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Tiny Houses (Minihäuser) – Die Freiheit von baurechtlichen Vorgaben? (Teil 1/2)

Rechtstipp vom 20.08.2018
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Rechtstipp vom 20.08.2018
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Definition

Zur Zeit tauchen in den Schlagzeilen immer mal wieder die sogenannten „Tiny Houses“ auf und im Netz finden sich entsprechende Baupläne und Bauanleitungen. Aber was genau sind „Tiny Houses“ und was verbirgt sich hinter dem Trend aus den USA?

„Tiny Houses“ bedeutet wörtlich übersetzt „winzige Häuser“ und beschreibt ein sehr kleines Wohngebäude. Zu unterscheiden ist zwischen der mobilen und der stationären Erscheinung dieser Häuser. Während unter dem Begriff „Tiny Houses“, nach dem amerikanischen Vorbild, oft die mobilen Häuser auf Rädern gemeint sind, werden die stationären Häuser vielfach als „Mini-, Klein- und Singlehaus“ bezeichnet. Eine festgelegte Größenordnung gibt es nicht, doch messen die meisten stationären „Tiny Houses“ nicht mehr als 50 qm². Die mobilen „Tiny Houses“ dagegen werden sich meist im Rahmen von einer Höhe bis zu 4 m, einer Breite von 2,55 m und einer Länge von 7 m halten, weil für solche Anhänger keine Sonderzulassung nach der Straßenverkehrsordnung erforderlich ist. Letztere haben damit selten eine größere Wohnfläche von 15 qm².

Im Gegensatz zum einfachen Wohn- und Campingwagen für den Urlaub sollen die „Tiny Houses“ einen dauerhaften Wohnsitz bilden und bieten daher oft die Möglichkeit, autark zu leben. Verwirklicht wird das unter anderem durch Einrichtungen, die das Regenwasser auffangen, und Solaranlagen auf dem Dach.

Attraktiv sind die „Tiny Houses“ deshalb, weil sie in ihrer Anschaffung vergleichsweise günstig sind und insbesondere die mobilen Versionen ihren Bewohnern Flexibilität und Freiheit bezüglich der Wahl des Wohnortes gewähren. Wer seinen Besitz und Wohnraum auf das Wesentliche reduziert, leistet damit nebenbei auch einen Beitrag zu mehr Ökologie und Nachhaltigkeit.

Genehmigungspflichten

Rein theoretisch bieten die „Tiny Houses“ viele Freiheiten, die in der Praxis aber mit zahlreichen baurechtlichen Vorschriften eingeschränkt werden. Für die Beantwortung der Frage, welche baurechtlichen Vorgaben bei der Anschaffung eines „Tiny House“ und der Verwirklichung dieser Lebensart zu beachten sind, ist zwischen den stationären und mobilen „Tiny Houses“ zu unterscheiden.

Bei den stationären „Tiny Houses“ handelt es sich um normale Wohnhäuser, nur eben in kleinerer Ausführung, für die das Baurecht des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes (LBO) gilt. Als bauliche Anlage gemäß § 1 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Hessische Bauordnung (HBO), deren Fundament mit dem Erdboden verbunden ist, unterliegt das „Tiny House“ der Genehmigungspflicht. Bevor mit dem Bau des „Tiny Houses“ begonnen wird, ist ein Bauantrag gemäß § 60 Abs. 1 HBO bei der zuständigen Behörde zu stellen. Dafür muss der Antragsteller noch nicht Eigentümer des Grundstücks sein, auf dem er das „Tiny House“ errichten will. Besteht Unsicherheit, ob eine Genehmigung für die Errichtung des „Tiny House“ auf dem Wunschgrundstück erteilt werden wird, kann vor dem Bauantrag auch eine kostengünstigere Bauvoranfrage gestellt werden. Ein Bauantrag muss auch dann gestellt werden, wenn das „Tiny House“ auf dem Flachdach eines anderen Gebäudes stehen soll, weil auch in diesem Fall öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten sind. Dem Bauantrag sind die erforderlichen Bauvorlagen gemäß § 60 Abs. 2 S. 1 HBO beizufügen, die ein gemäß § 49 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 S. 1 Nr. 1 HBO Bauvorlageberechtigter gefertigt hat. Bauvorlageberechtigte können zum Beispiel Architekten, Ingenieure, Innenarchitekten sowie Meister im Maurer-, Betonbauer- und Zimmererhandwerk sein.

