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Überblick über das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte

Rechtstipp vom 07.07.2007
Rechtstipp vom 07.07.2007

Überblick über das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte

Am 1.1.2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft getreten (BGBl. I 2006 (Nr. 64), S. 3316) mit dem eine Reihe von Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) geändert und ergänzt wurden.

Dieser Beitrag stellt die für die Immobilienpraxis bedeutsamsten Änderungen vor.

Auf einen Blick

  • Einführung eines beschleunigten Verfahrens für Bebauungspläne der Innenentwicklung.
  • Flexibilisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
  • Erweitertes Steuerungsinstrumentarium zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche.
  • Der Verzicht auf das Einfügungsgebot des § 34 BauGB im Einzelfall wird auf Wohnbauvorhaben erstreckt.
  • Einführung eines satzungsrechtlichen Instruments zur erleichterten Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.
  • Private Initiativen zur Stadtentwicklung werden anerkannt und gestärkt.
  • Die Anfechtungsmöglichkeit eines Bebauungsplanes wird eingeschränkt.

 

Einführung eines beschleunigten Verfahrens für Bebauungspläne der Innenentwicklung

Im Zentrum der Novelle steht die Einführung eines beschleunigten Verfahrens für Bebauungspläne der Innenentwicklung durch den neuen § 13a BauGB. Danach kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) in einem beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.

Dieses beschleunigte Verfahren zeichnet sich zunächst dadurch aus, dass die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB entsprechend gelten. Der daraus resultierende Beschleunigungseffekt liegt - neben dem Absehen von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange - vor allem darin, dass von einer Umweltprüfung und der Erstellung eines Umweltberichtes und dem damit verbundenen häufig zeitaufwändigen Ermittlungsverfahren abgesehen wird.

Ein solcher "Innenentwicklungsbebauungsplan" kann ferner abweichend von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (FNP) aufgestellt werden; der FNP ist dann im Wege der Berichtigung anzupassen - ein redaktioneller Vorgang, auf den die Vorschriften über die Aufstellung von Bauleitplänen keine Anwendung findet.

Bei einem "Innenentwicklungsbebauungsplan", der eine Grundfläche von weniger als 20.000 m2  Grundfläche festsetzt, entfällt ferner das Ausgleichserfordernis für Eingriffe in Natur und Landschaft. Zulässig ist die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes in diesem beschleunigten Verfahren nur, wenn in ihm eine Grundfläche von weniger als 20.000 m2  festgesetzt wird oder aber von 20.000 m2 bis weniger als 70.000 m2, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Einbeziehung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange, deren Aufgaben durch die Planung berührt sein können, die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären.

Die Kriterien für diese Vorprüfung des Einzelfalls werden in einer neuen Anlage 2 zum BauGB aufgeführt. Ausgeschlossen ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren, wenn durch ihn die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die ihrerseits einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von „Fauna-Flora-Habitat"- oder Vogelschutzgebieten bestehen.

 

Flexibilisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

Eine praxisbedeutsame Ergänzung erhält § 12 BauGB. Durch Absatz 3a wird nunmehr ermöglicht, in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festzusetzen, namentlich durch Festsetzung eines Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung. Die Zulässigkeit eines Vorhabens bleibt freilich auf das Vorhaben beschränkt, zu dessen Durchführung sich der Investor im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Abgesichert wird dies durch eine § 9 Abs. 2 BauGB entsprechende Festsetzung.

Künftig ist bei einer Änderung des Vorhabens also eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht mehr erforderlich wenn sich das geänderte Vorhaben im Rahmen der allgemein festgesetzten Nutzung bewegt, sondern nur noch eine Änderung des mit der Gemeinde geschlossenen Durchführungsvertrages.

