Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Thailändisches Immobilienrecht: Mietgarantien beim Wohnungskauf

Rechtstipp vom 12.03.2019
Rechtstipp vom 12.03.2019

Der thailändische Immobilienmarkt der Mietgarantiemodelle

Die Aussage, wonach die wirtschaftlich sinnvollste Immobilieninvestition ausgerechnet die eigene Wohnung sei, trifft generell sicherlich nicht zu. Bei der Investition in den thailändischen Immobilienmarkt geht es daher auch häufig um Objekte, die nicht, noch nicht, oder nicht dauernd selbst genutzt werden. Um am attraktiven thailändischen Immobilienmarkt teilzunehmen, bieten sich daher auch fremdgenutzte Objekte an, bei denen die Renditeerwartungen im Vordergrund stehen.

Das Immobilienmanagement wird umso aufwändiger und mühsamer, je größer die Entfernungen zum eigenen Wohnort sind. Dies gilt insbesondere für die kurzfristige Vermietung an Tagesgäste, Urlauber, im Hotelbetrieb oder über den Anbieter AirBnB und seine chinesischen Nachahmer. Es bietet sich daher an, eine strukturierte Immobilieninvestition zu wählen, die den Erwerb mit einer Vermietung und Rückkaufsgarantie kombiniert.

Unter dem Slogan „Rental Guarantee“ werden immer mehr Eigentumswohnungen („Condominium“) angeboten, die über einen langen Zeitraum eine Vermietungsgarantie offerieren und zusätzlich ein Rabattsystem („Cash Back“) sowie eine Rückverkaufsmöglichkeit („Buy Back Option“). Viele Immobilienentwicklungen lassen sich ohne diesen Zusatzvorteil gar nicht mehr vermarkten, was von vornherein nachdenklich stimmen sollte.

Wirtschaftliche Grundlagen der Modellgestaltungen 

Die Prospekte und Webseiten der Makler begründen die Vorteilhaftigkeit von 10 % Rendite über 10 Jahre mit den überlegenen Marketingfähigkeiten der marktnah aufgestellten Dienstleister. Ein professionelles Immobilienmanagement für eine Vielzahl von ausgesuchten Objekten generiert Vorteile, an denen der ausländische Investor und Eigentümer angemessen teilhaben solle.

Eine andere Sichtweise ist, dass die Renditeversprechungen dadurch erfüllt werden, dass eine teilweise Rückzahlung der überteuerten Immobilien durch dieses Modell verdeckt wird und sich der Schaden erst nach Ablauf der Garantiemietzeit zeigt. Die richtig schwarzen Schafe sind daraufhin konzipiert, dass die Renditeangaben zur Verkaufsförderung genutzt werden und der Entwickler mit gefüllten Kassen rechtzeitig das sinkende Schiff verlässt.

Sieben Prüfpunkte für eine langfristig erfolgreiche Gestaltung

Aus der Erfahrung der sorgfältigen Prüfung einer Vielzahl von Guaranteed Rental Modelle heraus, lassen sich sieben Aspekte identifizieren, die gute Investitionen von schlechten unterscheidet. Dies kann vorab mit der entsprechenden Expertise sachgerecht geprüft werden:

#1. Rechtliche Wirksamkeit: Die Vertragsklauseln zur Garantierendite, zur Rückzahlung sowie zum Rückkauf sind nicht immer mit rechtlicher Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit vereinbart. Stattdessen kann es sich um rechtlich unverbindliche Absichtserklärungen handeln oder Sollbruchstellen enthalten, aus denen sich der Projektentwickler selbst befreien kann. 

#2. Vertragsrisiken: Das Kleingedruckte bietet für den naiven Investor unerwartete Risiken, verdeckt ausgesprochene Zusicherungen und nutzt die Besonderheiten des thailändischen Rechts. Um im Konfliktfall die Zusagen und sogar die Investition selbst zu entwerten.

#3. Betriebsrisiken: Der optimistisch kalkulierte Auslastungsgrad hält dem Druck der Realität nicht immer stand. Unerwartete Renovierungen und Instandsetzungen produzieren Zusatzbelastungen. Wenn die Unbekannten in der Rechnung nicht sorgfältig verteilt wurden, zahlt im Zweifelsfall der ausländische Investor die Rechnung.

#4. Zukunftsrisiken: Die Zukunft ist ungewiss. Veränderungen können im rechtlichen Bereich eintreten oder aufseiten des Investors. Nicht jede Investition ist zukunftssicher. Die Vererbbarkeit und Übertragbarkeit zur vorweggenommenen Erbfolge, sowie verschiedene andere Ereignisse werden häufig nicht bedacht. 

#5. Finanzielle Aspekte: Ob eine Garantie oder eine Option wirklich etwas wert ist, merkt man häufig daran, ob sie für eine Finanzierung genutzt werden kann. Wenn eine Struktur nicht als bankfähig anzusehen ist, dann mag sie auch für den Investor nichts wert sein.

#6. Das Insolvenzrisiko: Der Projektentwickler hat häufig eine so dünne Finanzierungsdecke, dass er einem Stresstest nicht standhalten kann. Projekte können so nachlässig gestaltet sein, dass sie einen Konkurs geradezu einladen. Serienfehler in einer Vielzahl von Objekten könne auch finanzstarke Unternehmen über Nacht ruinieren.

#7. Pyramidensysteme: Thailands Gerichte tun sich nicht schwer, strukturierte Finanzierungen als „Ponzi Scheme“ anzusehen. Dies hat nachteilige Folgen für alle Beteiligten. Mitgegangen, mitgefangen, mitgehangen.

Der Markt strukturierter Immobilienfinanzierungen ist auch in Thailand in einer Wachstumsphase. Es gibt keinen Grund, die schwarzen Schafe zum Anlass zu nehmen, die gesamte Industrie zu verunglimpfen. Ganz im Gegenteil, es ergeben sich in der Mehrzahl der Fälle solide kalkulierte und konstruierte Investitionsmöglichkeiten. Man sollte nur nicht dem Anbieter blind vertrauen, sondern alles sorgfältig prüfen (lassen). 


Rechtstipps aus dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Thailändisches Recht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Dr. Ulrich Eder (PUGNATORIUS Ltd.)

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.