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Thailändisches Immobilienrecht: Grundstücks-Due-Diligence in Thailand

Rechtstipp vom 03.04.2014
Rechtstipp vom 03.04.2014

Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schritten und Überlegungen, die im Rahmen einer Due Diligence anzustellen sind. Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Prüfung der Dokumente, (ii) Ortsbesichtigung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds, (iii) Besuch bei den Behörden und (iv) Prüfung der Rechtslage. Die Immobilien Due Diligence erscheint auf den ersten Blick als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Aufteilung in 16 Einzelschritte zeigt dies zwar als komplex, aber als überschaubar und durchaus beherrschbar. Eine unabhängige Grundstücks-Due-Diligence ist für einen Immobilienerwerb 10.000 km entfernt von der Heimat eine offensichtlich sinnvolle Investition.

Im Rahmen einer Grundstücks-Due-Diligence werden die rechtlichen und tatsächlichen Hintergründe von bebauten oder unbebauten Grundstücken beleuchtet. Typischer Anwendungsfall ist die Immobilieninvestition, bei der der Käufer die Due Diligence in Auftrag gibt. Die Ergebnisse der Prüfung können die Kaufentscheidung beeinflussen sowie auf den angemessenen Kaufpreis Einfluss haben. Es ist daher sinnvoll, sich in den vertraglichen Gestaltungen einen Ausweg offen zu halten, falls die Prüfung zu einem negativen Ergebnis kommt. Es ist für einen verhandlungsstarken Käufer in der Praxis durchaus nicht unüblich, dass in einem derartigen Fall auch die sogenannte "Reservierungsgebühr" zurück zu zahlen ist. 

Eine "sorgfältige Prüfung" - das ist in etwa die deutsche Übersetzung - umfasst typischerweise vier wesentliche Schritte, die jeweils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden können. Diese Vier-mal-Vier, also 16 Felder werden nachfolgend als Orientierungshilfe dargestellt. Ausgespart bleibt die Prüfung der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Grundlagen einer grundstückshaltenden Company Limited in Thailand, deren Gesellschaftsanteile gegebenenfalls Gegenstand der Kaufverhandlungen sind.

I. Die Prüfung der Dokumente

Der erste Schritt betrifft die Prüfung der vom Verkäufer angeforderten Unterlagen. Sachgerechterweise ist ihm eine detaillierte Liste der erforderlichen Dokumentenkopien zu übermitteln. 

(1) Erstes und wichtigstes Dokument ist das Eigentumspapier, im Idealfall in der Form eines "Chanotes". Hierzu gehören auch das Hausbuch, der Erwerbsvertrag (Kaufvertrag) sowie, falls verfügbar, Unterlagen zu den vorherigen Erwerben. Sämtliches Marketingmaterial, einschließlich der Webseite im Internet ist zu sichten und zu dokumentieren. Hieraus können sich rechtlich erhebliche Zusicherungen, aber auch offen gelegte Mängel und Einschränkungen der Kaufsache ergeben, die nach Vertragsschluss nicht mehr beanstandet werden können.

(2) Dokumente zu Mietverträgen, Hypotheken, sonstigen Belastungen und Verfügungen sowie Sonderrechte sind von ebenso großer Bedeutung. Informationen zur Eigentümerstruktur, BOI Förderung, die rechtliche Ausgestaltung am gemeinsam genutzten Eigentum (Clubhaus, Schwimmbad, Gartenanlage) gehören ebenfalls hierzu. Auch die Einsichtnahme in die Instandhaltungsunterlagen und Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre liefern wertvolle Informationen.

(3) Bezüglich Villen und anderer Aufbauten bedarf es der Vorlage der Baugenehmigungen sowie aller weiteren bau- oder betriebsbezogenen Genehmigungen und Lizenzen, bis zur Bescheinigung über die Umweltverträglichkeitsprüfung ("Environmental Impact Assessment"). Besonders kritisch zu sehen sind die in der Vergangenheit erfolgten Übertragungen der Baugenehmigung und sonstiger Lizenzen.

(4) Von praktisch großer Bedeutung ist die Durchsicht des Reglements, der Hausordnung, des Dienstleistungsvertrags oder sonstiger auf Dauer angelegter Vereinbarungen, die die Rechtspositionen des Investors empfindlich einschränken können und zu laufenden Kosten führen. Wenn in der Villa ein Büro mit oder ohne Publikumsverkehr betrieben werden soll, darf dies in der Ressort-Ordnung nicht ausgeschlossen sein. Der Vorteil der Nutzungseinschränkung ist die Gewissheit, dass der Nachbar dieselben Einschränkungen zu dulden hat und insoweit Gleichbehandlung gegeben ist - wenn dies entsprechend zugesichert wird.

