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Thailändisches Immobilienrecht: Die Errichtung eines Resorts in Thailand

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Thailand bleibt als zweite Heimat für deutschsprachige Ausländer weiterhin die erste Wahl in Südostasien. Der Einzug in eine thailändische Eigentumswohnung („Condominium Unit“) erscheint oft als zu beengt und die Unterbringung im Hochhaus als zu naturfern; der eigenständige Landerwerb mit anschließendem Hausbau dagegen als zu mühsam und riskant. Die Entscheidung fällt somit oft auf eine nach europäischem Standard errichtete Villa in einer abgesicherten Resortanlage („Gated Community“), bei der man sich im Idealfall mit den Nachbarn in seiner Muttersprache verständigen und austauschen kann und sich fast wie im Paradies fühlt.

Die Entwicklung eines Resorts durch einen Investor aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist zwar mit einigen rechtlichen und tatsächlichen Hürden verbunden. Dennoch ermöglicht sie die Kombination aus der Errichtung der eigenen zweiten Heimat in Thailand, einer sinnvollen Tätigkeit unter thailändischer Sonne und einem hochprofitablen, aber eigentlich nicht sonderlich mühsamen Geschäftsmodell – wenn man es richtig anstellt.

Der nachfolgende Erfahrungsbericht gibt eine allgemeine Gebrauchsanweisung aus Anwaltssicht unter Berücksichtigung jahrelanger Erfahrungen mit Land und Leuten innerhalb und außerhalb Thailands in den unterschiedlichen Phasen des Lebenszyklus der Resortentwicklung und Rechtsgestaltung. Es muss nicht besonders erwähnt werden, dass jeder Fall anders ist und der Teufel auch hier im Detail steckt.

Schritt 1: Erwerb des Resortgeländes

Der erste Schritt liegt in der Investition in ein geeignetes Resortgelände auf einer Urlaubsinsel (Phuket, Koh Samui, Koh Chang), in Strandnähe (Hua Hin, Pattaya) oder auch in einer aufstrebenden Provinz im thailändischen Hinterland (Chiang Mai, Chiang Rai, Udon Thani, Khon Kaen). Dies werden regelmäßig mehrere zusammenhängende Grundstücke seien, für die jeweils eine eigene Grundstücksurkunde („Chanote“) existiert.

Ausländern ist der Landerwerb in Thailand grundsätzlich nicht gestattet. Ein direkter Übergang des Grundstückseigentums auf einen ausländischen Investor ist daher nicht möglich. Für die Grundstücksinvestition stehen stattdessen vier Erwerbsalternativen zur Verfügung:

  1. Der Grundstückserwerb durch eine dem Ausländer gehörende thailändische GmbH (Company Limited) mit Genehmigung des BOI (Board of Investment), der thailändischen Investitionsförderungsagentur. Seit Jahresbeginn 2015 werden die Bereiche „Retirement homes and care centers“ allerdings nicht mehr vom BOI gefördert, so dass die verbleibenden Gestaltungsmöglichkeiten sorgfältig zu prüfen sind.
  2. Der Grundstückserwerb durch eine thailändische GmbH (Co., Ltd.) mit thailändischen Mehrheitsgesellschaftern – hierzu gehört nicht selten die eigene thailändische Ehefrau. Dies ist die gegenwärtig wohl häufigste Vertragsgestaltung. 
  3. Der Grundstückserwerb durch eine thailändische Vertrauensperson des ausländischen Investors, auch dies häufig die eigene Ehefrau. Die hierbei anzutreffenden Schwierigkeiten werden unter „Thailändisches Immobilienrecht: Grundstückskauf durch deutsch-thailändisches Ehepaar“ dargestellt.
  4. Die langfristige, im Grundbuchamt registrierte aber ansonsten ungesicherte Anmietung des Grundstücks über 30 Jahre mit anschließenden Vertragserneuerungen.

Es liegt auf der Hand, dass sich diese Variationen in Bezug auf Vorteilhaftigkeit und Risikoprofil wesentlich unterscheiden. Hierzu wird verwiesen auf „Thailändisches Immobilienrecht: Grundstückskauf oder Grundstücksmiete?

Schritt 2: Parzellierung der Grundstücke

Das Resortgelände wird eingezäunt und in einzelne Parzellen unterteilt, auf denen später die jeweiligen Villen der Residenten errichtet werden sollen. Üblicherweise ist ein zentraler Swimmingpool vorgesehen, um den die Parzellen in einer oder in mehreren Reihen arrangiert werden. Wichtig sind Zufahrtswege  für jede Parzelle zum Swimmingpool sowie zum Resortausgang, welche jedem Bewohner einen ungehinderten Zugang zum öffentlichen Straßen- und Wegenetz ermöglichen. Weitere Gebäude sind die Unterkunft für Sicherheitspersonal, Gärtner, etc. sowie gegebenenfalls ein Klubhaus.

