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Tiny Houses

  • 8 Minuten Lesezeit

Tiny Houses erfreuen sich bei uns zunehmender Beliebtheit. Sie werden auch hierzulande als Alternative, bzw. ideale Lösung für das Bedürfnis des „eigenen Daches über dem Kopf“ bei knappem Budget (sowie nicht auszuschließende Wohnortswechsel) ohne übermäßige Verschuldung, angesehen.

Bewohnern eines Tiny House geht es in der Regel um die Reduzierung auf das Wesentliche zugunsten finanzieller Freiheit und persönlicher Unabhängigkeit sowie um einen Beitrag zu Ökologie und Nachhaltigkeit.

In Deutschland befindet sich die Tiny-House-Bewegung noch in den Anfängen, aber immer mehr Menschen werden vom regelrechten Fieber gepackt. 

Allerdings darf ein Tiny House, trotz des vergleichsweise geringen Aufwandes bei Errichtung und der gerade kennzeichnenden geringen Größe, nicht nach Belieben aufgestellt werden. Das deutsche Baurecht gilt auch für Tiny Houses. 

Wer in Deutschland irgendwo bauen oder ein Bauvorhaben realisieren möchte, der unterliegt immer in irgendeiner Form dem Baurecht und benötigt eine Baugenehmigung. Hierbei ist es egal ob es sich um ein mehrstöckiges (traditionelles) Haus oder oder eben um ein kleines Tiny House handelt. 

Sobald ein Tiny House aber auf einem Grundstück in irgendeiner Form bewohnt, wird es auf Grundlage der Landesbauordnung zu einem Gebäude der Gebäudeklasse 1. Dabei ist es egal, ob das Tiny House auf Rädern, auf einer Wechselbrücke oder auf einem Fundament steht. Somit ist gegebenenfalls eine Baugenehmigung für das begehrte Tiny House von nöten. Ausschlaggebend wo man ein Tiny House aufstellen kann und wo gerade nicht, ist die jeweilige Art der Nutzung. Man differenziert hier zwischen folgenden Nutzungen:

●      Dauerhaftes Wohnen

●      Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus


Dauerhaft wohnen im Tiny House

Wenn das Tiny House dauerhaft zu Wohnzwecken dienen soll, muss das jeweilige Grundstück zwei Bedingungen erfüllen:

  1. Es muss sich um ein Grundstück handeln, das nach der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) für das Wohnen zugelassen ist. Das sind beispielsweise Wohngebiete, Kleinsiedlungsgebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, urbane Gebiete, Kerngebiete und Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung oder Sondergebiete. In manchen dieser Gebiete gibt es örtliche Bebauungspläne, die regeln, welche Art von Häusern gebaut werden dürfen. Oder es gibt eine Ortsgestaltungssatzung. Hierdurch wird es unter Umständen schwierig, eine Baugenehmigung für ein Tiny House zu bekommen. Am einfachsten bekommt man ein Tiny House wahrscheinlich in einem Sondergebiet oder in "Gebieten zur Entwicklung der Wohnnutzung" genehmigt, da es dort am wenigsten Auflagen gibt.
  2. Das Grundstück muss erschlossen sein, was bedeutet, dass es an das öffentliche Straßen- und Wegenetz und an das Ver- und Entsorgungsnetz angebunden sein muss.

Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, hängt es von der jeweiligen Landesbauordnung ab, ob und in welcher Form das Tiny House genehmigungspflichtig ist. Dabei gibt es folgende Möglichkeiten:

1.    Der Bau ist verfahrensfrei. Das heißt, es müssen weder ein Bauantrag, noch ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden. Allerdings ist eigenverantwortlich zu prüfen, ob das Bauvorhaben wie geplant umsetzbar ist und die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigen sind den zuständigen Behörden vorzulegen (beispielsweise: der Standsicherheitsnachweis und der Wärmeschutznachweis). 

2.    Der Bau des Tiny Houses ist genehmigungsfrei. Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben sprechen die Behörden von Bauanzeige-, Kenntnisgabe-, Mitteilungsverfahren. Die Anforderungen im Hinblick auf die einzureichenden Unterlagen für diese Verfahren können je nach Bundesland variieren. Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist, dass die Baugenehmigung innerhalb einer gesetzlich in der Landesbauordnung festgelegten Frist nach Einreichung der Bauvorlagen als erteilt gilt, sollte die zuständige Baubehörde nicht gegenteilig bescheiden.

