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Thailändisches Immobilienrecht – Sap-Ing-Sith ist das bessere Leasing

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Es passiert nicht alle Tage, dass Thailand ein neues Rechtsinstitut entwickelt. Ob es sachgerecht ist, für eine Unterstützung von ausländischen Immobilienkäufen den Begriff “Sap-Ing-Sith" festzulegen, soll hier nicht näher bewertet werden. 

Deutschsprachige Immobilienkäufer konnten in Thailand bisher im Wesentlichen zwischen dem Eigentumserwerb, der langfristigen Anmietung, der Eintragung eines Nießbrauchs, sowie dem Erbbaurecht wählen. Dieses vierblättrige Kleeblatt hat nicht allen Investoren Glück gebracht. Die thailändische Ausländergesetzgebung schränkt dies nämlich bezüglich aller Möglichkeiten empfindlich ein. Das Sap-Ing-Sith soll die diversen Nachteile vermeiden und zu einer angemessenen und soliden Lösung führen. Es klingt zu schön, um wahr zu sein. 

Das Sap-Ing-Sith kann oberflächig als das bessere Leasing verstanden werden. Es erfüllt letztlich die leeren Versprechungen, mit denen Leasing über Jahrzehnte vermarktet wurde, obwohl Thailand überhaupt keine Leasinggesetzgebung kennt. Es handelte sich bei derartigen Gestaltungen lediglich um vorausbezahlte Mietverträge, mit dem Thailand-typischen minimalem Mieterschutz. 

Mit dem Sap-Ing-Sith wird nunmehr eine Rechtsposition möglich, die mit einer Hypothek belastet werden kann, die veräußerbar ist, und die sich im Falle des Versterbens nicht in nichts auflöst, sondern auf die Erben übergeht. Der Immobilieninvestor wird also sehr viel weitgehender dem Grundstückseigentümer gleichgestellt – zumindest für maximal 30 Jahre. 

Die für eine solide Lösung bisher erforderliche Errichtung einer Grundstückskapitalgesellschaft mag vor diesem Hintergrund zukünftig entbehrlich sein. Damit entfällt dann auch die Notwendigkeit zu thailändischen Mehrheitsgesellschaftern und einer komplexen Gesellschaftsverfassung. Die eine oder andere thailändische Ehefrau wird feststellen, dass ihr ausländischer Ehemann nun nicht mehr auf sie angewiesen ist, um sein Stück vom Paradies zu erwerben.

Das neue Gesetz ist bereits offiziell verkündet und ab dem 27. November 2019 dann geltendes Recht. Die Nutzung derartiger ungetesteter Gesetze ist allerdings nicht nur in Thailand typischerweise ein nicht ganz risikoloses Unterfangen. Es gibt bisher keinen Vergleichsfall, keine ständige Rechtsprechung, keine typische Handhabung der Behörden, und möglicherweise ein ganz anderes Verständnis des Gesetzes, als sich dies für den ausländischen Beobachter ergibt.

Wer sich bisher auf die solide Struktur einer grundstückshaltenden Kapitalgesellschaft verlassen hat, sollte zunächst etwas abwarten, ob sich unerwartete Probleme bei der Anwendung und Durchsetzung ergeben, bevor eine Umstrukturierung ernsthaft in Aussicht genommen wird. Zudem sollte zunächst genau analysiert werden, inwieweit eine Umstrukturierung alte Probleme zum Vorschein bringt.

Wer in der Vergangenheit abenteuerlich genug war, eine Immobilientransaktion als Mietvertrag zu strukturieren, der mag sich darauf einzustellen haben, dass sein Grundstückseigentümer die damalige Transaktion sehr schnell anders bewerten wird, als dies damals in Hochglanzprospekten versprochen wurde. Insoweit sollte die Gesetzesänderung als Weckruf verstanden werden. Eine schnelle Nutzung der neuen, sicheren Möglichkeiten mag kleine Problemchen lösen, bevor sie zu großen Problemen angewachsen sind.  

Das neue Sap-Ing-Sith-Gesetz wird voraussichtlich zu Gewinnern und Verlierern führen. Solide und vertrauensvolle Unterstützung kann den Unterschied ausmachen. Auch im Immobilienbereich ist die Zeit für illegale Strukturen längst abgelaufen, auch wenn es noch nicht alle wissen.


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