II. Ortsbesichtigung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds

Die zweite Phase betrifft die Besichtigung des Grundstücks, gerne auch "walk-through inspection" genannt. Dieser Schritt wird häufig als unnötig angesehen, da der Erwerber das Grundstück vermeintlich bereits bestens kennt - aber Naivität ist auch hier ein schlechter Ratgeber. 

(5) Zu überprüfen und dokumentieren sind zunächst die Größe, Lage und Begrenzung (Umzäunung, Grenzsteine) des Objekts und der Vergleich mit den vorliegenden Dokumenten. Auch die tatsächliche Beschaffenheit und topografische Besonderheiten stehen nicht immer im Einklang mit den vorgelegten Papieren. Ein besonderes Augenmerk ist auf frühere Landauffüllungen und die sonstige Historie des Grundstücks und der Aufbauten zu legen.

Immobilienprojekte werden häufig vermarktet, bevor der Projektentwickler seine Bauarbeiten vollständig abgeschlossen hat ("off plan"). Dies hat auch für den Erwerber Kosten- und sonstige Vorteile, da er sich sein Stück vom Paradies freier und individueller aussuchen kann. In diesem Fall ist allerdings sicher zu stellen, dass für die restlichen Arbeiten hinreichend Platz, Zeit, Geld, Arbeitskraft und vor allem der Vollendungswille zur Verfügung stehen.

(6) Hochwasserschutz hat für Thailand in der Due Diligence aus offensichtlichen Gründen an Bedeutung gewonnen. Die Gefahr einer Überflutung wurde in der Vergangenheit gerne kleingeredet. Hierzu gehört aber auch die Frage einer hinreichenden Entwässerung in der Regenzeit. Wer in Bangkok beobachtet hat, dass große Einkaufszentren bei Platzregen durch den Einsatz von Besen in unermüdlicher Handarbeit davor geschützt werden müssen, voll zu laufen, der wird auch nicht blind darauf vertrauen, dass seine Villa den örtlichen Anforderungen an einen Entwässerungsschutz entspricht. Hinzu kommen Themen wie Reservewassertanks, Notstromaggregate und dergleichen.

(7) Die Prüfung der Infrastruktur betrifft nicht nur die Straßenanbindung, Parkplätze, Strom, Wasser und Abwasser. Auch ein funktionierendes Mobilfunknetz und eine Internetanbindung sind in entfernteren Provinzen keine Selbstverständlichkeit. Neben Einkaufszentren, Schulen, Krankenhäusern und Freizeitangeboten geht es z. B. auch um Polizei, Feuerwehr und Müllabfuhr. Hierzu gehört nicht nur der Blick vom Grundstück aus, sondern es ist auch eine Erkundung des Umfelds sinnvoll. Wenn hinter der nächsten Ecke gerade eine Kartoffelstärkefabrik gebaut oder ein Entertainmentcenter betrieben wird - dies sind Fälle aus der jüngsten Praxis -, ist dies für den Investor von offensichtlichem Interesse.

(8) Der gegenwärtigen Landnutzung und der Nachbarschaft wird häufig eine zu geringe Bedeutung beigemessen. Fern von Bangkok fehlt die Sicherheit und Transparenz. Wer Insellagen, Weideland, Feld und Wald für Wohnanlagen nutzen will, kann mit der Erkenntnis konfrontiert werden, dass das Grundstück Teil eines Naturparks ist und eine Rechtsübertragung nur im Kreis der Personen zulässig ist, die hier seit langem verwurzelt sind. Der Besuch vor Ort kann Indikationen für Drittrechte bieten, die gewohnheitsrechtlich entstanden sind. Insoweit gilt es auf Markierungen und szenetypische Spuren zu achten und gegebenenfalls in Grundstücksnähe nach auskunftsfreudigen Anwohnern Ausschau zu halten.  

Der die Due Diligence durchführende bzw. leitende Rechtsanwalt sollte stets seine technischen Grenzen erkennen. In vielen Fällen wird sich seine Zuarbeiten auf die Stellung von Fragen konzentrieren und die Prüfung, ob die Antworten kompetent und unabhängig erteilt worden sind.

III. Der Besuch bei den Behörden

(9) Der Besuch beim Land Office zeigt, ob die vorgelegten und bereits geprüften Unterlagen authentisch und aktuell sind. Dies gilt zunächst für die Eigentümerstellung des Verkäufers und eingetragene Belastungen des Grundstücks. Ein derartiger "Title Search" ist aber nur die Spitze des Eisbergs und wer sich hierauf beschränkt, lässt eine Vielzahl von Problemfällen ungeprüft.

(10) Nicht alle Belastungen und Drittrechte müssen eingetragen sein, um wirksam zu werden. Die Kommunikation mit den Behörden muss auch dieses Thema umfassen. Es bedarf der Einsicht in Karten und Pläne und einem verständigen und sachverständigem Blick auf die Grundstückshistorie. 