3.    Es gibt ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren. Zuständig für die Erteilung der Baugenehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Den Antrag auf Erteilung einer Baugenhemigungist schriftlich bei der Gemeindeverwaltung einreichen. Welche Bauunterlagen dabei benötigt werden, hängt von der Landesverordnung über Bauunterlagen und die bautechnische Prüfung ab. Der Bauantrag muss vom Antragsteller und vom Entwurfersteller (der zugleich bauvorlageberechtigt ist) unterschrieben sein. Das kann im einzelnen ein Architekt sein, ein Bauingenieur und in einigen Bundesländern auch ein Bautechniker oder Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes.


Anforderungen, die ein Tiny House für dauerhaftes Wohnen erfüllen muss

Da die Landesbauordnung für Wohnungen vorschreibt, dass sie eine Küche und ein Bad haben müssen, ist ein Tiny House ohne Küche und Bad nicht genehmigungsfähig. Weitere Anforderungen, die das Minihaus erfüllen muss:

●      Aufenthaltsräume müssen mindestens 2,40 Meter hoch sein – wobei es da in einigen Bundesländern Ausnahmen gibt.

●      Fensterlose Bäder und Toiletten sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.

●      Bei Tiny Houses aus Holz kann eine Blitzschutzanlage notwendig sein.

●      Außerdem unterliegen auch Treppen, Türen, Fenster und Fluchtwege den Bestimmungen der Landesbauordnung.

Nutzung als Wochenend- oder Ferienhaus

Wer sein Tiny House nur gelegentlich als Wochenendhaus oder als Ferienhaus nutzen will, kann es alternativ auf einem Grundstück in einem "Sondergebiet, das der Erholung dient" aufstellen. Diese Gebiete dienen extra dem Bau von Wochenend- oder Ferienhäusern. Sie liegen meist umgeben von Außengebieten, also mitten in der Natur. Zudem gelten in solchen Gebieten oft tolerantere Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen. Häufig ist der Bau hier verfahrens- oder genehmigungsfrei, wenn die Grundfläche nicht mehr als 50 Quadratmeter beträgt. Unbedingt zu beachten bleibt aber auch hier, dass das Grundstück dort ebenfalls erschlossen sein.

Dauerhaftes Wohnen ist in solchen Tiny Houses in der Regel nicht erlaubt. Anderes gilt nur, wenn im Bebauungsplan eine Wohnnutzung zugelassen ist.

Grundstück für das Tiny House: Mieten, Pachten oder Kaufen?

Essentiell für das Tiny House, bzw. bereits für die Planung zum Aufstellen eines solchen, ist die Frage nach einem geeigneten Grundstück. Gerade mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück entstehen gleichzeitig nicht selten interessante juristische Fragestellungen. Hierbei ist vor allem die “Beziehung” des Tiny House und dem jeweiligen Grundstück von großer Bedeutung. 

Grundstück mieten, pachten, kaufen ?

Im Falle eines Stand- oder Aufstellplatzes auf einem Camping-/Wochenendplatz wird dieser gemietet. Umgangssprachlich wird oft von “Pacht” gesprochen. Da auf solch einem Platz lediglich der „Gebrauch der Sache“, also der Aufenthalt auf dem Grundstück, möglich ist handelt es sich rechtlich gesehen um einen Mietvertrag. Darüber hinaus werden keine weiteren Rechte auf den Mieter übertragen (wie beispielsweise das Erwirtschaften von Erträgen mit der “Sache“, usw.).

Darüber hinaus besteht dem Grunde nach die Option (soweit möglich) das Grundstück zu erwerben. Der Käufer wird dann Eigentümer des Grundstücks und erwirbt damit alle Rechte daran, wie beispielsweise die Errichtung einer baulichen Anlage.

Weiter besteht ebenfalls die Möglichkeit das Tiny House auf einem privaten (Bau-) Grundstück zu errichten. Zu beachten ist allerdings folgendes, zunächst einmal ist es niemandem gestattet auf einem “fremden” Grundstück, ein Bauwerk zu errichten. Hier kommt allerdings als durchaus interessante Option das Erbbaurecht zu Trage. Dieses ermöglicht über einen sog. Erbbauvertrag (Pacht) die Übertragung des Rechts, also hier auf einem fremden Grundstück zu bauen. Als Unterschied zum Mietvertrag wird hier neben der Gebrauchsüberlassung der „Sache“ auch ein „Recht“ übertragen wird, daher handelt es sich um einen Pachtvertrag. Zu beachten ist allerdings, dass das Erbbaurecht auf dem Prinzip des eigenen Hausbaus auf einem langfristig gemieteten Grundstück beruht. Somit allerdings auch auf „traditionellen“ Annahmen zum Hausbau, nach denen ein Gebäude fest mit dem Erdboden verbunden ist und nicht ohne weiteres entfernt werden kann. So ist es für Tiny Houses, welche in den meisten Fälle in irgendeiner Form mobil sind und bleiben, mit Tücken verbunden.

