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Umbauzuschlag

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Der Umbau- und Modernisierungszuschlag wird in § 36 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 2013 für das Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ geregelt. Er bildet eine wesentliche Komponente der Vergütung beim Bauen im Bestand.

Der – schriftlich zu vereinbarende – Umbauzuschlag beträgt jeweils bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad „bis 33 %“ (also auch unter 20 %) auf das ermittelte Honorar bei Gebäuden bzw. „bis 50 %“ bei Innenräumen in Gebäuden. Bei höherem Schwierigkeitsgrad gilt die Begrenzung nicht. Somit kann bei höherem Schwierigkeitsgrad jeder beliebige Prozentsatz vereinbart werden. Die Obergrenze bildet hier die Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB.

Ohne schriftliche Vereinbarung gilt ab der Honorarzone III die unwiderlegbare Vermutung eines Zuschlags von 20 % gem. § 6 Abs. 2 HOAI 2013. Es handelt sich dabei um keinen Mindestzuschlag. Ist ein niedrigerer Zuschlag schriftlich vereinbart, so gilt dieser, so Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 12. Teil, Rn. 472; eingehend Voppel, HOAI 2013: Umbauzuschlag und Altbausubstanz – alles wieder beim alten? in: BauR 2013, S. 1758, 1762 – 1764. Der Verordnungsgeber hat klargestellt, dass es einen preisrechtlichen Mindestumbauzuschlag nicht gibt, ferner auch, dass der Umbauzuschlag auch für Freianlagen gilt, vgl. Bundesratsdrucksache 334/13, S. 157; Werner/Siegburg, Die neue HOAI 2013, BauR 2013, S. 1499, 1507.

Auch bei einem unterdurchschnittlichen Schwierigkeitsgrad ist die Vereinbarung eines Umbauzuschlags möglich, er muss aber erst recht im von § 36 HOAI 2013 gesteckten Rahmen bleiben, siehe Heymann, in: Heinlein/Hilka, HOAI-Kommentar, 1. Aufl. 2014, § 36 Rn. 7.

„Umbau“ wird in § 2 Abs. 5 HOAI 2013, „Modernisierung“ in § 2 Abs. 6 HOAI 2013 definiert. Die Anforderungen an das Vorliegen von „Umbauten“ gem. § 2 Abs. 5 HOAI 2013 wurden gegenüber der HOAI 2009 wieder erhöht. Wie nach der HOAI 2002 ist dafür ein wesentlicher Eingriff in Konstruktion oder Bestand erforderlich. Die amtliche Begründung geht dementsprechend insgesamt von der Kostenneutralität der Änderungen bezüglich der Honorierung von Planungsleistungen beim Bauen im Bestand aus, siehe Bundesratsdrucksache 334/13, S. 3.

„Konstruktion“ ist das Tragwerk, „Bestand“ auch die weitere, statisch nicht relevante Bausubstanz. Ein wesentlicher Eingriff liegt regelmäßig vor, „wenn das statische Gefüge des Objekts verändert wird, z. B. wenn tragende Wände, Fundamente, Unterfangungen, Stützen, Decken, Unterzüge oder Dachkonstruktionen durch die Baumaßnahmen betroffen sind“ und kann je nach Umfang der Arbeit auch beim Einbau von Treppen oder nichttragenden Zwischenwände bejaht werden sowie ggf. auch im Fall einer Umnutzung des Objekts zu anderen Zwecken mit entsprechenden erheblichen Einbauten (Koeble, in: Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage 2014, Rn. 462). Ein Umbau liegt zum Beispiel vor, wenn zur Aufteilung einer Dachgeschoßwohnung in zwei Wohnungen unter Einbeziehung des Spitzbodens Wände versetzt und Treppen eingebaut werden, vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.1996 – 22 U 226/95.

„Modernisierung“ sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts eines Objekts, soweit sie nicht Erweiterungsbauten, Umbauten oder Instandsetzungen darstellen, § 2 Abs. 6 HOAI 2013. Im Fall der gleichzeitigen Beauftragung von Modernisierungen mit Umbauten, Erweiterungsbauten oder Instandsetzungen tritt aufgrund der o. g. Definition in § 2 Abs. 6 HOAI 2013 die Modernisierungsleistung zurück.

Eine weitere Möglichkeit der Honorarerhöhung folgt aus der Anrechenbarkeit der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“ gem. § 2 Abs. 7 in Verbindung mit § 4 Abs. 3 HOAI 2013. In § 2 Abs. 7 HOAI 2013 wird der Begriff der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“ leicht tautologisch unter Offenlassen des Begriffs der Mitverarbeitung definiert als „der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.“

Es wird festgelegt, dass die technische oder gestalterische Mitverarbeitung durch Planungs- oder Überwachungsleistungen erfolgt und die betroffene Bausubstanz bereits durch Bauleistungen hergestellt sein muss. Die Bausubstanz muss fest mit dem Bauwerk verbunden oder dauerhaft daran befestigt sein, was auch die technische Ausrüstung betrifft, siehe Koeble/Zahn, Die neue HOAI 2013. Text – Erläuterung – Synopse, Köln 2013, Teil C, Rn. 19.