Anders sieht es bei den mobilen „Tiny Houses“ auf Anhängern oder Wägen aus. In diesem Fall ist das Fundament des „Tiny Houses“ nicht mehr mit dem Erdboden verbunden und stellt damit keine bauliche Anlage mehr da. Stattdessen gilt für sie das Straßenverkehrsrecht. Soll für das mobile „Tiny House“ nun aber ein längerfristiger Abstellplatz gefunden werden (in der Regel ab einer Dauer von drei Monaten), ist ein Stellplatz erforderlich und das Baurecht findet Anwendung. Ein Stellplatz ist eine bauliche Anlage gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 HBO und bedarf einer Genehmigung. Es gilt also das Gleiche wie für abgestellte Wohn- und Campingwägen. Gegebenenfalls kann es für die Erteilung der Genehmigung erforderlich sein, dass die Räder demontiert und das „Tiny House“ auf ein Gestell gesetzt wird. So fügt sich das „Tiny House“ entsprechend dem Bebauungsplan besser in die umliegende Bebauung ein.

Suche nach dem geeigneten Grundstück

Sowohl für stationäre als auch für abzustellende mobile „Tiny Houses“ muss ein geeignetes Grundstück gefunden werden. Über die Widmung von Grundstücken geben der Flächennutzungsplan und/oder der Bebauungsplan Auskunft. Ersterer teilt den Innenbereich in sogenannte Wohn-, Misch- und Gewerbeflächen ein und markiert Sonderflächen, § 1 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Freizeit- beziehungsweise Erholungsgrundstücke als Sonderflächen sind im Vergleich zu Baugrundstücken kostengünstiger, aber unterliegen strengeren Anforderungen als Grundstücke im Innenbereich oder Baugrundstücke. Dort ist hauptsächlich land- und forstwirtschaftliche Bebauung zulässig (§ 35 BauGB). Zusätzlich ist es nicht möglich, seinen Wohnsitz auf einem Freizeitgrundstück anzumelden, sodass es für das Vorhaben „Tiny House“ eher ungeeignet ist.

Daneben gibt es Campingplätze sowie Wochenend- und Ferienhausgebiete, auf denen Parzellen oder Stellplätze verpachtet werden. In diesen Fällen ist kein Bauantrag erforderlich, weil für diese Gebiete vorab eine allgemeine Genehmigung zum Aufstellen von zum Beispiel Zelten, Wohn- und Campingwägen, gegebenenfalls unter Einhaltung von Auflagen, erteilt wurde. Allerdings gibt es selten Campingplätze, auf denen dauerhaft gewohnt werden darf, weil sie im Bebauungsplan häufig als Erholungsgebiete und nicht als Wohngebiete ausgewiesen sind.

Daraus folgt, dass ein „Tiny House“, das als Dauerwohnsitz dient, nur in einem Wohn- oder Mischgebiet errichtet oder längerfristig abgestellt werden kann. Soll es in einem Gewerbegebiet stehen, ist dazu die Anmeldung eines Gewerbes in dem „Tiny House“ erforderlich. Darüber hinaus muss es sich um ein erschlossenes Grundstück handeln, das heißt, der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz muss gewährleistet sein.

Zusätzlich gilt es zu prüfen, welche Vorgaben der Bebauungsplan oder auch eine Ortsgestaltungssatzung beispielsweise bezüglich der Bauweise für das Gebiet vorsieht. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich das „Tiny House“ nach der umliegenden Bebauung richten (§ 34 BauGB).

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht oder der Verfahrenspflicht gibt es in den Fällen der §§ 55, 56, 68, 69, 80 Abs. 4 Nr. 1 HBO. Diese Ausnahmen befreien jedoch nicht von der Pflicht, die geltenden Gesetze zu beachten. 

Suchen Sie Rat?

Auskunft über Grundstücke und die jeweils geltenden Vorschriften, sowie Hilfe bei der Suche nach einem passenden Grundstück kann die örtlich zuständige Baubehörde bieten. Aber auch ein Gang zum Anwalt ist ratsam, der Ihnen über diese Informationen hinaus bei der Durchführung des Bauvorhabens begleitend und beratend zur Seite stehen kann!


Rechtstipp aus der Themenwelt Baugenehmigung und den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Öffentliches Baurecht, Verkehrsrecht

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