In rechtlicher Hinsicht ist entscheidend, dass auf die Größe und Form der einzelnen Grundstücke („Chanote“) keine Rücksicht genommen werden muss. Es bedarf weder einer Zusammenlegung der Grundstücke auf eine einzige Grundstücksurkunde, noch einer „Chanotiesierung“, also einer Aufteilung in einzelne Grundstücksurkunde entsprechend den für die Residenten bestimmten Parzellen. Eine spezielle Lizenz für Grundstücksentwicklungen ist daher typischerweise nicht erforderlich. Die Grundstücksgrenzen innerhalb des Resortgeländes bleiben somit unter dem Rasen verborgen.

Schritt 3: Einheitliches Vertragspaket mit allen Residenten

Die Kunden des thailändischen Resorts sind vorwiegend ausländische Ehepaare, die ihr „thailändisches Stück vom Paradies“ als Altersruhesitz, als Ferienwohnung oder als zweite Heimat nutzen wollen. Ihnen wird ein vorab ausgearbeitetes Vertragsbündel angeboten, welches aus verschiedenen Einzelverträgen besteht, die miteinander stehen und fallen:

  1. Es handelt sich um einen dreißigjährigen Mietvertrag (auch Leasingvertrag genannt), der spätere Neuabschlüsse über weitere 30 Jahre ermöglicht. Grundstücksmietverträge können in Thailand - auch zwischen einheimischen Vertragspartnern - über maximal 30 Jahre abgeschlossen werden. Der Mietvertrag wird in voller Höhe bei Vertragsabschluss vorausgezahlt. Der Gesamtbetrag ist so zu kalkulieren, dass er für die anteiligen Grundstückskosten und die anteiligen Kosten für die Gemeinschaftsanlagen ausreicht und daneben ein angemessener Gewinn des Resortentwicklers verbleibt.
  2. Daneben wird ein Bauerrichtungsvertrag über die Erstellung der Villa abgeschlossen, die der Entwickler für den Residenten (durch einen Generalunternehmer) schlüsselfertig bereits stellt. Hieraus ergibt sich regelmäßig der Großteil des Unternehmensgewinns des Projektentwicklers. Die Residenten fühlen sich bei den nach ihren Vorstellungen errichteten Villen als Bauherren und Hauseigentümer - letzteres ist typischerweise ein Trugschluss. Hierzu Hinweis auf „Thailändisches Immobilienrecht: Die fünf Halbwahrheiten beim 30-jährigen Grundstücksmietvertrag“.
  3. Ein weiterer Vertrag betrifft laufende Dienstleistungen (Sicherheit, Reinigung, Gartenarbeiten, etc.) und die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen (Garten, Swimmingpool, Klubhaus, Zugangsweg zur Resortgrenze, etc.). Der Dienstleistungsvertrag hat stets dieselbe Laufzeit wie der Mietvertrag.
  4. Sinnvollerweise – aber nicht zwingend – wird eine weitere Vereinbarung abgeschlossen, um die Nachteile zu kompensieren, die der langfristige Mietvertrag gegenüber einer Eigentumsstellung hat. Zu den Einzelheiten hierzu wird auf „Thailändisches Immobilienrecht: Abgesicherte Mietverträge in Thailand“ verwiesen. 

Eine Belastung der Grundstücke mit Grundpfandrechten ist nicht erforderlich, sondern vielmehr unter verschiedenen Gesichtspunkten sehr schädlich. Überlegungen, wonach die zweite oder dritte Mietlaufzeit durch eine Hypothek abzusichern ist, beruhen auf einer Milchmädchenrechnung, die weder am Anfang noch am Ende aufgeht.

Das thailändische Recht erlaubt es, sämtliche Verträge in deutscher Sprache abzufassen und auch keine verbindliche thailändische Übersetzung beizufügen. Letztere würde nur erforderlich im rein theoretischen Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Auch bei einem deutschsprachigen Vertrag gilt aber thailändisches Mietrecht, dessen zwingenden Begrenzungen nicht überschritten werden können.

Das Vertragspaket muss sorgfältig ausgearbeitet sein. Sobald die ersten Residenten als Vertragspartner gefunden wurden, ist eine Vertragsanpassung nur noch schwierig zu realisieren. Die Mieter können erwarten (und sollten eine entsprechende schriftliche Zusage einfordern), dass insoweit gleiches Recht für alle gilt und niemandem Sondervorteile eingeräumt werden. Ein ohne Erfahrungshintergrund ausgearbeitetes Vertragsbündel kann sich dabei später als unerwarteter Marketingnachteil erweisen, wenn die Mieteranwälte vom Vertragsabschluss wegen Unausgewogenheit abraten und eine Vertragsanpassung aus Gleichbehandlungsgründen nicht möglich ist.

Ein wesentlicher Gesichtspunkt der Resortplanung ist die Steuerplanung durch einen erfahrenen Steuerberater. Eine umfassende Steuerstrukturierung integriert die verschiedenen steuerlichen Aspekte der Bauerrichtung für den Bauherrn, der Abschreibung, der Mietzahlungen und Dienstleistungsentgelte sowie die steuerlichen Auswirkungen der Ausübung – oder Nichtausübung – der nach 30 und 60 Jahren bestehenden Vertragsoptionen. Hierbei auf die spätere Buchhaltung durch ein thailändisches Accountingbüro zu vertrauen, führt regelmäßig nicht zum gewünschten Ergebnis.