Beim Erbbaurecht ist der Ausgangspunkt, dass der Pächter des Grundstücks das Gebäude darauf dauerhaft bewohnen möchte (bis zum Lebensende, im Anschluss dann die Erben). Folglich sind meistens die Laufzeiten des Vertrages sehr lang. Hinzu kommt, dass der Erbpachtvertrag nicht kündbar ist, lediglich der Heimfall ist im Gesetz vorgesehen (Eigenbedarfs des Verpächters). Nach Ablauf des Vertrages geht das Haus in das Eigentum des Verpächters über.

Dieses ließe sich zwar im Erbpachtvertrag entsprechend regeln (etwa  eine kürzere Vertragslaufzeit, Rückbau des Grundstücks nach Vertragsende, usw.), aber gerade  für transportable Tiny Houses besteht darüber hinaus eine weitere Lösung, die oben aufgeführten Probleme außen vor lassen.

Der Scheinbestandteil  § 95 BGB

Der § 95 BGB, der ursprünglich für das Eigentums- und Steuerrecht gedacht war, passt gerade für die transportablen Tiny Houses.

Demnach sind “Scheinbestandteile”, die, obwohl mit einem Grundstück „verbunden“ oder darauf abgestellt, rechtlich selbständige bewegliche Sachen die im Eigentum des jeweiligen Mieters bleiben.

Ein erforderlicher notariell beglaubigter Erbbau- (Pacht-) Vertrag mit Grundbucheintrag ist somit nicht zwingend notwendig, um ein entfernbares Tiny House zum vorübergehenden Zweck, auf einem gemieteten Grundstück mit einer Baugenehmigung zu errichten. Ein einfacher Mietvertrag für das Grundstück mit dem Hinweis auf § 95 BGB zum Aufstellen eines Tiny House ist völlig ausreichend.


Was bedeutet das für Tiny House Besitzer?

Zusammenfassend bleibt zu erwähnen: Ob nun ein (Bau-) Grundstück gemietet, gepachtet oder gekauft wird – das Errichten (Aufstellen) eines Tiny Houses bedarf immer in irgendeiner Form einem behördlichen Verfahren. 

Wann ein Grundstück gemietet oder gepachtet werden muss, hängt davon ab, ob das Aufstellen des Tiny House zum vorübergehenden Zweck erfolgt und die spätere Aufhebung des Vertrages  von Anfang an beabsichtigt ist oder ob von Beginn an zu erkennen gegeben wird, das man dauerhaft auf diesem Grundstück bleiben möchte.

Ist von vornherein klar, dass man in einigen Jahren mit seinem Haus weiter ziehen wird, so reicht ein ganz normaler Mietvertrag über das Grundstück. Die Baugenehmigung für das Tiny House wird dann in Bezug auf den Mietvertrag und das Tiny House als Scheinbestandteil nach §95 BGB beantragt.

Soll das Tiny House jedoch auf diesem Grundstück stehen, bzw. wird es fest mit dem Grundstück verbunden (z.B. durch ein Betonbodenplatte), dann lässt sich der vorübergehende Zweck des Gebäudes nicht mehr erkennen und somit wird in diesem Fall ein Erbbauvertrag benötigt.

Sicher ist, der Druck auf den Wohnungsmarkt in den Ballungszentren wird in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Tiny Houses bieten in Anpassung an den immer schneller werdenden Lebenswandel eine enorm attraktive Alternative zu traditionellen Mustern des Wohneigentums deren weitere Entwicklung, auch und insbesondere in rechtlicher Hinsicht, mit Spannung zu verfolgen sein wird.

Sollten wir Sie durch diesen Artikel neugierig im Bezug auf Tiny House Projekte gemacht haben, stehen wir Ihnen gerne in vollem Umfang zu jedem nötigen Aspekt und in jeder Phase Ihres Vorhaben juristisch beiseite.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Öffentliches Baurecht

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