 

Erweitertes Instrumentarium zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche

Zur planungsrechtlichen Steuerung einzelner Nutzungen im unbeplanten Innenbereich wird dem § 9 BauGB ein Absatz 2a neu angefügt. Danach kann für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs.1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder unzulässig oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

Die Neuregelung zielt i. E. auf die planungsrechtliche Steuerung (großflächiger) Einzelhandelsbetriebe im unbeplanten Innenbereich durch die Aufstellung (einfacher) Bebauungspläne, mit denen gezielt Bestimmungen über die Zulässigkeit bestimmter Arten von Nutzungen und damit insbesondere von Einzelhandelsbetrieben getroffen werden können.

 

Erstreckung des § 34 Abs. 3a BauGB auf Wohnbauvorhaben

Der Anwendungsbereich des mit dem EAG-Bau neu eingefügten § 34 Abs. 3a BauGB, auf dessen Grundlage unter bestimmten Voraussetzungen vom Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen kann, wird nun auch auf Wohnbauvorhaben erstreckt.

 

Änderungen im Sanierungsrecht

Im Sanierungsrecht wird das Zügigkeitsprinzip dadurch gestärkt, dass die Gemeinden künftig in der Sanierungssatzung festzulegen haben, innerhalb welcher Frist - die 15 Jahre nicht überschreiten soll - die Sanierung durchgeführt werden soll. Die Frist kann freilich verlängert werden. Ist die Frist abgelaufen, ist die Sanierungssatzung aufzuheben.

Vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemachte Sanierungssatzungen sind spätestens bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden.

Mit § 154 Abs. 2a BauGB erhalten die Gemeinden ein satzungsrechtliches Instrument zur erleichterten Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags. Die Abrechnungsmöglichkeit knüpft an den im Sanierungsgebiet entstandenen Aufwand für die Erweiterung und Verbesserung der Verkehrsanlagen an. Voraussetzung für die erleichterte Abrechnung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwandes liegt.

 

Stärkung privater Initiativen der Stadtentwicklung

Eingefügt wird im 2. Kapitel „Besonderes Städtebaurecht" ein neuer 5. Teil des Titels „Private Initiativen" mit dem neuen § 171f BauGB. Künftig können nach Maßgabe des Landesrechts unbeschadet sonstiger Maßnahmen nach dem BauGB Gebiete festgelegt werden, in denen in privater Verantwortung standortbezogene Maßnahmen durchgeführt werden, die auf der Grundlage eines mit den städtebaulichen Zielen des Gemeinde abgestimmtem Konzepts der Stärkung oder Entwicklung von Bereichen der Innenstädte, Stadtteilzentren, Wohnquartiere und Gewerbezentren sowie von sonstigen für die städtebauliche Entwicklung bedeutsamen Bereichen dienen.

Die Vorschrift erfasst grundsätzlich alle städtebaulich bedeutsamen Bereiche, weil für die Hebung städtebaulicher Qualitäten nicht nur in Innenstadtlagen ein Bedürfnis bestehen kann. Zur Finanzierung der Maßnahmen und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands können durch Landesrecht Regelungen getroffen werden (§ 171f Satz 2). Private Initiativen für die Stadtentwicklung werden damit ausdrücklich anerkannt und gestärkt.

 

Planerhaltung und Anfechtbarkeit

Bei den Vorschriften der Planerhaltung wird u.a. in § 215 Abs. 1 BauGB die Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt. Dem angepasst wird die Frist für Normenkontrollanträge nach § 47 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO), die gleichfalls auf ein Jahr verkürzt wird. Im übrigen sind Normenkontrollanträge gegen Bebauungspläne und bestimmte Satzungen nach dem BauGB künftig unzulässig, wenn es der Kläger im Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren versäumt hat, Einwendungen vorzubringen.

 

 

Die Novelle zielt spürbar auf die Verbesserung der Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Entwicklung und Stärkung der Innenbereiche der Kommunen, was auch seitens der im Gesetzgebungsverfahren beteiligten Kommunen begrüßt wurde. Indes können sich insbesondere für den Einzelhandel mit dem nochmals erweiterten Instrumentarium zur Sicherung zentraler Versorgungsbereiche Friktionen bei Standortentscheidungen ergeben.

 


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