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Thailändisches Investitionsrecht: Schwarmfinanzierung 4.0 – spezielle Anforderungen

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Der erste Beitrag „Schwarmfinanzierung 4.0 – zweistufige Strukturen“ erläutert die grundsätzlichen Anforderungen an eine zweistufige Finanzierungsstruktur. In diesem zweiten Beitrag werden die speziellen Anforderungen des thailändischen Rechts dargestellt.

Ausländern ist der direkte Immobilienerwerb in Thailand nicht gestattet. Da thailändische Grundstücke somit über eine Gesellschaftsstruktur gehalten werden, erfordert die Schwarmfinanzierung eine sachgerechte Kombination aus Immobilien- und Gesellschaftsfinanzierung.

Als grundstückshaltende Gesellschaft kommt in Thailand nur die „Company, Limited“, also die thailändische GmbH in Frage. Sie erfordert mindestens drei Gesellschafter und hat kein gesetzlich vorgeschriebenes Mindesteigenkapital. Um Grundstückseigentum zu erwerben, benötigt die thailändische Gesellschaft thailändische Anteilseigner, die zusammen mindestens 51% der Gesellschaftsanteile halten. Daneben kann ein ausländischer Gesellschafter 49 % der Anteile erwerben. Die Anteile können unterschiedlich ausgestaltet werden, so dass die Gesellschaft vom deutschen Minderheitsgesellschafter dominiert wird.

Bezüglich der Berechtigung einer thailändischen Kapitalgesellschaft, für ausländische Investoren Grundstücke zu erwerben und zu halten, bezüglich der Zulässigkeit der Begrenzung auf diesen einzigen Geschäftszweck und hinsichtlich weiterer Einzelheiten werden in der Rechtspraxis und auch von den einzelnen Behörden in Thailands Provinzen unterschiedliche Rechtsauffassungen vertreten. Eine auf den Einzelfall bezogene Stellungnahme zu den rechtlichen Rahmenbedingungen ist daher erforderlich, um Investitionssicherheit zu gewährleisten.

Die Absicherung der Zwischengesellschaft sowie der Schwarminvestoren im Ausland

Immobilieninvestitionen erfordern auch in Thailand eine hinreichende Sicherheit. Das Sicherheitenpaket für die zweistufige Schwarminvestition ist daher von großer Bedeutung. Dies betrifft grundsätzlich drei Ebenen:

  • die Bestellung eines Grundpfandrechts oder sonstiger Berechtigung unmittelbar an der Immobilie, eingetragen beim örtlichen Landamt,
  • verschiedene Absicherungsmaßnahmen auf Gesellschaftsebene, einschließlich der Gesellschaftssatzung sowie
  • Maßnahmen auf der Gesellschafterebene, insbesondere durch Gesellschaftervereinbarung, Anteilsverpfändung, Optionsrechte, etc.

Sicherheiten der Zwischengesellschaft können wahlweise an den Schwarminvestor weitergereicht werden, oder bei der Zwischengesellschaft verbleiben. Hierbei können sich aus den deutschen Regularien (Stichwort Einlagengeschäft) Einschränkungen ergeben. Eine umfassende Absicherung der Zwischengesellschaft erhöht deren Fähigkeit, die eigenen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den Schwarminvestoren zu erfüllen.

Bei der Auswahl der besten Struktur sind Thailands komplexe rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten. Zu vermeiden sind

  • eine direkte Verletzung der ausländerrechtlichen Gesetze (insbesondere Ausländerinvestitionsgesetz und Landgesetz),
  • eine indirekte Verletzung durch Einsetzung eines Strohmanns („Nominee“) oder
  • ein Verstoß durch eine dem verbotenen Tatbestand wirtschaftlich vergleichbare Gestaltung.

Treuhänderische Vereinbarungen, wie sie aus Deutschland bekannt sind, sind in Thailand nur beschränkt möglich. Soweit thailändische Gesetze vertragliche Regelungen nicht ermöglichen, ist zu prüfen, ob ein Ausweichen auf das nicht-thailändische Recht und Strukturelemente außerhalb Thailands mehr Flexibilität und Rechtssicherheit ermöglichen.

Die Risikostruktur der Schwarmfinanzierung

Der Schwarminvestor ist bereit, das kaufmännische Risiko seiner Thailandinvestition zu tragen. Dies umfasst den vollständigen Lebenszyklus, also den marktgerechten Kaufpreis, die ertragsoptimierten Vermarktungsmöglichkeiten sowie den späteren Veräußerungsgewinn.

Bezüglich der rechtlichen Risiken besteht einerseits die Verpflichtung, diese angemessen zu minimieren und andererseits in einem gewissen Umfang eine Offenlegungspflicht. Das Absicherungspaket der Investition umfasst insbesondere

  1. die Immobilien-Due-Diligence,
  2. eine rechtswirksame und sachgerechte Vertragsgestaltung,
  3. die Einhaltung der Regelungen des Ausländerrechts,
  4. den Schutz vor den thailändischen Mehrheitsgesellschaftern und sonstigen Beteiligten,
  5. die Erfüllung laufender gesetzlicher und regulatorischer Pflichten des thailändischen Rechts,
  6. die schnelle und effiziente Rechtsdurchsetzung, einschließlich gerichtlichem Rechtsschutz, sowie
  7. die kalkulatorische Berücksichtigung der Steuerbelastung und Minimierung von Steuerrisiken.

Trotz des ausländischen Erwerbsverbots für thailändische Grundstücke und trotz der Beschränkungen des thailändischen Ausländerrechts sind ein Großteil der thailändischen Immobilien an touristisch attraktiven Küsten, auf Inseln und an Stränden in ausländischer Hand und unter ausländischem Management. Thailand ist unverändert offen für und hungrig nach ausländischen Investitionen. Eine sachgerecht strukturierte Schwarmfinanzierung aus dem Ausland vereinbart den Wunsch deutscher Investoren nach einem Stück vom thailändischen Paradies mit den berechtigten hohen Renditeerwartungen sowohl der Schwarminvestoren wie auch der Crowdfunding-Plattform.

Der dritte Beitrag beschreibt die Anforderungen an die Schwarmfähigkeit eines konkretes Immobilienprojekts in Thailand. Im vierten Beitrag wird aufgezeigt, welche Anforderungen ein deutscher Schwarminvestor an die deutsch-thailändische Gestaltung stellen sollte.


Rechtstipp vom 09.11.2016

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