellschaft ist billig aber ausländerrechtlich bedenklich.

  3. Die Gesellschaft kann mit nicht bilanzierten Schulden und Verbindlichkeiten belastet sein, die der Erwerber automatisch mitkauft und die seine Investition anschließend früher oder später „auffressen“.

  4. Die Gesellschaft kann von der im Frühjahr 2016 einmalig gegebenen Möglichkeit zu einer rückwirkenden Steueramnestie mangels Kenntnis oder zur Kostenersparnis keinen Gebrauch gemacht haben. Die auf dem Grundstück errichtete Villa kann nicht oder fehlerhaft bilanziert sein und es kann dadurch fraglich werden, ob die Villa Dritten gehört.

  5. Das Grundstückseigentum mag nicht wie versprochen bei der Gesellschaft liegen. Die Grundstücksurkunde (Chanote) kann gefälscht oder inhaltlich falsch und damit unwirksam sein. Das Grundstück mag belastet oder anderweitig vermietet sein oder öffentlich-rechtliche Regelungen die Bebaubarkeit einschränken. Dies alles sind typische Praxisfälle.

  6. Die Villa und sonstige Aufbauten können baurechtlich illegal errichtet worden sein, beispielsweise ohne Baugenehmigung. Es mag hierzu im Extremfall bereits eine Abrissverfügung vorliegen. Eine durch Korruption erwirkte Lizenz oder Genehmigung kann jederzeit entschädigungslos widerrufen werden. Auch dies ist in Thailand inzwischen kein Ausnahmetatbestand mehr.

  7. Die Übertragung der Rechte und Anteile auf den Verkäufer kann in den Vorjahren fehlerhaft erfolgt sein. Beispielsweise können die Anteilübertragungen der Vergangenheit ganz oder teilweise unwirksam gewesen sein. Der Mangel mag in der Schriftform liegen oder weil irrtümlich darauf vertraut wurde, dass nach fünf Jahren Haltedauer der Tatbestand der „Ersitzung von Gesellschaftsrechten“ vorliege.

  8. Die grundstückshaltende Gesellschaft kann das Erfordernis des „good standing“ verfehlen. Beispielsweise können die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichten (wie Buchführung, Abschlussprüfung, Steuermeldung) missachtet worden sein, Steuerschulden bestehen oder Rechtsstreitigkeiten mit Dritten geführt werden.

  9. Der vorgesehene Erwerb der Gesellschaftsanteile kann rechtsunwirksam erfolgen, beispielsweise durch Verwendung von Blanko-Übertragungsurkunden. Oder es können familienrechtliche Zustimmungserfordernisse nicht eingehalten werden.

  10. Die vorgesehene Übertragung kann unvollständig sein. Die Abtretung der Minderheitsrechte an den Erwerber ist nämlich nur einer der erforderlichen Schritte. Hinzu kommen die Maßnahmen und Abreden mit den thailändischen Mehrheitsgesellschaftern sowie dem Direktor, etc. Hierbei ist gut zu überlegen, welche Elemente der bisherigen Investitionsstruktur beizubehalten sind, und welche auszutauschen bzw. zu erneuern sind.

  11. Die vorgesehene Investitionsstruktur kann dem Erwerber einen unzureichenden Schutz vor dem thailändischen Mitgesellschafter geben und daher eine Verstärkung der Sicherheitenstruktur erforderlich werden, um einen späteren Verlust der hälftigen oder ganzen Investition zu vermeiden.

  12. Der Erwerb kann für den Erwerber steuerlich ineffizient sein, auch bezüglich seiner Steuerpflichten im Heimatland. Verheiratete Erwerber haben zudem familienrechtliche Anforderungen zu berücksichtigen und entsprechend die Struktur zu optimieren. Der Anteilserwerber kann schließlich haftbar gemacht werden für die Steuerschuld des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn, wenn dieser sich unmittelbar nach Vertragsabschluss ins Ausland abgesetzt hat.

Das thailändische Grundstücks- und Zivilrecht wurde aus dem deutschen BGB übernommen und ein rechtssicherer Erwerb ist möglich. Alle kritischen Punkte können geprüft und geregelt werden. Wenn schließlich angesichts unklarer tatsächlicher Verhältnisse dennoch eine Rechtsunsicherheit verbleibt, wird die Kanzlei dies dem Käufer vor dessen Vertragsabschluss mitteilen.

Auch nach erfolgtem Vertragsabschluss, Bezahlung und Registrierung mag es für den Erwerber interessant sein, zu erfahren ob er sein Stück vom thailändischen Paradies nachhaltig gesichert hat. Ansonsten wäre zu überlegen, als verdeckter Notverkauf eine schnelle Veräußerung an Dritte durchzuführen, so lange dies noch legal und faktisch möglich ist.


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