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Tipp für Vermieter: Außerordentliche Kündigung immer mit ordentlicher Kündigung verbinden
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Zahlt ein Mieter die vereinbarte Miete nicht pünktlich oder gar nicht, so fragen sich Vermieter regelmäßig, ob und wie sie den Mietvertrag kündigen können, um verlässlichere Mieter zu bekommen.
Hier gilt es allerdings, aufzupassen: Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter sehr stark, sodass eine Kündigung nur unter besonders strengen Voraussetzungen möglich ist. Darunter fällt beispielsweise die Nichtzahlung der Miete.
Hierbei sollten Mieter und Vermieter eine wichtige Gerichtsentscheidung kennen: Auch, wenn der Mietrückstand innerhalb der sogenannten Schonfrist beglichen wird, kann der Vermieter noch kündigen. Dies entschied der Bundesgerichtshof bereits Ende Februar 2016 (BGH, Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14).
Vorsicht: Außerordentliche Kündigung kann unwirksam werden
Die Nichtzahlung der Miete ist mietrechtlich ein Grund für eine „außerordentliche Kündigung“: Sobald der Mieter mit zwei vollen Mieten im Rückstand ist, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit, diese fristlose Kündigung zu Fall zu bringen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Mietrückstände begleicht. Dies regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) explizit – es handelt sich dabei um die so genannte „Schonfristregelung“.
Dies kann dann für den Vermieter unangenehm werden: Der Vermieter muss den Räumungsprozess dann beenden („für erledigt erklären“), da er den Räumungsanspruch in dieser speziellen Fallkonstellation nicht mehr durchsetzen kann. Zwar kann er jetzt noch ordentlich kündigen, doch muss er in diesem Fall ärgerliche weitere drei Monate Kündigungsfrist abwarten und dann eventuell abermals eine Räumungsklage erheben.
Tipp vom Rechtsanwalt
Dieser Ärger kann allerdings vermieden werden. Ich empfehle Vermietern nachdrücklich, eine außerordentliche Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung zu verbinden. Denn nur dann sind die Vermieter auf der sicheren Seite.
Zumeist sind die drei Monate Kündigungsfrist schon während des laufenden Gerichtverfahrens verstrichen, sodass eine Räumung der Wohnung alsbald in Sicht ist. Denn für eine ordentliche Kündigung reicht das zumindest zweimalige Nichtzahlen der Miete bereits aus. Zudem – und das ist für Vermieter besonders interessant – gilt die Schonfristregelung bei einer ordentlichen Kündigung nicht.
Vermieter sollten sich bei Kündigungen vorher anwaltlich beraten lassen. Insbesondere außerordentliche Kündigungen bedürfen eines wasserdichten Kündigungsgrundes, da sie oft von dem Mieter gerichtlich angegriffen werden. Nur bei einer rechtlich einwandfreien Kündigung kann das Interesse des Vermieters ohne vermeidbare Komplikationen durchgesetzt werden.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt
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