Die einzelne Villa wird erst nach (Voraus-) Zahlung seitens der Residenten gebaut, so dass insoweit keine Finanzierungslücke besteht. Dies gilt entsprechend für die Gemeinschaftsanlagen, deren Errichtung erst erfolgt, nachdem ein Großteil der Parzellen vermietet worden sind. Wenn die Anschaffungskosten für Grund und Boden gesichert sind, können also auch große Resortprojekte mit einem überschaubaren Budget und transparenter Finanzplanung realisiert werden. 

Schritt 4: Resortverwaltung

Die Residentensiedlung mag zu Beginn rein deutschsprachig sein – dies ändert sich unweigerlich im Laufe der Jahre. Ehen zerbrechen oder werden vom Tod geschieden und als Konsequenz bewohnen zunehmend thailändische Partner und Kinder die Anlage. Diese schleichende Entwicklung kann harmonisch und friedlich verlaufen, oder aber zu Neid und Missgunst führen. Für den Entwickler des Resorts ist es in jedem Fall wichtig, dass seine Kalkulation bereits dann hinreichend profitabel ist, sobald die Häuser und Villen fertig errichtet und den Residenten übergeben worden sind. Die Resortverwaltung ist regelmäßig kein Vergnügen und sollte gegebenenfalls einem Dritten übertragen werden, während sich der Projektentwickler neuen Zielen und Aufgaben widmet.

Das Leben der Residenten untereinander, die Nutzung der Gemeinschaftsanlagen und das Konfliktpotential entsprechen zum größten Teil der Situation bei einer Eigentumswohnungsanlage (Condominium). Hierzu geben die im thailändischen Condominium Act niedergelegten Grundsätze eine angemessene Interessenverteilung. Der Condominium Act aus dem Jahr 2008 ist allerdings ohne vertragliche Bezugnahme hierauf weder direkt noch analog anwendbar.

Mit vollständiger Vorauszahlung der Mietraten fühlen sich die Residenten zunehmend als Herr im Haus und fordern erfahrungsgemäß weitere Mitsprache- und Mitwirkungsrechte. Dem steht zum einen entgegen, dass auch sporadische Verwaltungstätigkeiten durch Ausländer einer Arbeitserlaubnis bedürfen, die in der vorgegebenen Struktur kaum zu erhalten ist. Zum anderen bleiben die Residenten „nur“ Mieter und die thailändische Mietgesetzgebung ist nicht mieterfreundlicher als dies in Deutschland, der Schweiz oder Österreich der Fall ist.

Die nachträgliche Aufteilung der vermieteten Parzellen in rechtlich eigenständige Grundstücke wird zwar häufig diskutiert, ist aber regelmäßig nicht möglich. Zum einen würden dadurch einzelnen Flächen der Zugang zum öffentlichen Straßennetz genommen und die privaten Zufahrtswege – gesichert durch ein dingliches Nutzungsrecht – zu schmal, um thailändischen Gesetzen zu genügen. Zum anderen würde die Aufteilung regelmäßig besondere Lizenzierungen voraussetzen, die nur mit großem Zeit- und Kostenaufwand zu erhalten sind. Auch die nachträgliche Schaffung von Residenteneigentum an der vollständig bezahlten Villa durch Eintragung eines Erbbaurechts („Superficies“) scheitert regelmäßig an
diesen Gesichtspunkten.

Mit vollständiger Vermarktung und Vermietung sind alle Parzellen belegt und der Besitz am gesamten Grundvermögen für die 30-jährige Mietvertragslaufzeit dem Investor entzogen. Ob es zu einer zweiten oder dritten 30-Jahres-Mietdauer kommt, ist ohne eine entsprechende Absicherung offen. Dieser Umstand ist bei der Bemessung des Verkehrswerts des Resorts angemessen zu berücksichtigen.

Resümee und Ausblick – das Resortprojekt als Erfolgsgeheimnis

Hinterher ist man immer schlauer und der kluge Investor lernt auch in Thailand aus den Fehlern anderer. Dies gilt gleichermaßen für den Projektentwickler, der die Anlage konzipiert, wie für den Residenten, der häufig seine Lebensersparnisse in sein Stück vom Paradies unter thailändischer Sonne investiert.

Rechtliche Strukturfehler sind vom Resortentwickler kaum nachträglich zu reparieren, sondern müssen mühsam und auf Dauer verdeckt werden, um die Mieter nicht zum Aufstand zu treiben. Aus Mietersicht kommt es bei der Investitionsentscheidung nicht nur auf Bausubstanz und Lage an, sondern auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für die nächsten Jahrzehnte gelten sollen. Hierin unterscheiden sich die Resortsstrukturen bei einer rechtlichen Analyse nicht unerheblich.

Unterm Strich ist und bleibt die Resortentwicklung für einen ausländischen Investor eine sachgerechte und kluge Möglichkeit, mit einem überschaubaren Budget ein großes und nachhaltiges Immobilienprojekt zu entwickeln und an dessen wirtschaftlichen Erfolg sehr großzügig zu partizipieren.


Rechtstipp vom 10.06.2015

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