Für ein Mitverarbeiten ist es erforderlich, dass die vorhandene Bausubstanz Einfluss auf die planende oder überwachende Tätigkeit des Architekten oder Ingenieurs hat und in die Planung und Ausführung einbezogen wird (Voppel, BauR 2013, S. 1758). Ein körperlicher Eingriff ist aber nicht erforderlich.

Hintergrund der Einführung des Begriffs im Jahr 1988 war das Urteil des BGH vom 19.06.1986 – VII ZR 260/84. Darin hatte der BGH die ortsüblichen Preise der – bei einem Umbau – stehenbleibenden Gebäudeteile insoweit als anrechenbare Kosten anerkannt, als sie mitverarbeitet werden. Dass darüber hinaus aufgrund der Umbausituation ein Zuschlag zulässig war, stehe der Anrechnung nicht entgegen.

Die Anrechnung des Werts der mitzuverarbeitenden Bausubstanz erfolgt auch dann, wenn eine schriftliche Vereinbarung über den Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz nicht zustande gekommen ist, siehe BGH, Urteil vom 27.02.2003 – VII ZR 11/02.

Eine schriftliche Vereinbarung ist demnach keine Anspruchsvoraussetzung, die Anrechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in angemessener Weise vielmehr zwingend und auch nicht durch eine solche Vereinbarung auszuschließen. Allerdings kann auch eine Festsetzung mit 0,00 Euro angemessen sein und nicht notwendigerweise zu einer Mindestsatzunterschreitung führen, siehe OLG Köln, Beschluss vom 02.12.2008 – 24 U 60/08. Es kommt dann auf eine Gesamtbetrachtung an. Unwirksam sind nach dem Beschluss des BGH vom 16.11.2016 – VII ZR 314/13 – jedoch allgemeine Geschäftsbedingungen, nach denen die anrechenbaren Kosten für das Honorar des Architekten auf der Grundlage einer genehmigten Kostenberechnung zur Haushaltsunterlage Bau zu bestimmen sind.

Die Berechnung erfolgt gemäß der amtlichen Begründung zum Beispiel über die Parameter Fläche, Volumen, Bauteile und Kostenanteile – ausgehend vom konkreten Objekt, siehe Bundesratsdrucksache 334/13, S. 140. Üblich ist jedoch die Multiplikation der Baumassen mit den ortsüblichen Preisen unter Berücksichtigung wertmindernder Merkmale wie Alter, Erhaltungszustand, Substanz, Mengen usw. (Werner/Siegburg, Die neue HOAI 2013, BauR 2013, S. 1499, 1508).

Ein vereinbarter Umbauzuschlag kann später auch einvernehmlich schriftlich geändert, also neu vereinbart werden, siehe BGH, Urteil vom 27.11.2008 – VII ZR 211/07. Die Vereinbarung muss also nicht zwingend bei Auftragserteilung getroffen werden, so Werner, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 987.

In der Praxis ist die Abrechnung im Fall der gleichzeitigen Beauftragung von Umbauten und Erweiterungen problematisch. Nach herrschender Meinung kann der Umbauzuschlag nur auf den Umbauanteil vereinbart werden und bleibt der Erweiterungsanteil hierbei außen vor, Werner, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2014, Rn. 985; OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.09.2004, 17 U 191/01. Insofern ist im Rahmen einer einheitlichen Honorarberechnung jedenfalls zu differenzieren.

Der Verordnungsgeber ging von einer getrennten Abrechnung der Objekte aus. Für eine getrennte Abrechnung spricht ferner, dass § 11 Abs. 1 HOAI 2013 den Grundsatz der getrennten Berechnung der Honorare bei mehreren Objekten aufstellt. Andererseits kann sich eine getrennte Abrechnung bei einem einheitlichen Auftrag zur Planung und Ausführung von Erweiterungsbauten und Umbauten wegen starker Überschneidungen und einer damit verbundenen Gefahr von kostenmäßigen Doppelansätzen verbieten, wenn Umbau und Erweiterung aus technischen und konstruktiven Gründen ineinandergreifen, so OLG Celle, Urteil vom 12. Februar 2014 – 14 U 103/13.

In § 12 Abs. 1 HOAI 2013 werden die Berechnungskomponenten (Grundlagen) des Honorars für Instandhaltungen und Instandsetzungen festgelegt. Letztere sind in § 2 Abs. 8 HOAI 2013 als Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustands (Soll-Zustands) eines Objekts definiert, soweit es sich nicht um Wiederaufbauten handelt. Instandhaltungen sind nach § 2 Abs. 9 HOAI 2013 Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands eines Objekts.

§ 12 Abs. 2 HOAI 2013 schafft eine Erhöhungsmöglichkeit um bis zu 50 % für die Leistungen der Leistungsphase 8 aller Leistungsbilder durch entsprechende schriftliche Vereinbarung. Dabei wird der Prozentsatz entsprechend auf maximal 50 % erhöht, nicht etwa um 50 Prozentpunkte.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Werkvertragsrecht

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