(11) Eine möglichst lückenlose Aufarbeitung der Vorerwerbe und der sonstigen Vorgeschichte von Grund und Boden sowie Aufbauten ist der nächste Schwerpunkt des Besuchs bei den Behörden. Von einem gutgläubigen Erwerb sollte man hierbei nicht ausgehen. Wenn die Eigentümerkette - die lückenlose Abfolge der Rechtsübertragungen - ein schwaches Glied aufweist, wird sie erfahrungsgemäß zu dem Zeitpunkt reißen, an dem der ausländische Erwerber sein Geld bereits unwiderruflich investiert hat

(12) Nach dem Blick zurück folgt notwendigerweise die Prüfung und Erörterung von zukünftigen Veränderungen rechtlicher oder tatsächlicher Art, auch auf den Nachbargrundstücken. Welche Bauvorhaben sind bereits genehmigt, welche Bauanträge sind bereits absehbar? Wie soll der Bebauungsplan zukünftig ausgestaltet werden? Wo sind Umweltschutzauflagen zu erwarten und werden bestehende Umweltschutzauflagen künftig effektiver angewendet? 

IV. Prüfung der Rechtslage

Weder die Vorlage von Dokumentenkopien noch die Ortsbesichtigung oder Erörterung mit den Behörden kann eine eigenständige Prüfung der Rechtslage ersetzen. Dies ist daher die notwendige vierte Phase der Due Diligence.

(13) Die Rechtsprüfung erfolgt auf Microebene (stehen die Aufbauten im Einklang mit Baugenehmigung und sonstigen individuellen Genehmigungen) sowie auf Makroebene (Einklang mit Bebauungsplan, Zoning Laws zu Bebauungshöhe und Abstandsflächen sowie den Umweltschutzauflagen). Neben den Errichtungs- sind auch die Betriebsberechtigungen in die Due Diligence einzubeziehen. Die meisten thailändischen Hotels haben keine entsprechende Lizenz. Ähnliches gilt für die "Developer License" für Projektentwickler.

Das Vertrauen, dass man dasselbe tun darf wie der Nachbar nebenan wird nicht selten enttäuscht, wenn der Nachbar sich bei seinem Altbau auf Vertrauensschutz berufen kann, der neue Investor aber nicht. Zudem können von Thailändern errichtete Schwarzbauten nach dem Verkauf an den Ausländer zeitnah eine Abbruchverfügung nach sich ziehen. Dies ist insbesondere bei Hotelprojekten keine Seltenheit. 

(14) Es gibt erstaunlich zahlreiche und weitgehend unbekannte Übertragungs- und Erwerbsbeschränkungen nach örtlichem Recht. Hinzu kommen die allgemein bekannten Regeln des Ausländerinvestitionsrechts. Der Nachteil einer soliden und rechtlich nachhaltig und bestandskräftigen Erwerbsstruktur für eine Auslandsinvestition in thailändischen Grund und Boden ist, dass dies nicht die allerbilligste der denkbaren Vertragsstrukturen ist. Der Ausländer sollte sich sorgfältig überlegen, an welcher Stelle ihn Sparmöglichkeiten teuer zu stehen kommen.

(15) Bevorstehende Rechtsänderungen können das Baurecht, das Investitionsrecht, Lizenzerfordernisse, das Vertragsrecht, aber auch das Steuerrecht betreffen. Sie müssen entsprechend der Wahrscheinlichkeit des Eintritts bei der Due Diligence Berücksichtigung finden. 

(16) Der hier als letztes genannte Punkt der Reservierungsvereinbarung wird je nach Sachlage in einem früheren Stadium zu prüfen sein. Der ausländische Investor, der eine "Reservierungsgebühr" von 10 % des Kaufpreises anzahlt und dafür eine in deutscher Sprache verfasste und vom Eigentümer ausgedruckte Schmuckurkunde erhält, weiß natürlich selber, dass ihm dies keinen durchsetzbaren Anspruch vor einem thailändischen Gericht geben kann. 

Der Anzahlungsbetrag ist lediglich der Eintrittspreis, der für den Beginn von Vertragsverhandlungen gezahlt werden soll. Durch die Anrechnung auf den späteren Kaufpreis wird dem Interessenten ein finanzieller Anreiz geschaffen, den er selber bezahlt hat. Oft verkennt der Interessent, dass er auch nach Zahlung dieser „Gebühr“ einen weiten Spielraum hat, den Gesamtkaufpreis zu verhandeln.

Die Ergebnisse der Grundstücks-Due-Diligence können in den verschiedenen E-Mails, Papieren, Notizen und Übersichten gesammelt werden. Besser ist jedoch ein einheitlicher Due Diligence Report, der das Gesamtergebnis geordnet und in einheitlicher Struktur widerspiegelt. Eine derartige Unterlage kann auch im Fall eines späteren Weiterverkaufs gute Dienste leisten.


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